“近期我們看到房托市場表現突出,交易活躍。促使這個市場優越的表現主要有兩個原因:第一中美貿易摩擦有緩解的迹象;第二,市場預期美聯儲對利率采取更加溫和的立場,甚至短期內有降息的可能性。”7月16日,在重慶“發現中國西部企業發展新機遇——中新REITs市場建設與發展論壇”上,新加坡星展銀行資本市場部董事總經理吳賢璧表示,值得注意的是在去年底房托(REITs)市場的表現,“當時雖然中美貿易談判結果不明朗,全球的股市波動性大,投資者仍然對房托有濃厚的一個興趣,主要的原因也是因爲房托可以提供我們投資者定期、可預測、穩定的現金分派。”
“(房托)也是更具有防禦性的投資。”他說。
(新加坡星展銀行資本市場部董事總經理吳賢璧)
REITs,即房地産信托投資基金,是實現不動産證券化的重要手段。REITs主要通過發行收益憑證彙集多數投資者資金,由專門投資機構進行房地産投資管理,再按投資比例分配綜合收益。其投資對象多爲能夠産生穩定租金的酒店、辦公、商業、基礎設施等持有型不動産,對不動産二級市場具有穩定價格和價值發現的功能,目前在中國尚處起步階段。
吳賢璧稱,房托上市對發起人整體價值提升貢獻巨大,並主要體現在四個方面:一是建立資本循環平台,發起人可通過房托上市,將成熟房地産項目套現,實現資金回籠,且爲未來開發及收購的項目搭建退出平台;二是降低融資成本及增加融資渠道;三是通過資産管理提升股東回報率,發起人盡管實際擁有項目的股權份額減少,但通過房托管理人保持對資産的控制,並可收取房托管理費;四是吸引廣泛類型投資者提升市場知名度。
新加坡交易所北京代表處首席代表謝采含介紹,新加坡目前共有44支房托及商業信托,總市值730億美元,平均股息率爲6.5%,是亞洲地區除日本(1280億美元)外最大的REITs市場。新交所上市房托在2018年通過定向增發及配股再融資43億新幣,爲8年來最高。
在回報率方面,新加坡REITs平均股息率爲6.5%,也大幅高于日本的3.8%。此外,在底層資産方面,新加坡REITs的行業分布也更爲廣泛。
而得益于中國與新加坡的新一輪合作,重慶亦成爲“嘗鮮”新加坡REITs的中西部城市。
2018年3月,砂之船房地産投資信托在新加坡交易所上市,成爲亞洲首個奧特萊斯REITs項目,也是中國中西部地區首個在新加坡交易所上市的REITs項目。其底層資産是砂之船4個位于中國的奧特萊斯零售物業,融資金額3.96億新幣,上市後表現良好。據存星智庫統計,截至6月底,主要收入來自中國的表現最佳的五只REITs分別是:砂之船房地産投資信托(+29.2%)、豐樹物流信托(+24.9%)、豐樹北亞商業信托(+22.9%)、雅詩閣公寓信托(+20.7%)和凱德商用中國信托(+17.1%)。
該項目亦被視爲“中新(重慶)戰略性互聯互通示範項目”在金融合作領域的一項突破。
2015年11月7日,中新兩國政府在新加坡簽署了《關于建設中新(重慶)戰略性互聯互通示範項目的框架協議》及其補充協議,正式啓動以重慶爲運營中心的第三個政府間合作項目。
“三年來,我們與金融專委會成員單位密切合作,推動中新雙方在跨境融資、機構設立、産品創新等方面開展廣泛合作,已經實現簽約項目87個、總金額190億美元,簽約金額占中新互聯互通項目簽約總金額的72%。中新互聯互通項目跨境融資通道基本建成。”當日,重慶市中新示範項目管理局副局長楊誼在論壇上表示,截至2019年6月,在中新互聯互通項目框架下跨境融資已突破百億美元大關,累計落地項目106個、金額折合約104.4億美元,涵蓋國際商業貸款、跨境發債、不動産投資信托等類型,惠及制造、醫療、信息、物流等多個行業。
星展銀行(中國)有限公司董事總經理、企業銀行業務部主管林子聰表示,截至2019年6月,新加坡星展銀行參與的中新(重慶)戰略性互聯互通示範項目,完成43個跨境融資項目,達52億美元。
“2002年至2016年間,新加坡星展銀行牽頭保薦和承銷了76%的新加坡房地産投資信托和商業信托上市發行項目,也是唯一一家能夠獨家保薦和承銷新加坡REITs的銀行。”林子聰說。
自2014 年4 月“中信啓航”開啓了中國類REITs 市場以來,國內商業房地産資産證券化市場也算蓬勃發展。據戴德梁行數據,截至2019年6月末,類REITs、CMBS、CMBN産品在五年時間裏已發行146單,共計3,166.6億的市場規模。目前,國內市場的公募REITs,尚處于呼之欲出的狀態。
據北大光華管理學院統計,從發達國家REITs市場與GDP、股市市值的角度比較,中國公募REITs市場可達4-12萬億元。
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