圖源：中房報圖庫
中房報記者 苗野 北京報道
“房地産業的優秀服務生”正在遭遇信用危機。
4月18日，易居企業控股公告稱，于2022年到期的7.625%優先票據未能在到期日（4月18日）償還，已構成2022年票據契約項下的違約事件。該事件進而觸發2023年票據契約項下的交叉違約。
今日早間開盤，易居企業控股股價創曆史新低，每股爲0.85港元。相較2018年11月每股14.881港元的最高點，股價縮水約94%，市值蒸發接近200億港元。
伴隨房地産行業的深度調整，上遊開發商面臨的流動性和債務風險，正在傳導致下遊企業。在易居企業控股的26個股東中，過半股東正遭遇流動性困難，是股東亦是客戶，由于與地産商的深度綁定，易居企業控股也深陷美元債違約風險。2022年票據及2023年票據的未償付金額分別爲2.98億美元和3億美元。
“每一次行業波動，恰恰都應該爲下一步發展做戰略布局。”這是易居企業控股創始人周忻經常挂在嘴邊的一句話，眼下等待他的可能是易居企業控股的債務重組。
截至發稿，中國房地産報記者未收到易居企業控股的采訪回複。
踩雷開發商，巨虧88億元
從3月31日提出對兩筆美元債交換要約，到擬進行債務重組，易居企業控股只用了15天。
4月14日，易居企業控股發布公告稱，因舊票據本金總額低于接納條件中要求的各系列舊票據90%最低接納金額，公司交換要約及同意征求未完成且已截止，不再進行交換要約及同意征求。截至本公告日期，公司已就開曼計劃項下之重組取得正面支持，收到來自持有人有效提交的舊票據未償還本金總額超過75%，以按重組支持協議隨附的條款書所擬定交換所有舊票據。
即便有豪華股東陣容加持，也不足以扭轉行業大背景動蕩造成的劣勢局面。業務規模下降，就個別房地産開發商客戶未償還應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備以及其他資産減值虧損的負面影響，加重了易居企業控股流動性和財務靈活性的限制。
按照公告，2022年票據（股份代號：40024）已到期，于4月19日從聯交所除牌。因交叉違約，2023年票據（股份代號：40507）暫停買賣。
“易居企業控股的壓力源于開發商的回款問題。”一位不願署名的房地産行業觀察人士提到，大客戶‘暴雷’，部分開發商客戶資金周轉困難，直接影響其現金流。易居企業控股是做輕資産的公司，對美元債尋求展期，能與金融機構談判的籌碼並不多。
據易居企業控股發布未經審計的業績報告顯示，2021年其營業收入88.4億元，同比增長9.85%；歸屬母公司股東淨利潤虧損88.93億元，同比止盈轉虧，去年同期淨利3.04億元。
具體來看，易居企業控股有三大主營業務均出現不同程度的下滑。一手房代理服務産生收入19.76億元，同比下降38.3%；房地産經紀網絡服務收入25.09億元，同比下降8.1%；房地産數據咨詢服務收入9.15億元，同比下降7.3%。
聯合國際和標普同時將易居企業控股的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”。標普認爲易居企業控股流動性正在惡化，面臨潛在的流動性緊縮。因爲其難以從陷入困境的開發商那裏獲得付款，現金水平有所降低。即使易居企業控股能夠解決4月到期債券的償還問題，其流動資金狀況也可能持續緊張。
易居企業控股在年報中提到，因爲個別房企客戶的信貸質素惡化，該公司預期信貸損失的金融資産虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.72億元增加3765.7%至66.68億元。
