一直以來，新加坡的全新組屋屋契都是99年。隨著新加坡建屋發展局7月2日做出的一項新重磅宣布，這個“鐵律”終被打破！
根據新宣布，下來新加坡老組屋若被納入整體重建計劃（即拆遷重建），屋主在選擇購買新替代組屋時，可購得屋契僅50年的單位（三房式或更大型），前提是這個屋契足以讓屋主居住至95歲（整體重建宣布時滿45歲）。此外，較年長的受影響屋主（整體重建宣布時滿65歲）則可以加入屋契回購計劃，並購買屋契較短的替代組屋。
這項新宣布，對新加坡組屋屋主、以及組屋轉售市場會帶來什麽影響？建屋局、屋主和分析師又怎麽說？新加坡魚尾文帶你來了解！
1. 首先，什麽是SERS？
SERS 是選擇性整體重建計劃，英文全稱是Selective En bloc Redevelopment Scheme。
對于那些早就覺得組屋老舊想搬家的屋主，單位若被納入這個計劃，或許等于中了頭獎，因爲建屋局會按組屋在SERS宣布時的市價賠償屋主，還會附上可觀的搬遷津貼。
而替代的新組屋通常就建在SERS原地點附近，這些成熟區很少會會推出預購組屋，即便有也非常搶手。SERS計劃自1995年推出以來，27年裏獲選組屋只有82個地點，約4萬1000戶受惠。
2. 新宣布意味什麽？
建屋局在7月2日的文告中說，新宣布是爲滿足選擇性整體重建計劃（SERS）屋主的多元住房需求，幫助他們有額外選項購買替代組屋。
一些年長屋主反映，他們不需要99年屋契單位。新宣布能讓他們能在不掏出現款填補差額的情況下，買到面積與現有單位相近的替代組屋。
針對50年屋契單位的選項，建屋局解釋，屋主須確保50年的屋契年限，足以讓他們在單位居住至95歲。這意味著，屋主和配偶在SERS宣布時須滿45歲或以上。
至于加入屋契回購計劃（Lease Buyback Scheme）的選項，屋主必須滿65歲，而且從未加入這項計劃。此前，SERS屋主是不可以申請屋契回購的。
通過屋契回購計劃，年長屋主可保留一定的屋契年限，確保足以讓他們和配偶居住至95歲後，把剩余屋契賣回給建屋局。這筆套現所得會用來填補他們的公積金退休戶頭，幫助他們加入公積金終身入息計劃（CPF LIFE），以及獲得一筆多達3萬元的現金花紅。
至于單位保留的屋契年限，當局會就保留年限向這些年長屋主作出市場賠償，讓他們利用這筆錢來購買相同屋契年限的替代組屋。
替代組屋的房型一般也不可比現有單位大。例如，四房式組屋屋主通過屋契回購計劃保留30年的屋契，屋主就可在替代選址購買屋契同爲30年的四房式單位。
國家發展部長李智陞透過面簿發表視頻指出，提供額外選項是考慮到年長居民的需求，讓他們得以繼續擁有一輩子的住家，也能留在熟悉的環境，同時解決他們爲購買面積相近單位而須掏錢填補差額的顧慮。
“對于較年輕的屋主，我們還是鼓勵他們購買99年屋契的全新替代組屋，或轉售組屋，作爲他們可以終老的家。如有必要，建屋局會繼續給予他們幫助，包括房屋貸款方面的需求。”
值得注意的是，選擇購買50年屋契替代組屋的選擇性整體重建計劃（SERS）屋主，可在領取鑰匙並入住五年後通過轉售市場賣屋，但加入屋契回購計劃的屋主則不能這麽做。
建屋局指出，購買50年屋契替代組屋的屋主，可在達到最低居住年限（MOP），即領取鑰匙並住滿五年後把單位轉賣出去，也可出租整間組屋。如果是購買99年屋契單位，屋主同樣可以這麽做。
