執行共管公寓
Executive Condominium
執行共管公寓（EC）自 1990 年代以來，一直是新加坡房屋景觀的一部分。每當新的 EC 項目進入市場，它們往往會受到高度的追捧。需求強勁的一個重要原因在于它們較容易負擔，比私人公寓便宜得多。
作爲一個公共住房與私宅的混合體，由政府提供大量津貼的EC旨在滿足“夾心階層”人士的需求和願望，這些人的收入超過購買組屋的收入頂限，但在經濟能力上卻又難以負擔私人房産的費用。
可以肯定的是，EC 單位雖然物有所值，卻也有附帶條件。首先，不是每個人都能從開發商的手中購買EC 單位。我們博納銷售員將能帶你了解購買EC資格標准的更多信息，別忘了與他們取得聯系哦。
再者，EC需滿足5年最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP），在此期間 EC 持有者將無法出租或出售該單位。 MOP 期限後，單位可以轉賣給新加坡人，而EC項目10年後才完全私有化，這意味著它們到時候也可以賣給外國人。但這些規則幾乎無法阻止符合條件的買家進入 EC 市場。
EC 值不值得買？
經濟實惠的私宅入場點
正如前國家發展部長許文遠在 2013 年恰如其分地指出，購買 EC 就像是以卡福順的價格買輛紅旗轎車。的確，EC提供了購買“侍私宅”並同時享有政府津貼的機會。根據收入水平，新加坡家庭的房屋津貼可能高達S$30,000。
對比中央區外（OCR）新 EC和非有地私宅新盤的中位數單位價格（median unit price）趨勢，數據顯示，在2020 年 EC比大衆市場公寓便宜近 39%。盡管 EC的價格于 2017 年開始攀升，由于土地成本較高，它們仍然比私人公寓便宜得多。在截稿時，EC 的價格通常在每平方英尺S$1,100 以上左右。
在爲 EC 定價時，開發商意識到買家的收入不得超過S$14,000 的家庭月入頂限，並且他們需要遵守 30% 的償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）。 MSR 是指買方每月總收入中用于支付所有房地産貸款的部分。收入頂限和 MSR 將共同影響 EC 的可負擔性——定價過高，開發商有可能將許多潛在買家擠出市場。這也有助于保持 EC 價格相當穩定。
未來資本潛力
在購買任何房産時，入場價格在決定未來轉售時的收益甚至損失的前景方面起著直接作用。對于 EC而言，一些買家認爲，開盤時相對更實惠的售價可能會爲未來的上漲提供一些潛力，因爲 EC 單位隨後從第 11 年起就能作爲私有化項目在轉售市場上出售。
自然，大多數人都期望低買高賣，但這永遠無法保證，並且在很大程度上取決于轉售時的市場和經濟狀況。雖然如此，許多 EC 業主通過轉售房屋獲得了可觀的利潤。 2020 年，一些最大的 EC 交易來自愛士百樂之居（Esparina Residences）、嘉軒園（The Tampines Trilliant）、1 Canberra 和碧山苑（Bishan Loft）等項目。點擊此處查看轉售 EC。
在 2020 年按價格排列的前 5 宗EC轉售交易中，碧山苑的兩宗交易爲其業主帶來了超過S$100 萬的利潤。一間位于25樓的單位在被持有約 19 年之後，于4月份以S$175萬的價格轉售，資本收益接近S$110 萬。與此同時，碧山苑 15 樓單位的業主在 11 月出售單位後，獲得了超過S$110 萬的利潤。嘉軒園幾位業主的資本收益超過S$530,000，持有期相對較短，約爲 8 年。
雖然近年來新推出EC的價格確實有所上漲，但私人公寓價格也一直保持穩健並且正在緩慢增長。鑒于新推出 EC 的入門價格較低，當 EC 完全私有化後，仍有機會在未來幾年獲得可觀的收益。屆時，EC轉售價格可能會受到周圍私人公寓價格的支持。
事實上，一些在開盤初期購買 EC 項目的人可能已經坐擁紙上收益，因爲隨著銷售勢頭的增強，價格通常會上漲。例如，Rivercove Residences EC 的中位數單價在 2018 年第二季爲每平方英尺S$973，但在 2021 年第一季就上漲至每平方英尺S$1,143，並出現了七個買賣禁令。根據市區重建局房地産資訊系統的買賣禁令，Hundred PalmsResidences EC于2017 年第三季的中位數成交價格爲每平方英尺S$843，但在2020年第三季，其中一間單位就以每平方英尺S$1,195的中位數價格售出。
以經濟實惠的價格坐擁私人公寓生活
對于許多新加坡人來說，購買 EC 是一種能享受公寓生活體驗，同時又不會在預算方面有太大負擔的方法。此外，那些從組屋升級的人在購買 EC 時無需支付高額的額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱 ABSD)。
從長遠來看，一些買家可能會覺得購買 EC 使他們更安心，因爲他們有機會將發展項目集體出售，或申請補足 99 年的租約，以應對未來需要面對的租賃衰減問題。
如果您正在考慮購買 EC，除了之前推出的項目（例如 OLA、Parc Canberra 和星水嘉園 Piermont Grand）之外，今年還有幾個新項目任您挑選。Parc Central Residences in Tampines 于1月開盤，出售了其 700個單位中的約 60%。鑒于今年大衆市場供應有限，坎貝拉連路（Canberra Link）的 Provence Residences和芬薇巷（Fernvale Lane）的 Parc Greenwich 也將吸引人們的關注。
