久期財經訊,5月11日,穆迪授予由仁恒地産(香港)有限公司(Yanlord Land (HK) Co., Limited)擬發行美元票據“Ba3”高級無抵押評級,仁恒地産(香港)有限公司是仁恒置地集團有限公司(Yanlord Land Group Limited,簡稱“仁恒置地”,Ba2 穩定)的全資子公司,擬發行票據由仁恒置地提供擔保。
展望“穩定”。
仁恒置地計劃使用擬發行票據的收益爲其現有的離岸債務再融資和用作其他一般企業用途。
評級理據
穆迪副總裁/高級分析師Cedric Lai表示,“擬發行票據將延長仁恒置地的債務期限,對其信用指標的影響有限,因爲收益將主要用于再融資”。
仁恒置地的“Ba2”企業家族評級(CFR)反映了該公司的知名品牌和高質量的産品,爲其提供了強大的議價能力。該公司的銷售策略旨在迎合更廣泛的市場需求,有助于減少限制房地産需求的調控措施帶來的負面影響。該評級還考慮了仁恒置地良好的流動性狀況以及離、在岸融資渠道。
然而,其評級受到公司地域集中度、適度債務杠杆率以及對合資企業(JV)業務的重大敞口的限制,這妨礙了其信貸指標的透明度。但是,該公司聲譽良好的合資夥伴緩和了上述因素。
穆迪預計,未來12-18個月,仁恒置地債務杠杆率(以收入/調整後債務衡量)將從2019年的30%和2020年的49%提高到65%-72%。這是由于穆迪預計,在過去兩年合同銷售強勁增長的背景下,仁恒置地的確認收入強勁,同時,該公司也將采取嚴格的方式追求增長和控制債務增長。
同時,穆迪預計,仁恒置地的EBIT/利息覆蓋率在同期內將從3.0倍提高到3.5倍-4.0倍,反映出收入增長和利息成本下降的影響,這將超過穆迪預期的毛利率下降。由于土地成本上升以及對本土房地産銷售價格的監管措施,未來12-18個月,該公司的毛利率可能會從2020年的36%降至28%左右。
仁恒置地的合同銷售總額在2020年達到785億元人民幣,年增長41%。穆迪認爲,仁恒置地可觀的可銷售資源、強勁的銷售執行力以及公司核心市場穩定的住房需求,將使其合同銷售額在2021年和2022年增長至800億元人民幣-850億元人民幣。
由于結構性從屬風險,仁恒地産(香港)有限公司的“Ba3”高級無抵押債務評級比仁恒置地的“Ba2”CFR低一個子級。上述從屬風險指的是,仁恒置地的大部分債權都在其運營子公司,如果公司破産,則受償順序將優先于控股公司的債權。此外,控股公司缺乏結構性從屬的顯著緩解因素。因此,控股公司債權的預期回收率將較低。
仁恒置地的流動性很好。截至2020年底,該公司現金余額173億元人民幣,能覆蓋其短期債務的2.1倍。穆迪預計,該公司持有的現金以及經營現金流將足以覆蓋未來12-18個月內到期的短期債務、未付承諾性土地購買和股息支付。
在環境、社會和治理(ESG)因素方面,穆迪考慮到仁恒置地第一大股東兼董事長鍾聲堅先生的集中所有權,截至2021年5月4日,鍾聲堅先生直接和間接持有公司約71.191%的股份。穆迪還考慮了(1)仁恒置地九人董事會中有五名爲獨立非執行董事,他們還擔任審計、提名、薪酬以及風險管理和可持續發展委員會的主席;(2) 該公司近三年的派息率適度,爲18%-25%;以及(3)在新加坡交易所上市需遵循《公司治理准則》要求的其他內部治理結構和標准。
可能引起評級上調或下調的因素
“穩定”展望反映了穆迪的預期,即在未來12-18個月內,由于其收入確認強勁和債務增長可控,仁恒置地的信用指標將繼續改善。此外,穆迪預計,該公司同期將保持財務紀律和良好的流動性狀況。
穆迪可能上調仁恒置地的CFR,如果該公司成功地在地域上多元化經營,並在整個周期內執行其銷售計劃,同時保持強大的財務和流動性狀況。
具體而言,如果仁恒置地在持續一段時間內(1)收入/調整後債務超過85%;和(2)EBIT/利息覆蓋率高于4.5倍-5.0倍。
另一方面,穆迪可能下調其評級,如果(1)仁恒置地合同銷售增長放緩或(2)追求激進擴張,導致其信用指標減弱,EBIT/利息覆蓋率降至3.25倍-3.5倍以下,收入/調整後債務持續下降至60%-65%以下;或者(3)其流動性減弱,反映在現金/短期債務下降到125%以下。
仁恒置地集團有限公司是中國和新加坡的一家房地産開發商。該公司業務遍及中國多個主要城市,包括上海、南京、蘇州、杭州、南通、太倉、鹽城、深圳、珠海、中山、天津、唐山、沈陽、濟南、海口、三亞、武漢和成都。仁恒置地在新加坡還有兩個住宅區。
仁恒置地集團有限公司于2006年在新加坡交易所上市。截至2020年12月31日,該公司總土地儲備爲1090萬平方米(按建築面積計)。