公開資料顯示，易居企業控股代理銷售的主要業務合作夥伴有恒大、萬科、碧桂園、融創、富力、雅居樂等，2020年來自前五大客戶營收占比達35%。其中，恒大作爲其單一最大客戶，截至2021年中，涉及恒大的應收款項約35億-40億元，占總應收賬款比重約50%。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，房地産行業流動性整體惡化是造成易居違約的最大因素。因爲易居的業務模式與開發商股東深度捆綁，成就了易居，也造成了“一損俱損”的局面。當前形勢下，易居很難再獲得外部融資，現金流逐步惡化，債務問題應盡早重組。
“三角債”風險加劇
易居企業控股曾經是地産圈的當紅企業。
2018年，周忻將半個地産圈的民營開發商納入股東行列，在港交所上市敲鍾，恒大、萬科、碧桂園、融創等26家房企也順勢從客戶變爲股東。基石投資者引進了阿裏巴巴、華僑城、恒基集團、新加坡城市發展集團（CDL）。彼時易居企業控股的市值高達208億港元。
“百強開發商客戶基礎和業務規模，不僅爲易居企業控股帶來了巨大的資源整合能力，也爲其帶來了不俗的業績表現。”前述房地産業某觀察人士說，業內盛傳恒大全國約三分之一的項目都交給了易居做代理，也是由于過度依賴開發商，地産下行風險加劇，直接産生了虧損。
易居企業控股也如是表述，2021年，多家地産開發商出現信用危機，作爲中國房地産行業下遊主要的服務平台，本集團亦受到行業連鎖反應的波及，房地産銷售回款階段性下行，整體業績下滑。
據官網介紹，易居企業控股旨在成爲中國房地産行業航母級交易綜合服務平台，旗下易居營銷、易居房友、克而瑞等業務，全面覆蓋從新房代理服務、房地産經紀共享服務到房地産大數據應用服務，打造交易服務和賦能服務兩大服務平台。
周忻曾表示，易居實實在在是輕資産公司，如果易居不做輕資産，就不會有那麽多地産商和他們合作。
但房地産行業“變天”，房企上下遊供應商的風險傳導正在加劇。易居企業控股從2020年就開始面臨業績驟降的沖擊，尤其是房地産一手代理收入大幅下降，房友業務的擴張也受到推遲收購天貓好房的制約。
有投資者評價，易居的經營模式風險很大，和開發商綁定太深，這樣看來，估值低是有道理的。也有投資者認爲，易居的債實際上是個“三角債”，所謂的債務重組，可以看成是債權人的讓步。
行業內普遍猜測，易居企業控股的困境大部分是由恒大債務危機引起的，且不止恒大一個大客戶出現資金問題，對外公布的26個股東中，過半股東陷入財務困境，易居在向這些股東客戶收取各種款項變得很難。
彙生國際資本總裁黃立沖認爲，當下房地産市場低迷，銷售回款急速減少，易居銷售榜單上的多個大客戶都已暴雷，其有大量的應收賬款收不回來。作爲房地産中介，易居二手房銷售萎縮，也是受到政策沖擊最嚴重的，所以其現金流肯定是緊張的。
據了解，易居企業控股計劃對原有一手房代理業務板塊的問題項目進行裁撤，對板塊人員配置進行調整，優化資源投入的去向和節奏。同時今年要制訂清收計劃，加大力度催繳，審慎評估合作的開發商客戶，優先選擇回款有保障的高質量項目，並嚴格控制回款賬期。
在柏文喜看來，目前易居要做的就是在收入和盈利下降幅度較大的情況下迅速調整運營狀態，讓成本與損耗同步下降，或者快速引進戰略投資以擺脫企業的現金流困境。
實際上，易居企業控股最大的野心就是做“地産界阿裏”。在天貓好房上線7個月後，2021年4月，其以18.6億港元收購了阿裏所持天貓好房85%股份。周忻宣稱：“在三年內，天貓好房要完成300萬DAU、2萬億GTV、500億元營業收入的目標。”
對此，外界最大的質疑聲便是，易居的營銷思維與阿裏的流量思維，做不了貝殼的“累活”。從目前天貓好房的內容來看，似乎還在走房産O2O的舊路。
此前，陳勁松“放手”世聯行時，發了一條朋友圈：“秋天來的時候，有人總想到冬天，有人滿懷著豐收。”此刻周忻又在想什麽？