2021年12月16日，越秀房産基金(0405.HK)正式開啓供股，計劃以「100供37」籌集約39.5億港元，用于支付收購國際甲級寫字樓越秀金融大廈的部分款項。
進入2022年，市場的風險屬性依舊突出，在新毒株變異、通脹高企以及美聯儲可能帶來減碼QE政策等不確定因素的幹擾下，越秀房産基金這一優質收息股的行動受到市場的廣泛關注。而根據公告，現時已接近出售供股權的最後期限，如何快速且准確把握有助于決策的關鍵信息？筆者認爲有兩點關鍵信息值得留意，具體來看：
關鍵信息1：多方共贏的供股條款，爲下一階段高質量增長蓄力
面對公司提議的集資活動，股東需要考慮的主要因素之一爲供股條款。
通函顯示，此次越秀房産基金將按基金單位持有人每持有100個現有基金單位獲發37個供股基金單位的基准進行供股。認購價爲每個供股基金單位3.20港元，按10月22日（最後交易日）收市價3.67港元計算，存在約12.8%的折讓。此次供股將發行12.34億股，總共集資39.50億港元。
另注意到此次供股由越秀集團（即母公司）作爲包銷商，意味著這次配股結果不會有任何懸念，可理解爲大股東對收購項目的發展前景有足夠信心，因而爲順利收購優質資産上了一道“保險”。
在筆者看來，低于2供1的小比例供股，實實在在爲中小股東參與越秀房産基金的潛在增長提供了參與通道。對于一個有價值的實值供股權，股東自然應該行權，因爲供股後將會更多地增厚自身利益。通函顯示，此次交易後備考每基金單位分派（DPU）將增厚3.4%，分派收益率預期將由6.68%提升至7.16%。
而對于越秀房産基金而言，供股與借貸或發行債務證券不同，不會産生利息負擔或額外債務，對維護未來債權融資的空間，以及維護投資評級均有所幫助。
收購完成後，越秀房産基金所持有物業將增加至9個，根據備考越秀金融大廈截至2021年6月30日止6個月産生的收入，將使得越秀房産基金的收入增長約24%，擴大越秀房産信托基金組合估值約23%，有望成爲香港和新加坡上市房産基金所持的中國資産組合中規模最大的房地産信托基金。
關鍵信息2：有益發展的收購行爲，盈利能力提升有支撐
通常而言，籌資目的也是股東較爲關注的重要因素。
長期以來，考慮到絕大部分收益需要分配給投資者，而且要長期保持低杠杆的穩健作風，越秀房産基金大部分資金用于管理能産生穩定現金流的物業投資組合並爲投資者帶來了不錯的回報。
自2005年上市以來，越秀房産基金資産規模增長7.5倍，連續15年將可分派收入進行全額分紅，收入及分派等年均增長率維持在6%的高位，並獲得全3家國際評級機構穆迪、惠譽及標普的投資級評級，充分驗證了其持續性的資産增值能力和出色的商業營運能力。而此次供股集資所收購的越秀金融大廈亦預期將帶來穩定且可長期增長的的收益效果。
越秀金融大廈位于珠江新城核心區的中軸線上，是廣州十大摩天大樓之一。大廈總建築面積約21萬平方米，包括68層高的商業大廈（包括4層零售商場及64層寫字樓）及827個地下停車位的4層車庫，此外還擁有全市唯一開通“廣深珠”直升機航線的寫字樓停機坪。截至2021年9月30日止9個月，整體平均出租率爲92.5%，寫字樓部分租金199.3元/平方米，租賃表現優異。
此外考慮到其與越秀房産基金持有的廣州國際金融中心毗鄰而立，能夠形成良好的協同效應，使營運成本于更大的組合中分攤，因而屆時還將進一步提高效益。
就收購而言，除了要尋找優質項目，還要尋找適當的時機，而此時顯然是一個不錯的收購時機。
一方面，在融資環境紛紛收緊的大環境下，越秀房産基金受惠于低息環境的政策，能夠以較低的融資成本獲取優質項目；
另一方面，2021年年初至今，隨著香港政府大力發展房託，順豐房託上市以及金發局鼓勵香港房託與內地互聯互通等利好消息，香港恒生房地産基金指數總回報表現優異；指數走勢方面，截止2021年12月24日，香港恒生房地産基金指數優于香港恒生指數11.2%。從這個角度來考慮，REITs是投資者當前一個不錯的資産配置選擇，此時供股集資也大概率會獲得投資者的認可。
總的來說，供股通常對于股東來說是一道難題，但對于越秀房産基金的股東們而言卻似乎並非如此。在港股市場整體較爲低迷的背景下，越秀房産基金提出供股融資，供股條款合理且籌資目的清晰有益，可以看作是爲所有基金持有人提供了一個參與基金發展的不錯機會。