上周末讀完了《新加坡房地産市場的變更與創新》，中信出版社出版，薛義華、程天富、俞熙明編著，作者爲新加坡籍，兼具學者、企業、政府背景。該書概括地介紹了新加坡房地産市場50年發展曆程，我國房地産市場最初學的是香港模式，現在更多考慮住房的基本居住需求，堅持房住不炒，越來越多地借鑒新加坡模式。

新加坡1965年宣布獨立，從一個貧窮落後的第三世界港口城市，變身爲世界上最發達及完善的房地産市場的現代國際大都市，其人均GDP從1965年的1580新元上升到2014年的71318新元，新加坡的住宅房地産價值從1965年到2014年上漲了近23倍。

一、政府的角色：多重身份的監管者、最大的土地所有者和住房供應者

新加坡政府自建國以來就扮演著積極的角色，不僅通過制定政策、管理市場間接管理參與房地産業，還直接參與實體房地産的建設，是新加坡最大的土地所有者和住房供應者。

征地與填海造陸

新加坡的土地整合及供應出讓由市區重建局負責，該部門前身是都市更新處，成立于1964年，旨在推動新加坡中區的城市更新及重建項目，1966年更名爲市區重建局。同年，《土地征用法》的通過爲市區重建處征用、清理和整合零碎地塊以建立國家土地儲備和安置居民工作掃清了道路。20世紀六七十年代，新加坡推過大規模的土地征用快速推進了住房、交通和學校這些公共項目工程。作爲一個小型島國，土地規模總量的限制迫使新加坡通過填海工程增加土地儲備，如今，主要的設施建設和房地産項目，例如樟宜機場和濱海灣，都坐落在填海土地上。因此，在今天的新加坡，大部分的土地屬于國有土地，但私人領域的發展也在積極地推動。

新加坡濱海灣

新加坡樟宜機場

概念規劃與總體規劃

新加坡在土地使用規劃上采用了兩級規劃運作體系，即概念規劃和總體規劃，由市區重建局負責。第一個概念規劃形成于1971年，主要針對社會、經濟和環境這些廣泛的國家問題制定未來40-50年的長遠發展目標和原則，以後每10年修訂一次。總體規劃形成于1958年，指導未來10-15年的中期發展，每5年修訂一次。

1987年市區重建局進一步提出了開發指導規劃，爲島內的55個細分區域制定詳細的土地規劃，但直到1998年12月才全部完成被納入新的總體規劃。

開發指導規劃在1995年10提出了“白色地段”這一概念，對于被劃入白色地段的土地，在限定的總建築面積內，開發商可自由選擇用地的使用性質和各類用地比例，並且可在任何階段隨時更換土地使用性質，且變性不必補繳出讓金，這是規劃迎合市場的一種表現。白色地段的靈活性給予其更高的附加值，有助于開發商針對市場狀況迅速做出反應，從而降低市場需求和土地使用不匹配的風險。

雙市場結構與“居者有其屋”計劃

新加坡的住房市場是一種雙市場結構，由享受政府津貼的公共住房市場和自由交易的私人住宅市場共同組成。

新加坡政府認爲住房作爲居民的基本需求，是一項應由政府參與和提供的公共服務，新加坡公共住房項目起源于20世紀60年代，當時國內住房短缺，政府迫切需要采取一種低成本的住房模式以便在最短時間內滿足人們的住房需求，“居者有其屋”計劃應運而生。

建屋發展局負責新加坡公共住房的規劃、建設及出售，爲滿足人民的住房需求，至今已推出超過100萬套公共組屋，新加坡超過80%的人口都居住在這類公共住房內。該類房屋的設計簡單實用——長條形的一房、兩房和三房式組屋，配以如自來水和電源等基本設施。盡管以今天的標准來看，組屋是簡單樸素的，但與過去的貧民窟和村舍相比是有過之而無不及。下圖爲新加坡曆年住宅結構變化，公共組屋占比在1995年達到峰值88.07%，住房自有率在1990年達到89.8%。

新加坡公共住房市場又分爲兩級市場，即包括受管制的初級市場和自由運作的二級市場。政府組屋貸款可以給公民提供90%的貸款，貸款利率爲固定的2.6%，對于一般大學畢業生，在毫無家庭支助的情況下，可以在3-5年內輕松擁有自己的婚房。

直接從建屋發展局購買的有津貼組屋的屋主只能在住滿五年後才能轉售該組屋，中國的廉租房政策實際上就是效仿新加坡的組屋政策。由于直接向建屋發展局申請組屋有一定條件限制，有些居民及外國人會購買轉售的組屋。一級市場的組屋價格比二級市場上轉售的組屋要便宜，二級市場的轉售差價爲原始屋主積累了大量財富，實現了他們從公共住房升級到私人住房的夢想。

新加坡達士嶺組屋

組屋的維護與更新再開發

最初，建屋發展局負責開發組屋樓盤和管理組屋公共區域。1988年根據鎮議會法案，專門成立了市鎮理事會，此後由其負責維護和管理組屋區的公共設施。市鎮理事會依據選區劃分設立，一至三個選區可以在每次大選後結合在一起形成一個市鎮。當選的國會議員可以指定6-10位成員作爲市鎮議員，至少2/3的成員需居住在該市鎮理事會轄區內。理事會可以聘請專業的管理團隊或者自行管理組屋公區。這一系統的設置旨在讓當選議員接管選區內組屋公區的管理職責，同時也讓一些居民參與到了自己居住區的日常管理。