然而，如果選擇加入屋契回購計劃，屋主不可轉賣或出租整間組屋。如果要提前終止較短屋契，可把單位歸還給建屋局，按直線法比例（pro-rated on a straight-line basis，即每年的金額是一樣的）獲得剩余屋契的退款。
根據建屋局提供的幾個案例，選購50年屋契組屋，或者加入屋契回購計劃再購買短屋契組屋，屋主都有可能獲得淨收益。
例如，一個六樓的四房式組屋（面積92或93平方米）市價預計爲41萬5000元。倘若購買同樣位于六樓的99年屋契四房式替代組屋（面積90平方米），扣除SERS津貼後的預計售價爲47萬元，意味著屋主須填補5萬5000元的差額。
相比之下，倘若購買屋契只有50年的相同單位，售價則爲35萬9000元，屋主不僅無須掏錢，還可獲取5萬6000元的現金或公積金填補。組屋的價值並非隨著屋契年限直線遞減，一般上剩余屋契越少，貶值幅度會越明顯。
如果受影響屋主不打算購買替代組屋，可選擇申購其他地點的預購組屋，並會獲得優先權。如果希望購買轉售組屋，屋主也可獲得額外3萬元的補償。
建屋局解釋，在以往的SERS中，屋主獲得的市場賠償和SERS津貼，一般足夠用來購買99年屋契、單位房型或面積相近的替代組屋，因爲當時這些組屋的屋齡比較低。至于最近的宏茂橋SERS，想要購買單位面積相近或特點更好的屋主或得掏錢填補差額，當局因此決定爲他們提供額外搬遷選項。
3. 宏茂橋3道SERS屋主率先受惠
新加坡建屋發展局本次的宣布，跟兩個今年宣布的拆遷重建項目息息相關：
4月：宏茂橋3道第562至565座的四座組屋共606單位被納入SERS，這是新加坡時隔近四年再出現SERS。
5月：因兀蘭關卡擴建與重新發展，馬西嶺彎和馬西嶺巷第212座至第218座組屋的732個組屋將被征用。
其中，4月獲選加入SERS的宏茂橋3道第562座至565座組屋屋主，已確定率先享有這些選項。有意登記宏茂橋通道替代組屋的屋主，可從2023年初開始這麽做。單位的挑選預計在2023年底或2024年初進行，居民在這之前仍可考慮最終選項。
馬西嶺彎和馬西嶺巷第212座至第218座組屋的732個售出組屋屋主，同樣能享有這些選項。
建屋局答複《聯合早報》詢問時說，針對宏茂橋和馬西嶺的受影響組屋，約八成住戶符合條件選購50年屋契的替代單位。
當局也預計約三成住戶能夠加入屋契回購計劃，並購買屋契較短的替代單位。
宏茂橋3道第562至565座組屋獲選加入選擇性整體重建計劃（Selective En bloc Redevelopment Scheme，簡稱SERS）。四座獲選重建的舊組屋13樓高，屋齡約43年。
4. 屋主：買50年屋房不能留給孩子
對于建屋發展局爲受選擇性整體重建計劃影響的屋主提供兩種額外搬遷選項，很多受影響的宏茂橋屋主認爲，若購買50年屋契替代組屋，房子日後無法留給孩子，也難以轉售，因此不會考慮這一方案。不過，這個選擇卻適合另一些屋主。
一對年長夫婦就認爲，選擇50年屋契的替代組屋意味著不用額外掏出現金來購買面積相近的新單位，所以他們有意這麽做。
都已經退休的倉立德（72歲）和羅毓瑜（65歲）住在宏茂橋3道第564座組屋多年。他們目前居住在82平方米的三房式單位，下來有意選購大小相近的替代組屋，即80平方米的四房式單位。
倉立德和妻子住在宏茂橋多年，兩人考慮選購50年屋契的替代組屋單位，以免兒子得用現金填補新單位的差價和裝修費用。（張榮攝）
