新加坡私宅價格近期飙漲，土地競標價走高是主要原因。過去一年多來，政府售地計劃（GLS）的平均土地價格較疫情前漲了多達五成，2021年參與競標平均人數更增加一倍，反映發展商標地的激烈情況。
但分析師認爲，在宏觀經濟逆風影響下，預料發展商下來標地趨向謹慎，土地競標價和私宅價格可能走軟。
根據高力國際（Colliers）和世邦魏理仕（CBRE）整理的數據顯示，2022年迄今政府推出的六幅私宅地段，平均土地尺價爲1112元，較2019年疫情前的904元，高出23％。
如果不包括核心中央區和執行共管公寓（EC）地段，2022年平均土地尺價1202元，較疫情前的801元，更是高出了50％。
兩家房地産咨詢公司數據也顯示，地段的平均競標人數從疫情前的六方，增加到2021的12方。
如2021年宏茂橋1道收到15份競標書，競爭激烈。
發展商求地若渴
土地競標價創新高
高力國際（Colliers）新加坡研究主管何俐慜說，樓市表現強勁，以及未售出單位越來越少，促使發展商提高競標價積極搶地。
她也說：“過去兩年買家對新私宅需求穩健，發展商受鼓舞，以更高價格競標。”
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚補充說，截至2022年第一季度，未售出私宅單位共1萬4362個單位，接近曆史最低水平。與此同時，政府因疫情考量在土地供應方面保持謹慎，2020年大部分時間暫停競標活動。
她說：“這就使得發展商求地若渴，這一年多來爭取地段以填補土地庫存，激烈競標導致土地價格急劇上漲。”
她還指出，過去一些發展商會通過集體出售市場取得私宅地段。但2018年和去年兩輪降溫措施調高了發展商須支付的額外買方印花稅（ABSD），發展商面對的集售風險更高，使他們紛紛轉向政府售地計劃，土地供應情況更吃緊。一般私宅項目中，土地成本約占三分之二，因此土地競標價走勢對私宅價格影響巨大。
這10年來，土地競標尺價基本呈上升趨勢，從2013年的739元，到2018年升至1056元，漲了43％。不過2018年7月政府出台降溫措施後，尺價隔年下跌14％，報904元。
過去一年隨著樓市火熱，發展商“胃口”又開始撐大，土地尺價回漲逾兩成，並創下新高。
價格與利率升高
房價增速料放緩
例如緯壹城（One-North）的士嶺坡（Slim Barracks Rise）兩幅地段2021年招標結果出爐，各吸引10方競標，尺價分別爲1246元和1210元。這比同地區的One-North Eden在2019年標中的尺價1001元，高出兩成以上。
近期大賣的鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）土地尺價1130元，較附近[email protected]在2017年的地價1001元高出13％。
又例如6月競標截止的德明路地段，尺價爲1350元。這地區上一個私宅項目是2013年建成的麗水灣（Waterbank at Dakota），它當時地價爲508元。相比下，德明路地段尺價高出165％。
橙易産業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部總監孫燕清說，地價大幅上漲，意味著下來房價也會跟著走高。加上最近建築和人力成本也增加，發展商預料會把部分成本轉嫁給買家。
但她說：“目前全球經濟不確定性和ABSD調高，將影響發展商的風險偏好。所以盡管他們仍想填補土地庫存，下來應會采取較謹慎態度標地。”
她以德明路地段爲例說，它只吸引了兩方競標，部分原因是面積大，可建造大約1040個單位，發展商銷售壓力更大。
何俐慜也認爲，土地競標價和私宅價格下來可能走軟。
她提醒說：“現在私宅價格已從2020年第一季的低谷回彈14.9％，達到曆史新高。再加上房貸利率調高，買家對價格會越來越敏感，房價增速預料放緩。因此，如果發展商繼續高價買地，他們的盈利率將減少。”
文： 周文龍
