記者| 馬一凡 羅強
2016年、2017年，全國觀衆在收看中央電視台元宵晚會時，知道了一個叫做碧桂園森林城市的樓盤，因爲碧桂園連續兩年冠名了央視元宵晚會。那時候，新加坡旁的馬來西亞樓市正當紅。提到去東南亞投資房産，大多數人都會想到新加坡、泰國、馬來西亞。
而提到越南、柬埔寨，大部分人或許都覺得這兩個發展中國家最多只適合文藝青年去旅行。實際上，2016年到2018年期間，越南和柬埔寨的中國買房投資客數量一直在激增，很多在2012年-2016年大舉進入馬來西亞的中國房企，從2016年起都紛紛揮師柬埔寨首都金邊。
根據海外房地産信息網居外網的詢盤數據統計，2018年全年泰國、馬來西亞、越南、菲律賓、柬埔寨等東南亞國家詢盤量都有大幅增長。2015年—2018年間，針對越南的詢盤量增幅最爲顯著。
Q: 去越南、柬埔寨做房地産投資的中國人很多嗎？
越南、柬埔寨近兩年來成爲了國人新興的買房投資目的地，首要得益于當地政府在外國人買房立法上的推動；其次是泰國、馬來西亞等東南亞國家已經火過一輪，房價推升太高，或是當地政府已經不太鼓勵外國人前去投資，使得中國國內投資客另尋目標。
2010年4月5日，柬埔寨國會通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動産産權法》，根據該法律，外國人有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法産權。
該法律頒布後，首先吸引的是日本、韓國、中國台灣、新加坡的房企和投資者進入柬埔寨。直到2016年開始，中國內地的房企開始進軍柬埔寨，也帶去了一大批國內投資客。
這些中資開發商建造的樓盤，80%的客戶都是中國人。
越南國會則是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了對外國人購房的諸多限制，修訂後的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地産權的別墅。
這條法案生效後，越來越多的中國人前去投資越南房産。至2018年，在越南胡志明市買房的外國人中30%來自于中國，占比最高。
外國人在這兩個國家買房都很便利，只要獲得赴當地的簽證，無論哪種簽證類型，都可以前去進行房産交易。這些買房客絕大多數抱著投資的目的，大部分來自于國內北上廣深一線城市。
Q: 去越南、柬埔寨一般投資在哪些城市？
中國人買房投資的城市無外乎越南的河內市、胡志明市，以及柬埔寨的金邊市、西哈努克港市。
在買房者的眼中，河內相當于國內的北京，胡志明相當于上海；金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潛力的城市，而西港則是政策最開放的地方，正在成爲新一代“賭城”——這個曾經只是小漁村的地方，現在有50余家賭場，另有30多家賭場正在建設中。
房企、賣房中介也有意識地在宣傳中把這些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市類比，並把“錯過了國內房價的上漲，不要再錯過在新興國家投資”作爲賣點。
但從城市基礎設施配套來看，越南和柬埔寨的幾大城市，還遠遠達不到國內一線城市的水平，即便再過十年，它們能否發展到一定程度也要打上問號。
越南目前僅有河內才剛剛開通了第一條城市輕軌線吉靈-河東項目，該項目由中國中鐵六局集團有限公司總承包建設。而曾被越南寄予很大期望值的河內地鐵1號線以及胡志明市地鐵1號線，都由日本公司負責建設，但此後陷入造價、賄賂等多種爭議，項目進度遙遙無期。
作爲柬埔寨首都的金邊市，其市容市貌僅相當于國內小縣城，人口年輕，商業富有活力，交通狀況糟糕，不分時段地堵車，治安、公共交通、垃圾廢水處理等配套都沒有跟上房地産開發的速度。
西港則是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌類似于90年代中國南方的小鎮。近兩年西港的投資熱潮席卷而來，到處都有新建的工廠、樓盤、酒店，不過隨著賭場的發展，各種社會問題隨之而來，黑幫、毒品、飛車黨也在深刻地改變這座小城。
Q: 可以獲得怎樣的産權?