倉立德說，他們預計可獲得35萬元至40萬元的賠償，而較低樓層的替代單位價格預計42萬元左右，因此他們可能得掏出高達7萬元。
“我們和兒子討論過，他說可以幫我們支付新單位的差價以及下來的裝修費，就當做是他的投資。”
不過，得知建屋局會爲受影響屋主提供50年屋契的替代組屋選項後，倉立德認爲這個方案更適合他們。
他說：“這樣我們就不用動到兒子的現金，50年屋契的組屋便宜一些，賠償金夠我們裝修新家了。我們老了，日後也不會想要再搬家，不需要99年的屋契。”
5. 分析師：50年屋契組屋沒先例
日後轉手難估價
提供50年屋契的新組屋是相對新穎做法，受訪學者和分析師認爲，這些組屋日後公開轉售時或會在估價上遇到難題，而且轉售價也會低于鄰近的99年屋契單位，這或促使更多人仔細考慮選購99年屋契替代組屋。
新加坡國立大學房地産與城市研究院副院長李乃佳博士說，無論是選購50年屋契組屋，還是加入屋契回購計劃，這兩個選項主要服務年長和退休屋主，較年輕屋主相信還是會選購99年屋契替代組屋。
他指出，具體選擇取決于屋主的經濟條件，單身且經濟負擔較重的年長屋主較有可能選擇屋契回購，經濟條件比較好的則可能認爲50年屋契單位更理想。“如果是購買99年屋契單位，短期要填補的差額比較大，但長遠來看賣屋收益還是比較可觀。”
由于此前沒有轉售50年屋契組屋的先例，ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮指出，這些組屋進入轉售市場的短期內，可能會出現標價錯位的情況。
再者，選購50年屋契組屋可能會馬上爲屋主帶來一些財務收益，但長遠來看，這些屋主日後或也會面對問題，包括組屋貶值得比鄰近單位更快。
新躍社科大學商學院副教授特斯拉博士同意50年屋契的選項是這次最重要的政策變化。他說，這類短屋契單位日後在轉售市場的走勢難測，因爲單位貶值幅度比屋契較長的單位快，而且不確定有多少買家願意購買這類單位。
他認爲，政府將來可能會爲這些購買50年屋契的屋主提供一些選項，例如由建屋局回購這些組屋再出售，以及允許屋主向建屋局申請填補屋契年限等。
針對50年屋契組屋，特斯拉指出，這能幫助人們重新評估財務狀況，包括促使一些子女認爲出錢幫助父母購買99年屋契單位才是更劃算的做法，前提是他們能夠繼承這個單位。“在我看來，公開提出選項後，雖然會有人認爲這個選項不合人意，但這其實會促使家庭更仔細思考他們要怎麽做。”
特斯拉也提出，如果這次的新做法奏效，或能說明即使不出售99年屋契的組屋，也不妨礙新加坡實現居者有其屋的理念。
“我們不希望背離居者有其屋政策，這對退休制度格外重要，我們不能讓人們在50多歲就無家可歸，但只要人們能夠買到屋契足以住上一輩子的單位，或有其他方式保障退休需求，我們能夠探討多元選項。”
隨著組屋屋齡越來越高，宏茂橋居民這次面對的情況會越來越普遍。
合登集團高級研究主管李思德說，新的SERS政策可爲日後的自願提早重建計劃（VERS）探溫，了解居民對這些選項的接受度。
政府在2018年宣布VERS，讓居民在組屋屋齡達到70年時，投票決定要不要將屋契集體賣回給政府。只有獲選組屋才會參與這項計劃。
李思德認爲，建屋局下來可嘗試更大膽的做法，包括探討把二房式靈活屋契模式沿用到三房式及更大型組屋，也可考慮爲VERS提供填補屋契的選項。
文：聯合早報
