日前，戴德梁行舉行以“解鎖商業地産新密碼”爲主題的2019年三季度媒體搶聽會，會上發布第三季度寫字樓市場和零售市場報告並展望零售市場趨勢，解讀以創造價值爲導向的TOD投融資新模式。
寫字樓成交放緩 新動能提升樓宇經濟
受經濟下行壓力持續加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續了上季度的下行趨勢。2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別爲23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環比下降0.7%，同比下降2.0%。同時，如城奧大廈等新項目的入市拉動全市空置率上升1.3個百分點至10.2%，核心商圈則繼續保持穩定，爲5.6%。
2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%，達25.9萬平方米。憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積和可爲降低企業租賃成本的布局設計，城市更新項目尤爲受企業租戶的青睐。
對此，戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，隨著北京市政府“優化企業營商環境”和“建設智慧樓宇”倡議的推出，一些中心城區老舊寫字樓項目的升級改造也必將成爲北京寫字樓市場未來發展趨勢。屆時改造後的寫字樓不僅能吸引更多優質租戶入駐，而且還可以實現出租率和租金的雙提升。
寫字樓是實體經濟的辦公載體，因此寫字樓商圈可以將人流，物流，資金流和信息流進行充分彙集，爲企業帶來更多的商機。隨著北京高科技互聯網，金融，高端服務業等優質産業的不斷發展，樓宇經濟將會在北京的經濟發展中顯現出越來越重要的作用。
“夜經濟”正流行，城市更新成爲市場主流
2019年三季度，北京暫無優質零售項目入市，全市零售市場總存量維持在1,387萬平方米，其中購物中心占比超過86%。本季度，複興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈、等多個老百貨均宣布將陸續進入升級改造期，未來大都以新商業的模式重新推出。預計隨著這些項目改造完成投入使用，北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。
零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調整自己的産品體驗、尋求新的增長點，新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新發展的趨勢。本季度，北京華聯購物中心推出“BHG DAY“國潮新體驗，探索原創IP的新玩法；星巴克北京首個BAR MIXATO，正式亮相嘉裏中心旗艦店，創新引入完整酒吧體驗，激發了咖啡與酒的新融合；中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店“中興×中國移動5G潮現場”也在華潤五彩城開業。另外，王府井百貨本季度引入“和平菓局”，以老北京街區風貌、市井場景、風味小吃等爲特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗空間，還原出鮮活真實的老北京生活。
繼5月海澱率先出台首個區域“夜經濟”政策後，本季度北京商務局出台《北京市關于進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》，“夜經濟”的持續推進，對北京內需的增長也起到極大的推動作用，前八個月，北京社會消費品零售總額同比增長5.3%，其中餐飲業增幅達7.8%，8月單月增長8.0%。
北京新建零售項目供應逐漸放緩，四季度，若路勁世界廣場、芳園裏ID Mall、龍湖長安天街等項目能如期開業，北京2019年全年零售供應量將有55.6萬平方米，較去年下降40.4%，其中近50%都爲城市更新項目。未來，隨著新建項目的入市和老舊項目的更新升級，以及北京“首店經濟”、“夜經濟”的持續推進，北京營商環境及零售市場項目的整體品質將進一步得到提升。
對此，戴德梁行北中國區商業地産部主管羅俊崴表示，北京未來新增供應主要集中在非核心區，且以社區商業爲主。而城市核心區的傳統商業項目陸續開始改造升級，一部分項目被收購重整，在收益最大化前提下成爲“商改辦”項目，另一部分項目進行升級調整。調整後項目將更注重全新消費需求，營造新潮的商業場景。
“首店經濟”開始引領商業新潮流，刺激更多旗艦店、跨界品牌、特色品牌入市。
“夜間經濟”下的商業應跳脫以餐飲爲主，應向演藝、文化、書店、生活方式、跨界體驗等多元方向擴展，刺激消費粘性增長，並在政策的全面支持下打造全新的夜經濟場景。
以價值爲導向的TOD投融資新模式
TOD (Transit Oriented Development)模式，發源于美國，以高鐵、地鐵等公共交通站點爲中心，在400-800米半徑內進行物業開發，將工作、消費、文化、教育、居住等功能合爲一身，把公共交通節點變成新的生活目的地，是紐約、東京、香港等世界級大都市主流的城市開發模式。
隨著中國的城鎮化進程進入到以都市圈爲主，人口向中心城市聚集；周邊城市需要通過TOD接入中心城市，擁有相應的軌道交通等基礎設置建設；我國核心城市土地進入到存量、減量發展階段，因此發展軌道交通給城市帶來的變革越來越被認知。
戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管郭曉勇表示：“以TOD爲導向的城市發展模式，可以說是未來中國城市的流動價值珠鏈，不僅能提升城市流動效率，促使城市集約發展，也能優化城市空間布局，重構地區城市形象，引導城市綜合開發，強化城市功能節點，更能衍生新的城市生活方式，緩解現代城市病等問題。
但TOD項目通常面臨初始建設財政壓力，缺乏可持續發展的資金鏈，在運營期效益不確定性等問題，所以TOD項目首要解決的就是投融資問題。相對于新加坡、香港等TOD成熟地區，中國大陸由于在站點周邊土地價值、規劃指標、運營機制等方面的差距，所以不能簡單的複制“軌道+物業”的模式，更應該采取適合中國大陸特點的創新TOD投融資模式，特別是目前TOD建設的重點區域：二三線城市更要因城施策，因線施策。
比如，戴德梁行與衆多國有基礎設施投資建設集團開展合作的EPC+PPP的戰投模式，與産業基金合作開展的“産城軌融合”的産投模式，與金融機構合作開展的TOD資産證券化的退出模式，以及充分挖掘地下+地上空間的商業價值的立體開發模式，都給TOD項目帶來了多樣化的投融資選擇。