“對商業的進步永葆好奇心”
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✒️Lori & CHI
久違的「中國商業志」系列終于回歸，這一次是來自新加坡的知名企業——凱德集團，我們將集中梳理其入華25年來，在中國市場布局的商業項目情況。
>>關于凱德集團
凱德集團是亞洲知名的大型多元化房地産集團，總部設在新加坡，並在新加坡上市。截至2019年3月31日，凱德集團管理資産超過1030億新元。
凱德集團的投資組合橫跨多元房地産類別，包括辦公樓、購物中心、産業園、工業及物流地産、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅。集團業務遍及全球30多個國家的200多個城市，以新加坡和中國爲核心市場，並不斷開拓印度、越南、澳大利亞、歐洲和美國等市場。
凱德集團的房地産投資管理業務規模也在全球領先。旗下共管理8支上市房地産投資信托基金(REITs) 和商業信托，以及20多支私募基金。
早在上個世紀90年代，凱德就正式進軍中國市場，並以上海爲中心的長三角地區作爲在華布局的起點。至今，凱德進入中國已經25周年，在中國42座城市擁有/管理200多個項目。目前，凱德在中國的總開發規模約2300萬平方米，管理的總資産近2600億人民幣。
毫無疑問，中國是凱德在海外最大的一個市場，沒有之一。這也是我們決定通過此文來梳理凱德集團中國商業項目的重要原因。
從官網信息來看，凱德集團多元業務中主要有6大核心業務——住宅，辦公樓，購物中心，商業綜合體，服務公寓、酒店及長租公寓，以及房地産投資信托和基金。
而此文既爲“商業志”，那麽會主要將購物中心、商業綜合體爲主要梳理對象，另同時鑒于凱德在房地産投資信托和基金領域的行業領先性，因此也會適當對這部分內容進行整理分析。
「購物中心」
適時優化資産
形成多元物業結構
根據官方信息，我們首先梳理了一張凱德集團在中國現有購物中心項目（包括來福士商業綜合體）的布局地圖：
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從地圖上可以清楚看到，目前，凱德在中國擁有/管理51個購物中心（含部分尚未開業項目），其中，數量排在前三的城市分別是上海、北京和成都。
從目前公開的信息來看，2019年開業的項目則主要集中在西部地區，包括兩個輕資産項目——位于西安浐灞的凱德廣場·禦錦城（2019.6.21），位于成都郫都區的凱德廣場·樂視界（2019年底），以及位于重慶朝天門的亞洲最大來福士項目——重慶來福士（購物中心部分2019.9.6）。
△凱德廣場·禦錦城 | 圖據項目方
△凱德廣場·樂視界 | 圖據項目方
上面地圖中，除了管理輸出項目（輕資産項目）之外，也有部分項目是通過收購而來。比如今年2月斥資8億完成收購的呼和浩特玉泉項目，以及去年11月凱德聯合體收購星港國際中心，耗資約200億，創史上最大宗外資地産投資交易，並帶來了北外灘來福士項目（也是上海第三座來福士廣場）。
此外還可以看出，凱德目前的絕大部分購物中心，都集中在一線、新一線以及重點省會城市/直轄市。而這樣的現狀，是2018年初進行“大瘦身”之後的結果。
2018年1月5日，凱德集團通過旗下全資子公司凱德商用出售在中國20家購物中心項目的100%股權及相應負債，交易價格爲83.65億人民幣，所涉及的20家購物中心，分布于中國19個城市，項目平均建築面積爲4萬多平方米（不包括停車場在內）。
凱德出售的20個購物中心名單
在凱德去年出售的20個購物中心裏，近八成的項目都位于三四線城市，即便是地處北京、成都、重慶的項目，實則也並非位于城市的重點區域，且實際經營情況也不甚亮眼。
很明顯，通過出售部分非核心城市/地段的項目，並適時購買重點城市地段的優質物業，實現資産的不斷優化。在資産買賣層面凱德一直遊刃有余，這一點，可以說國內絕大多數企業都難以望其項背。
當然，另一方面也說明，凱德商業曾在中國市場經曆過一番大肆擴張，甚至下沉到了諸多二三線城市。但其實，凱德進入中國市場的首個項目，便是以來福士爲代表的商業綜合體産品，並且多年來，來福士在華的拓展一直穩步且謹慎。
「商業綜合體」
10座來福士，9座在中國
重慶最大、上海最多
關于凱德的商業綜合體，旗下涵蓋了旗艦品牌來福士、地鐵上蓋項目、舊城改造項目以及城鎮開發項目等。其中，來福士無疑是最具典範性的綜合性項目。因此，我們也主將重點梳理凱德在華的來福士項目情況。
凱德集團的“來福士”品牌發源于1986年的新加坡。2004年，中國首座來福士廣場開業，即定位“摩登之城”的上海來福士。
2014年和2016年，上海來福士先後進行了一系列調改，撤出NOVO百貨、運動100等主力品牌，重新調整業態，並針對具體樓層引入更合適的新品牌，繼續保持了項目潮流態度和消費新鮮感。
△上海來福士廣場 | 圖據官網
截至目前，凱德在全球共有10座來福士，其中9座都在中國，這也再次說明了中國市場之于凱德的重要戰略意義。關于中國目前的9座來福士項目，基礎信息如下表：
凱德在華來福士項目概況
△點擊查看大圖
2017年，來福士的開業節奏明顯加快，有三座項目都在這一年亮相，包括杭州來福士中心、深圳來福士廣場和上海長甯來福士廣場。
從布局頻率來看，25年左右，9座項目，來福士在中國市場的擴張仍以“穩”爲主；從選址來看，9座來福士位于國內7個重點城市，且都位于城市的核心商圈和地段。
