隨著日前港交所對外披露了中梁控股集團有限公司的招股書，又一家內地房地産企業開啓赴港上市之旅。近期，內地多家房企紮堆赴港上市，且這一趨勢愈加明顯。在內地房地産行業面臨嚴格監管等多種原因下，房企謀求赴港融資可謂是解決“融資之困”的一劑良藥。
值得注意的是，似乎港股對于“內房股”的估值普遍偏低，還有不少房企上市就破發。例如，美的置業開盤報16.6港元，低于招股價17港元……這些無一不讓大家對中小房企紮堆赴港上市充滿了疑問。
對此，戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管顧悅如在接受鳳凰網房産采訪時表示：“我們認爲，今年以來內地中小房企赴港上市這種潮流的形成，主因是房地産企業的融資環境根本改變了，房企“借新還舊”受阻了，就激發了要嘗試境外上市這個途徑。”
房企“紮堆”赴港上市
2018年以來，包括正榮地産、美的置業、弘陽地産、萬創國際、大發地産在內的等多家房企敲鍾或遞交上市申請書。然而，今年的資本市場表現並不太好。究竟什麽原因導致內地多家房企紛紛赴港IPO呢？
對此，顧悅如給出了四點原因。他認爲，第一，就目前來說， 以房地産爲主業的公司在A股IPO受到國家産業導向政策抑制幾無可能的，這種情況也已經持續了蠻多年，近些年A股市場新增的房地産股都是重組借殼成功的。
第二，從2017年下半年到現在將近一年多的時間，房地産企業的融資環境發生了根本性變化，融資比較難了， 這個體現在不管是政策性銀行或者是其他的商業銀行，對房地産企業的開發貸以及增量、總量都在下降，總行都把去向房地産這些貸款的額度，或者是這些政策逐步收緊。
第三，香港有得天獨厚的優勢， 雖然上市時點發行額或PE倍數並不理想，但如有亮麗的表現，六個月後公司就可以再融資、再發股甚至于發債，而且國際市場上發債的成本，有可能是明顯低于國內資金成本的。
第四，我們經常聽到很多內地房地産公司到香港上市，很少聽到去新加坡或者歐洲的資本上市，因爲香港本身是國際的金融中心，也是一個成熟的資本市場，而且對內地企業來講，香港市場沒有那麽大的文化差異， 某種程度上來講也具有本土主場優勢，香港交易所相關的上市規則是公平透明的。
其實，關于赴港上市，還有更爲深層次的原因。“中小房企以前可以借新還舊，因爲很多房企杠杆率是比較高的， 名義上來講比如70%，但有時還有‘假股真債’等其它融資模式，實際比例可能更好，而且都是有約定償還期的。但現在融資環境改變“借新”受阻，啓動上市這個工具，頗大程度可以緩解或改善部分房企現金流狀況。” 顧悅如坦陳。
需正常看待“破發”現象
除了深層次分析了內地房企赴港上市的原因，顧悅如還對中小房企赴港申請IPO需要具備哪些因素以及“破發”的原因等進行了分析。
他認爲：“房企赴港上市IPO，如果是順利的話6—9個月就可以完成IPO。”
此外，顧悅如提醒：“赴港上市首先是不能有任何的訴訟，還有搭建上市結構也很重要，” 這個架構決定了上市以後能不能再利用中國資本市場上發債燈再融資，值得特別重視優化。”
他表示， 企業赴港上市一般首先要有三年以上完整的會計年度。在這個條件下還有三個測試的模式，起碼要達到三個測試當中的一個，理論上來講就是初步具備申請香港上市的基本條件。這三個測試的模式，分別是盈利測試、市值/收入測及市值/收入/現金流量測試，具體可以查詢港交所規則。
值得注意的是，以7月實現港股上市的弘陽地産爲例，弘陽地産最終以每股2.28港元定價，僅爲4.07港元淨資産的56%。事實上，長實集團、恒基地産、九龍倉置業等港資房企的市值均高于融創中國、龍湖集團、融信中國等一衆內地房企中的“尖子生”。那麽，港股對于“內房股”的估值是不是普遍偏低？
“港股對內房股的估值是普遍偏低，但並不是香港市場上的地産股估值都偏低。 國際資本市場認爲國內的房地産市場有政策性偏向，即房地産企業經營環境面臨著一定的不確定性，不排除有相對謹慎的投資情緒。”顧悅如表示。
對上市公司來說，市值管理是永遠需要籌劃的，做好未來幾年的盈利的預期，讓資本市場能夠合理地確信這家公司未來還是有可持續釋放的土地儲備，有強大核心競爭力，有良好的産品市場定位，未來依然可能會有更好的市場表現。