對于分層地契式的私人物業，政府推出了能推動重建更新工作的法規。對于房齡超過20年的房地産，只要80%的業主同意，便可整體出售或進行重建。對于房齡在10到20年之間的房地産，則需要90%的業主同意。對于公共住房（組屋），新加坡政府在20世紀90年代推出了組屋翻新計劃（ERS），該計劃包括主要翻新計劃、中期翻新計劃和電梯加裝計劃。另外，政府還推出了選擇性整體重建計劃（SERS），以使建屋發展局能收購一些老舊組屋進行重建，從而騰出區位優良的黃金地塊以更好地使用。

房屋市場的宏觀調控

1985年，新加坡經曆了獨立後首次最嚴重的的經濟衰退。財政部成立了由政府機構、私人企業和學術界代表組成的不動産市場咨詢委員會（PMCC），旨在對房地産市場所面臨的問題進行評估並提出建議。1986年2月，該委員會由財政部收入署署長卓平傑博士擔任主席，並提交了“房地産領域行動計劃”報告。該報告提出了三重戰略來解決樓市低迷問題，REITS也被提出來作爲提升市場需求的策略之一，但該市場直到2002年7月才開展。報告提交後不久，私人房地産市場在1986年第二季度開始轉好。

1991年一季度到1996年二季度，新加坡私人住宅價格指數連續增長，期間整整翻了一倍，年複合增長率達23.8%，市場呈現過熱氛圍，形成第一次泡沫。政府果斷采取行動，在1996年5月15日推出了一系列調控措施來爲市場降溫，包括將房地産貸款額與産業市值的比例限制在80%以內，並向那些在三年內轉讓私宅的業主征收資本利得稅和賣方印花稅，增加土地供給。

1997年亞洲金融危機的爆發，疊加之前政府實施的一系列降溫措施，使得私宅房地産的價格大幅下降，房價指數從1996年三季度的峰值181點跌到1998年四季度的100點，共下降了44.8%。新加坡政府不得不采取刺激政策提振市場信心，1997年11月推出驚喜配套（延緩土地供給、延長竣工期限、暫停征收財産交易印花稅），1998年6月推出預算外20億新元的援助措施（1999年前暫停土地出讓、延緩印花稅交納期限），樓市隨之回暖。

2000年三季度至2004年一季度新加坡樓市進入了持續4年的低迷期，2002年政府延續了預算外援助措施（暫緩土地出讓、給商業工業房産提供回扣、産業稅回扣），2003年4月推出2.3億新元的SARS救援配套措施（商業地産獲得額外産業稅回扣）。

2004年二季度新加坡樓市觸底回升，隨後高歌猛進，開始形成第二次泡沫，于2008年因次貸危機和雷曼兄弟破産事件而破裂。但很快私宅房價在2009年三季度呈現“V”型反彈，並最終在2013年三季度達到頂峰。

2009年-2013年，在私宅房價強力攀升期間，政府推出了九輪降溫措施，其中包括各種宏觀審慎工具（限制貸款比例、總償債率框架、月供利率限制）和交易稅（賣家印花稅、買家額外印花稅）。

政府企業的參與——裕廊集團

新加坡政府除了以多重監管者身份直接在住房市場發揮作用外，還通過裕廊集團和新加坡旅遊局推動工業地産和酒店業的發展。1968年，爲支持工業轉型和創造就業，新加坡政府成立裕廊集團，提供並管理各行業和投資項目所需的土地産業空間。在過去的幾十年裏，裕廊集團開發了超過7000公頃的工業用地，建設了400萬平方米的廠房設施。其重點項目包括：裕廊工業區、新加坡機場物流園、章宜商業園、國際商業園、石裏達航空園、緯壹科技城等。

新加坡首個工業園區——裕廊工業園

二、新加坡的私人開發商：夢想家與冒險家

房地産是一個需要承擔高風險的行業，開發商必須具備企業家的冒險精神。由于房地産的異質性、不可移動性和資本密集性，房地産開發活動通常是地方性的。本地開發商可以更好地利用規模經濟、地域信息、地方聲譽和當地人脈來擴展其本地市場份額。遠東機構創始人黃廷方先生在1996年接受蘋果日報采訪時說到：“做房地産不可能在每一個區域都進行投資，打開地圖，要是你在地圖上看不到這個地方（因爲太小了）而只看到這個地方的名字，那就是該投資的地方，新加坡和香港就是最好的例子。”

下圖列示了新加坡市場份額前十的開發商，城市發展及其母公司豐隆集團（Hong leong Holdings）是新加坡最大的開發商，占據18.22%的市場份額，推出了18638個新住宅單位。遠東機構及其上市子公司烏節酒店控股公司是第二大開發商，占比16.31%。兩家政聯地産企業——凱德集團和吉寶置業憑借8.82%、5.10%的市場份額分別位居第三、第五位。國浩房地産作爲郭令燦先生的豐隆集團（馬來西亞）的房地産載體，占據4.87%份額。

新加坡的許多私人房地産公司都是由家族掌控的，例如已故黃廷方先生擁有的遠東機構、郭氏兄弟的邦典置地（Pontiac Land）、拉吉古瑪和吉辛古瑪的皇家控股和皇家資本、陶欣伯先生的欣光集團及黃祖耀先生的慶隆集團。部分開發商通過其上市公司來經營地産業務，如郭令明先生的城市發展、郭令燦的國浩房地産、已故陳振傳先生的海峽商行、黃祖耀先生的華業集團。第三類開發商是政聯企業，例如已上市的開德集團和吉寶置業，未上市的豐樹産業、騰飛集團和職總安居。

凱德集團的産生：1996年，新加坡政府所有的投資公司——淡馬錫控股將旗下百騰置地出售給了新加坡科技集團，百騰置地出于規模經濟考慮，收購了星展銀行旗下的上市地産公司發展置地，發展置地的普通股以1:0.928的比列與百騰置地新的普通股互換，合並後發展置地被撤銷上市地位，百騰置地以凱德集團的身份在新交所上市。