公衆號“REITs課題組”
試水新交所REITs新城控股以9個商業物業設立信托
7月30日，新城控股集團股份有限公司公告宣布，其正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作爲底層資産在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發行信托份額以實現于新加坡證券交易所主板上市。
後續，新城控股于新加坡設立的間接控股子公司信誠資産管理有限公司，將作爲本次擬設立信托基金的管理人，預計于2021年8月1日或之前，向新交所遞交上市申請表格，以申請批准該信托基金于新交所主板上市。
新加坡發展
1999年5月14日，新加坡金管局頒布《房地産基金指南》（Guidelineson PropertyFunds）頒布，標志著新加坡REITs市場誕生。
2000年7月，百騰置地與發展置地宣布合並，同時二者旗下的公寓運營商雅詩閣（Ascott）和盛捷控股(SomersetHoldings)也宣布合並。而百騰置地與發展置地的實控人均爲淡馬錫。2000年10月，凱德置地正式成立，總資産達到180億新元(約900億人民幣)，成爲東南亞最大的房企。于是在2002年7月，凱德商用新加坡信托——新加坡首只REITs在新加坡交易所主板成功上市。
自2002年推出首只REITs以來，新加坡交易所已發展成爲亞洲最大的跨界房托和地産信托平台，是亞洲具國際化的多元資産交易所。
截至2020年底，新交所主板上市REITs和不動産商業信托BT合計43只，總市值超過千億新元，占所有新加坡上市交易股票總市值的12%，平均派息率約6.4%。
超過75%的新加坡REITs(包括不動産商業信托BT）擁有新加坡以外的資産，來源地包括亞太、南亞、歐洲和美國，並且外國資産的進場呈上升的趨勢，成爲REITs跨境發行的首選。中資發行人中，已先後有包括北京華聯、運通網城、中山大信和砂之船4只REITs和BT登陸新加坡REITs市場。
REITs市場表現
作爲亞洲房地産信托主要國家之一的新加坡，REITs運營情況仍然良好。2019年數據顯示，新加坡REITs市場上機構淨流入最高的5只REITs的平均總回報率爲35%。而根據新加坡金融網站theBusinessTimes于2月發布的S-REITsstill attracting retail interest in2021，在2020年獲得12億新元的淨零售流入之後，也在彼時有10個REITs達到淨營收最大值，高達8810萬新幣。
例如豐樹物流信托報告稱，20/21財年第三季度的總收入和淨財産收入（NPI）分別增長15％和14.9％，主要來自現有房地産和已完成的增值性收購。可分配給單位持有人的金額增加了10.2％，而每單位派息（DPU）增加了1.0％，達到2.065美分。
根據《聯合早報》1月15日報道，S-REIT去年在二級市場共籌到45億元，REITs通過配售籌得30億元，其余15億元則歸附加股發行活動。
4月12日發布的S-REITsunder S$1b lead sector in Q1 2021文章數據顯示，新加坡REITs中市值低于10億新元的小盤股房地産投資信托在2021年第一季度仍産生了正收益。其中截至2021年4月8日，有11家房地産信托從年初已經達到總收益14%，表現好于該指數的2.4％的總回報率。
新城控股資産證券化之路
新城控股長期堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，此前已經多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS資産證券化産品等；2016年6月，新城控股旗下“東證資管-青浦吾悅廣場資産支持專項計劃”獲得深交所無異議函，成功發行國內首單商業綜合體REITs産品，成爲國內推行資産證券化以來，商業地産行業首個以大型商業綜合體爲目標資産的不動産資産證券化項目；如今更是在打通商業地産“投、融、管、退”鏈條、研究持有型物業退出平台方面，邁出有力一步。
商場作爲承載居民生活配套的重要載體，其成功運營能夠提供稅收和就業，並且是十四五內循環、促消費戰略的重要落實環節，也是助力政府實現共同富裕、提升生活質量的好幫手，而新城控股商場板塊已經具備先發優勢，規模及運營能力也排名行業前列，2020年上半年租管費39.38億元，同比增加73%，持續高增，預計21年租管費超85億元，同比增加49%，並預計2021-2023年公司租管費複合增長率超35%，公司乘風快速成長。
從房地産到證券化金融資産，這是中國資産結構要進行的戰略轉型，這既有利于房地産的健康發展，也有利于資本市場的發展，有利整個金融功能體系的轉型，也利于保障資産的安全性。企業可以作爲管理人，實現經營模式的轉變，變成輕資産企業來經營不動産。
我國商業地産從增量轉入存量市場，將會更加關注物業精細化運營的背景下，新加坡REITs市場作爲最爲國際化的REITs市場，得益于其優越的資本市場環境、豐富多元化的投資者資源及規範的法制體系；我國企業赴新上市，將有利于爲我國商業地産轉型升級提供探索和實踐經驗。
新城控股方面也強調，設立信托基金並上市，是對公司商業地産開發全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平台並擴大投資者基礎，優化公司資産負債結構；有利于促進公司商業地産的輕資産化運作，提高公司商業地産開發運營能力，實現公司長期可持續發展。
本次擬設立的信托基金的底層資産僅包括公司持有的9個商業物業，規模相對較小，且于發行完成後公司預計仍將間接持有該信托基金51%-55%的信托份額，預計對公司財務狀況和經營成果不構成重大影響。新城控股如此大的認購比，一方面擁有對項目的絕對控制權，同時也留給市場足夠的空間。