並且，不難發現來福士對華東地區的偏愛，分別進入了上海、杭州和甯波三座城市。尤其是上海，不僅是來福士品牌在華的首站，更是目前唯一一個獨擁3座來福士的城市。其中第三座來福士——北外灘來福士項目，則將出現在凱德聯合體收購而來的上海星港國際中心，預計2020年全面開業。
每一座來福士都有自己的專屬“標簽”，每一座來福士都是一座“城”。
即將于今年9月開出購物中心的重慶來福士，其標簽則爲“未來之城”。帶著“亞洲最大來福士”、“新加坡在華投資最大的商業項目”等標簽，重慶來福士自立項之初便備受關注，CRR此前也對其做過一次更爲詳盡的觀察：重慶來福士近焦觀察。至于其能否經受住市場和消費者的檢驗，待其開業之後，時間自會慢慢給出答案。
△重慶來福士 | 圖據項目方
另外，觀點地産網在2017年11月的公開報道中披露：
武漢首座凱德來福士廣場正式簽約落定武昌濱江商務區，擬投資總額達100億元，將建爲大型綜合體。並稱，項目規劃建築面積59萬平方米，其中包括11萬平方米的購物中心，8萬平方米的高端寫字樓，7萬平方米的雅詩閣服務公寓，以及創意辦公、高端住宅等。也即是說，武漢乃至華中地區的首個來福士項目也已經在來的路上。
當然，除了來福士之外，有必要單獨提及一下位于蘇州金雞湖西側的蘇州中心項目。作爲城鎮開發項目，蘇州中心爲凱德商用與蘇州恒泰控股集團有限公司合作開發建設，項目包含了公寓、辦公樓、酒店及商場等，其中商場部分30萬方的商業體量，也使其成爲目前凱德在華最大的購物中心。
「房地産投資信托和基金」
一邊賣一邊買
實現資本循環利用
實際上，除了行業領先的商業運營管理經驗之外，更爲人稱道的還有凱德的房地産投資管理業務。
早期的凱德集團其實和中國的大多數頭部房企一樣，是重資産運營的開發商，也因此，發展早期曾面臨高負債率及低收益率等問題。2002年開始，凱德選擇輕資産發展戰略，先後發行多只公募REITs及私募基金，同時開啓大規模物業收購，降低負債率的同時凱德也實現了資産規模的3倍增長。
發展至今，凱德集團旗下共管理8支上市房地産投資信托基金(REITs) 和商業信托，以及20多支私募基金。房地産投資信托基金和商業信托擴展到包括：
凱德商用新加坡信托、騰飛房産投資信托、凱德商務産業信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托、 凱德商用馬來西亞信托和騰飛酒店信托。
“REITs+PE Funds”是凱德模式的核心，凱德將項目分爲I類項目（低收益或較不穩定，通常指開發物業及早期的商業物業）和II類項目（高收益或較穩定，通常指現金流穩定的成熟商業物業）兩類。用房地産私募基金投資I類項目，用REITs投資II類項目，通常REITs對成熟運營後的I類項目具有優先投資權。通過這樣的閉環，凱德就形成“私募基金培育後打包給REITs”的雙基金配對運作模式。
2019年6月11日，凱德集團宣布其旗下子公司及關聯公司與凱德商用中國信托（CRCT）達成協議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權，三家購物中心包括哈爾濱的凱德廣場·學府和凱德廣場·埃德蒙頓，以及長沙的凱德廣場·雨花亭，就是一個典型培訓後打包給REITs（凱德置地中國信托CRCT）退出的資産管理案例。
除此之外，我們從凱德集團的公司公告中，也整理了其近兩年部分出售和購買大動作：
2018年初，與印力、萬科和Triwater達成協議，將以83.65億元的價格出售國內20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，退出安陽、茂名及德陽等14個非核心城市；
2018年11月12日，以8.82億元拍得位于廣州市黃埔區廣州科學城核心區的商業商務用地；
2018年底，以接近200億收購上海星外灘雙子塔項目；
2019年1月7日，宣布以27.52億收購上海浦發大廈70%面積；
2019年1月14日，與淡馬錫達成交易，以110億新元（約552億人民幣）收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份（新增在華560萬平方米的項目儲備、三支上市信托基金）；
2019年1月，凱德商用中國信托（CRCT）以8.083億人民幣（1.596億新元）收購位于內蒙自治區古呼和浩特市玉泉區已建成的一座商場，並以4.6億人民幣的商定價格轉讓持有凱德MALL·賽罕公司的全部權益給新業主；
2019年7月，建業地産（主營地産主要分布于河南）發布公告稱，凱德將出售其所持有的全部建業地産股份予恩輝，合計658,116,228股股份，總現金代價爲28.31億港元（約24.91億人民幣）。
負責中國業務的凱德集團總裁兼中國首席執行官羅臻毓表示：“資本循環利用是凱德集團提高回報率、優化資産組合的核心戰略。凱德將繼續審慎地進行資本循環利用並用于再投資，2019年度目標是剝離至少30億新元（約151.65億人民幣）的非核心資産。”
凱德資産管理是一個不斷優化資産配置及資産管理的過程，對于國內衆多商業開發商、運營商而言，凱德無疑是一個值得研究與學習的榜樣角色。而需要向凱德學習的，也許遠不止于獨到的投資眼光和穩定的商業運營能力，更多元化的融資方式也將是一個非常重要的內容。
不得不說，關于凱德，可以學習的東西不少，值得期待的內容也很多。所以，CRR對于這種優質企業的關注也將持續。
●下期預告萬達集團的中國商業志
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