爲了迎接2020年東京奧運會,東京市中心開始展開一系列的更新改造。爲了促進這一系列建設工程的展開,被嚴格限制的東京城市總體規劃開始緩解。具體表現在市中心指定區域的容積率限制緩和、報批報建手續簡單化、以及減少開發商的相關稅收等。
這樣一來,東京開始大規模的寫字樓建設工程,本文將介紹東京在哪些區域供應項目,這些供應的項目是否打破了供需平衡以及缺乏競爭力的寫字樓是怎麽轉變的。
一、激增的寫字樓供應
從下面東京的地圖上可以看到,東京的商務核心區主要由三塊區域組成,分別是以東京站爲核心的中央商務區,新宿區和涉谷區。其中中央商務區範圍最廣寫字樓最多,新宿區範圍較少但寫字樓非常集中,涉谷區則相對較弱。
下圖顯示的是東京站周邊(大手町、丸之內、有樂町、京橋、八重洲、日本橋)區域已有和即將入市的寫字樓項目。灰色的高層建築是已有的項目,藍色的是到2025年即將新增供應的項目。東京站周邊區域作爲東京最貴的區域已經很久沒有實行再開發的計劃,逐漸老舊的寫字樓即將拉低這一區域形象,借著奧運契機,政府開始放寬管制,大力促進新項目,因此這一區域的新增寫字樓數量最多。到2025年爲止的10年間,東京站周邊(大手町、丸之內、有樂町、京橋、八重洲、日本橋)區域供給的辦公室面積大約154萬㎡,是2015年末已有辦公室面積總量的40%。
下面則是新宿區新增的寫字樓。新宿是日本的副都心之一,也是非常著名的商業繁華區。新宿分爲東新宿區和西新宿區,東新宿是傳統的商業聚集區,歌舞伎町的所在地;西新宿區是東京少有的摩天大樓聚集區,擁有各種高層辦公樓。圖中可見新宿區新增的寫字樓體量也不少。
涉谷也是日本的一個副都心,是各種時髦和流行的最大發源地。涉谷的商業特別發達,與之相對的寫字樓的數量相對就少了很多,下圖中灰色的高層建築即是證明。如今借著奧運的時機,新增了不少的寫字樓。
二、供求平衡
那麽一下子供應這麽多的寫字樓,會不會打破現有的供需平衡,或者現有的東京市場能否支撐起這麽多的新增供應。下文將從勞動年齡人口,租金空置率和海外投資三個方面來說明。
1.勞動年齡人口
根據日本國立人口問題研究所的數據顯示,現在東京都的勞動年齡人口爲899萬,2020年會減少至865萬人,等到2040年則會減少到712萬人,這一趨勢表明對寫字樓的需求將會越來越少,而且如今利用在郊區辦公節省成本的企業逐漸增加,即僅在市中心設立一家占地很小的總部,在郊區設立占地很大的辦公地點。
2.租金及空置率
三鬼商事的數據顯示,市中心的五區(千代田區、中央區、港區、新宿區、涉谷區)的寫字樓市場控制率穩定在3%以下,而且租金長時間都很穩定。
3.海外投資占比
根據仲聯量行日本公司的統計數據,2016年包含寫字樓的房地産投資界中,外資系所占比例爲13%,在幾大城市中排位靠後,跟倫敦的55%和新加坡的44%相比差距很大。
綜上所述,在勞動年齡人口逐漸降低,市場的租金和空置率長期穩定以及海外投資占比低下的市場條件下,大體量的寫字樓供應將會不斷壓榨中小體量的寫字樓的市場。在這樣的條件下,中小寫字樓等競爭力較低的寫字樓該怎樣應對呢?
三、中小寫字樓的應對
國際物業五大行的經驗表明,寫字樓的租金影響因素除了區域性條件和後期運營外,項目的産品條件占到影響因素的一半左右,而産品條件裏外立面、使用率、大堂、公共空間、智能系統等因素權重較大。建成年份較舊,裝修風格落後的中小寫字樓在這種寫字樓供應量激增,即將供求不平衡的時期,讓這些中小寫字樓在新建大廈面前黯然失色。一些有先見之明的中小寫字樓開始轉變思路,將寫字樓的辦公用途改爲其他用途。根據東京消防廳,向消防部門提出寫字樓用途變更的公司在2011年以來的5年比2006-2010年的5年間多40%。
概括來講, 這些辦公變更的種類主要集中在以下三種:
1.改建爲托管園
如下圖所示,一家專門做翻新的不動産公司購入了一棟位于東京中央商務區的辦公樓,將其改建爲一座托管園,在近年四月份開業。這棟辦公樓共4層,有28年的曆史,相對其他辦公樓,競爭力不強,經營較爲慘淡。由于商務核心區周邊公寓增多但托管園較少,爲了滿足這一需求提高收益,這家不動産公司將其改建爲托管園,目前運營良好。
2.改建爲寄存櫃
也有一些企業將老舊辦公樓改建爲專門的寄存櫃,例如日本一家大型的寄存櫃公司收購了一棟位于東京中野區的一棟老寫字樓,這一寫字樓有29年曆史,共7層。收購後被全部改建爲寄存櫃的集合體,在2016年4月開業。由于東京工薪階層居住地大都離商務區較遠,所有位于商務區的儲物需求很大。這一專門做寄存櫃的公司計劃繼續收購類似的寫字樓,在2020年開到80家分店。
3.改建爲膠囊旅館
也有一些企業將老舊辦公樓改建成膠囊旅館。近年2月份位于東京中央區日本橋區域的一棟辦公樓被改建爲膠囊旅館後開業,這棟辦公樓有26年曆史,共八層。由于競爭激烈,租金收益受到影響,且日本橋區域外國遊客較多,因此辦公樓擁有者將其改建成了膠囊旅館。
相比東京的大規模寫字樓開發,北京的2015年禁限令及今年的總規均表明,北京的寫字樓供應將在一個相對穩定的水平。但是隨著寫字樓需求的不斷增加,新增供應幾乎爲零的情況下,經營不善的商場等物業改建爲寫字樓的例子將越來越多。至于會不會像日本那樣競爭力較弱的中小寫字樓改建爲其他物業的形式,還要看市場上供應與需求之間的較量。
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