盡管越南在2015年允許外國人買房並獲得合法産權，但卻設置了兩個苛刻的要求。
一是房屋産權僅爲50年（越南公民可擁有永久産權，與越南公民結婚的外國人也可擁有房屋永久産權）；二是外國人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋，外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%，每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。
此外，在二手房交易中，外國人只能向外國人購買二手房房産；外國人自己的房産，既可以賣給越南當地人，也可以賣給外國人，若賣給越南當地公民，則50年産權可轉爲永久産權。
在柬埔寨情況又不一樣。柬埔寨不允許將土地直接賣給外國人，其《外國人不動産産權法》規定，外國人在柬埔寨僅可購買高層建築第二層及以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房産産權證，並可自主進行房屋租賃及買賣。
也就是說，外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權，但不包括土地所有權，也不能購買底層的房産。這種産權在柬埔寨被稱爲“分契式産權”。而大部分柬埔寨當地人的房屋産權是“硬産權”或“軟産權”，及由國家級的認證機構或地方政府進行認證過的土地所有權。
還要一點值得注意，中國買家在柬埔寨可能會遇到大産權和小産權兩種不同的房屋，大産權爲永久産權，小産權的期限一般是99年。這是開發商拿地性質的不同造成的。
由于柬埔寨政府規定外國人不可直接購買土地，因此一般中國開發商都尋找當地公司合作拿地，這種情況下可以買到永久産權的土地；小部分開發商則是租賃土地，租期一般爲99年，因此房屋也就是99年産權。
Q: 租售比高嗎？投資回報率如何？
在海外房産中介的宣傳中，目前越南、柬埔寨的高層公寓房都有很高的租售比和投資回報率。比如金邊一套五六十平方米的高層公寓，租金高達700美金，且金邊市的房價從2015年開始，每年都以15%的幅度上漲，目前達到約2000美元/平方米。
越南一套80平米總價18萬美元的住宅，月租金約在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率約6%，目前越南住宅分爲各種類型，豪華型均價超過3500美元/平方米、高端型約爲1500美元/平方米，中低端類均價約爲800美元/平方米。
不過目前這兩個新興國家的房地産市場規模都很小，高端公寓供應量少，大部分的公寓租客群體也都是外國人，高租金已經遠超過當地普通人的承受能力。隨著這兩年大批公寓的入市，未來供應量問題將得到緩解，高租金是否能維持下去目前較難判斷。
從投資回報來看，根據天風證券的研究報告，越南房産投資應當分爲本國居民購買視角和外國投資者購買視角，其差異之處就在于越南盾與美元之間的彙率變動。
天風證券的研究報告指出，越南的平均房價在2008年創出1650美金/平米的最高價格至今未破，最新均價約爲1543美元/平米，美元視角並未創新高。
不過其對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾/平方米，超過2008年的2801萬越南盾/平方米，漲幅近20%，也就是越南盾視角創了新高。“從越南本國居民角度，以自住和抗通脹爲購房目的，我們認爲越南本幣計價的胡志明房價長期趨勢仍將上漲；對外國投資者角度，以出租和投資爲目的，由于貸款不如本國居民方便，彙率波動也可能帶來投資損失，需要考慮的因素和承擔的風險不同。”
