盡管受疫情影響，但新加坡私宅和組屋轉售市場一直活躍。2021年第三季度，非有地私人住宅的價格環比小幅增長0.5%，交易高達7103套！二手房交易量高達52.3％。
同時，2021年7月和8月，全島範圍內的非有地私人住宅租賃合同總計17252份，激增17.7%，二手市場和租賃市場一片生機勃勃。科技行業的公司加大了在新加坡的活躍度，增加了外籍人士的租賃需求。新加坡房地産市場獨特的韌性和價格彈性，被展現的一覽無余！
新加坡國家發展部丟出一顆重磅炸彈，讓整個房産圈炸鍋，買家額外印花稅（ABSD）調高，12月16日零點過後開始生效！每一條都事關全島人的利益！外國人成重災區，ABSD直接上調10％至30％！
新加坡三部門深夜發表聯合聲明，出台房地産降溫措施。12月15深夜，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布文告表示，政府已密切監督樓市數個季度。盡管受疫情影響，但新加坡私宅和組屋轉售市場一直活躍。
爲調控新加坡房産市場，確保房價在可負擔範圍內。當局決定推出新一輪房地産降溫措施。自 2021 年 12 月 16 日起，將進行調整：提高額外買家印花稅（ABSD）利率。購買第二套及第三套房産的新加坡公民支付的ABSD分別調高5%和10%；永久居民則調高10%和15%；外國買家須支付的ABSD從20%一律調高至30%；企業須支付的ABSD從25%調高至35%。收緊總債務償還率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）門檻，規定每月的貸款償債率從原本不可超過收入的60％，收緊至收入的55%。調低建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率，從90%減少到85%，不過通過金融機構的組屋房貸LTV仍維持在75%水平。除了上述降溫措施，政府還將增加公共和私人房屋供應，以滿足市場需求。新加坡公民和永久居民購買第一套房産所須繳納的額外印花稅不變，但要想購買第二套或者更多房産，繳納的稅高出許多。外籍人士或者以企業名義購買房産，所需要繳納的額外印花稅要增加十個百分點。那政策究竟對哪些人群産生影響呢？
新加坡公民：對于本國公民來說，購買第一套房産額外印花稅並無變化，沒有額外印花稅，印花稅；而購買第二套房産，額外印花稅從原來的12%調高至至17%，購買第三套就更狠了，額外印花稅直接由原來的15%飙升到25%！新加坡永久居民：購買第一套房産的額外印花稅並無變化，維持在原來的5%；然而第二套房産的額外印花稅從原來的15%漲至25%，第三套房産的額外印花稅更是從原來的15%飙升到了30%！足足15個點啊！外籍人士：最慘的就是外國人了！額外印花稅直接從原來的20%猛漲至30%，再加上4%的印花稅，也就是說，外國人在新加坡買房，需要繳納34%的稅！舉個例子，如果外國人要在新加坡買個100萬新幣的公寓，需要繳納4%的買家印花稅4萬新幣，30%額外買家印花稅30萬新幣，也就是說外國人要買第一套公寓，需要繳納34萬新幣的稅，總共要拿出134萬新幣。
這對于依賴海外投資的新加坡來說，實施此項規定不可謂不重磅。那政策的效果真的是限制房産市場嗎？答案是：是又不是！新政策實施不用悲觀，限制政策後都會有短暫的紅利期。新稅率對公民和PR第一套房的剛需買家並沒有影響，政府這是在保護剛需房的基礎上，最大限度的讓房價漲的慢一點。那新加坡房市的泡沫真的出現泡沫了嗎?當然沒有。因爲交易成本和3年賣家印花稅的原因，沒人能在新加坡賺快錢。除了接下來幾個月優質二手房的供應量可能降低，新加坡的房價不會受到影響，大家也不要過于擔心。靜觀之余，我們也要清楚。曆史總是在重演，牛市總是有降溫政策。長期來看，這是好事情，平滑局部增長過快的現象，每次降溫後都有短暫的投資好機會。
黃金地段組屋模式對于買家來說是有利有弊。有利的是，購買黃金地段組屋享受額外津貼，更多的人能買得起了。不利的是，黃金地段組屋必須住滿10年後才能轉售，並且要將部分轉售的收益歸還給新加坡建屋發展局（HDB），也稱爲津貼回收。不僅如此，這些項目只能賣給符合以下申請預購組屋資格的買家：
- 只能轉售給符合條件的新加坡家庭，買家中須有至少一人是新加坡公民。
- 家庭月入頂限爲1萬4000新元。
- 過去30個月不能擁有或出售私宅。
- 單身者即使年滿35歲也不能購買黃金地段組屋，不論預購還是轉售。
不算是轉售，還是購房資格，我們都能看到新加坡限制買賣房屋頻率的身影，同時也是在踐行“房子是用來住的，不是用來炒”的擁屋理念。此次新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布的文告也表示，“若任其發展，房價可能會超過經濟基本面，並增加下來破壞市場穩定的修正風險。借貸者也容易受到下來幾年利率上升的影響。”
那解讀完最新房産政策，大家最關心的還是2022年的樓市如何，尤其是正在考慮買房的大家，別急，我們接著往下看。2022年的新加坡房産市場，依然值得期待！首先，隨著疫情常態化，疫苗接種者旅遊走廊計劃(Vaccinated Travel Lane，簡稱 VTL)將在明年以及未來逐步擴大，新加坡私宅市場交易預計將有進一步提升。目前新加坡已與27個國家開通旅遊免隔離政策，隨著這些國家的買家能更自由地進出新加坡，本地私宅市場預料將進一步提振，特別是中檔私宅市場和豪宅市場將受益。其次，是美聯儲的零利息的政策，現在新加坡的貸款利率1-1.3%，對于購房者來說是絕對利好，相當于以低成本進行融資，借助銀行的力量買房，讓貸款者的房貸保持在可負擔得起的水平。
另外，新加坡每年政府推出的土地數量有限，供應量有限，這就是爲什麽有些發展商同時轉向集體出售(Enbloc)市場，預計明年集體出售市場會逐步好轉。疫情爆發後，建築行業面對工人短缺問題，建築成本上漲，建築材料如水泥、鋼鐵等都上漲。供不應求，成本上漲，也就爲2022年房價持續上漲奠定了基礎。最後，市場如何還是要看是要看需求！2022年，隨著人們在家裏工作、放松和與家人互動的時間越來越多，市場將敦促買家更快地下決定去多花錢購買更舒適的自住住宅，需求持續存在，市場就會一直繁榮。因此，即便出台了新的房産政策，在一定程度上給本地市場降低了熱度，但每次降溫後都有短暫的投資好機會。綜合來看，2022年的新加坡房産市場，依然值得大家期待！
圖文來源于翌新海外
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