而在柬埔寨，外商投資建造的樓盤，尚未形成一個本地居民購買的市場，當地也還沒有形成二手房市場，因爲多數普通老百姓都習慣了購買土地自建排屋，因此盡管房價在理論上上漲，最終外國投資者能否獲得投資收益後退出，也是一個未知數。
新興市場的投資門檻低、收益率高，但是風險也較大，最早進入這個市場的投資者或許已經獲得回報後撤出，越晚進入則意味著風險越大。
Q: 如何付款？會受外彙資本管制影響嗎？
一般中國買房客都是持旅遊簽證入境，在看房滿意後，先付定金。付定金的手續都很便利，部分開發商甚至接受微信、支付寶付款，定金大約爲兩三千美金。
剩下的部分，則分爲首付和尾款，首付爲總價的10%—40%不等，尾款則一般在交房前付清。由于大部分樓盤都是期房，所以尾款付清時間大多在兩三年後。
在柬埔寨，外國購房者不能像本國居民那樣享受到低息貸款，同時貸款手續繁瑣，而越南則不允許外國購房者在越南動用杠杆手段。
不過，由于這兩個國家的房價並沒有太高，且國內投資者大多去投資小戶型公寓，總價多在60—80萬的區間內，對于杠杆的需求並不強。
打首付和尾款階段，一般會由開發商或是開發商的銷售代理公司幫助購房者來做，其中涉及到外彙管制問題，根據我國現行規定，每人每年換彙額度是5萬美元，開發商會推薦額度不足的客戶采取親人共持房産、多人共同換彙的方式。
此外，銷售代理公司的手上還掌握著一些融資手段，部分機構專門爲國際房地産買家提供融資，一些中國大陸和香港的機構爲海外物業買家提供現金支持或融資，以換取投資者在中國境內持有的資産。如果購房者遇到資金問題，部分銷售代理公司或房地産開發商可以提供一定的融資渠道。
大灣區買房
除了這些海外新興國家，在一線城市房價高企、限購嚴格的背景下，考慮環一線城市周邊或許也是一個選擇，這兩年已經有大部分人通過這種方式圓了自己的居住夢想。
“從來沒有在買房上面賺到錢。”老劉曾經和老婆開玩笑說。
快50歲的老劉，一輩子都在做實業。十多歲從湖南農村來到廣東，從電子廠流水線開始做起，一直做到管理層甚至成爲老板的“心腹”。後來，老劉從電子廠出來自立門戶，從事流水線設備進出口貿易。
老劉的買房故事和段子裏一模一樣，十多年前在深圳南山買了兩套房，一套100多平方米，一套80多平方米。爲了開公司創業，他賣了那套大房子，一家三口住著小房子，如今風雲變幻，再也買不回那套大房子了。
眼瞅著兒子馬上要上大學了，老劉思考著再買一套房子，在朋友的帶頭作用下，最後買了一套惠州的大房子，一次性付款，裝修還花了40多萬，順帶又買了一個商鋪。2019年春節，老劉就准備去新房子裏過第一個年了。
老劉的想法很單純，自己公司客戶很多在惠州、東莞，房價也便宜，說不定公司可以搬過去。自己住惠州的房子，深圳房子留給孩子。惠州生活節奏也比深圳惬意，自己退休後可以安生養老，也可以幫帶著孫子，小區自帶了K12教育配套。
從買房的花費來看，老劉並不是買不起現在深圳的房子，他只是非常怕負債，想著交完一大筆首付後，還要借銀行巨款和承擔利息，想想都可怕。
從心底裏看，老劉不認爲深圳房子值這麽高價格，但是又無可奈何。兩年前，他堅決認爲深圳房價太高，早晚要崩盤，但是現在，他建議買不起深圳房子的年輕人，可以考慮下惠州和東莞，因爲始終比湖南老家有發展前途。
老劉的謹小慎微，也與他從事的行業有關。爲方便境內外付款，老劉公司設立在香港，賬戶也是在香港，主要客戶是OPPO、金立等手機廠商。2018年金立破産，錘子“賣身”，加之進出口商品的影響，老劉的生意並不是特別如意。
春節前，老劉生意遇到點麻煩，由于外彙管制，境內幾筆付款到香港賬戶都遭遇到資料審查，有些遲遲不到賬，有些直接被退回。
老劉今年也打算給員工發年終獎，但爲了免去外彙管制麻煩，他不得不帶著幾個人去香港取現，然後每人帶著一部分回來，戲劇中透著無奈。