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時間：2020年6月4日 星期四 20:30-22:30
王先生 wang199211
作者 | 李瑩 排版 | 劉睿智
來源丨地産資管網（ID：thefutureX）
20年間，作爲亞洲第二大和最具有國際性的Reits市場，新加坡S-Reits在市值、日均成交額、募資額、再融資額方面，跑出了極佳行情。
2019年全年，新交所甚至已成爲全球最大房托 IPO 平台，募集資金占全球房托 IPO 的 44%。收益率上，不僅在亞洲市場表現優異，實現了近10年來25.3%的最強勁的年度綜合收益，更在國際市場備受矚目，共19支Reits跻身全球房托基准——富時 EPRA/NAREIT 全球房地産指數系列。
本文將從新加坡S-Reits的現況、發展曆史、市場表現、發展原因等多角度進行解構。
01
新交所成2019年全球最大房托 IPO 平台
S-Reits市場再創融資新紀錄
日前，新交所發布報告稱，2019年，新交所已成爲全球最大房托 IPO 平台，募集資金占全球房托 IPO 的 44%，遠超過TSE、NSE等交易市場。其中，新上市公開招募的4支Reits——亞騰美國酒店信托、美鷹酒店信托、 Prime美國房地産投資信托、Lendlease全球商業地産投資信托，總融資額超過 21億美元。
之所以能夠成爲全球最大房托 IPO 平台，因爲新加坡的REITs市場最爲國際化。2019年在新交所上市的房托中，3支聚焦美國資産的房托募集16億美元，導致美國資産在新加坡通過發行房托募集的資金，是美國本土房托IPO市場的7倍以上。
進入2020年，新交所繼續保持在房托領域的領導地位。 2月 6日，2020年全球首支房托暨亞洲首支英鎊計價房托 Elite Commercial Reit在新交所上市， 融資額達1.3億英鎊，這是自2018年以來全球最大的英鎊計價房托 IPO。
同時, 新加坡房托繼續在全球範圍內進行收購和擴張。2019 年全年，S-Reits在二級市場共創下了62億美元的再融資紀錄。
勢頭如此強勁的S-Reits，事實上，自上世紀80年代發展至今，也頗曆經了一番波折。其中，有艱難，有迷茫，有沉寂，也有快速飛躍。
02
三階段拆解S-Reits發展曆程
法規完善奠定發展基礎
時光退回上世紀80年代，彼時，新加坡剛剛成爲亞洲繼日本之後第二個推出Reits的國家，也是亞洲第二大Reits市場。20年間，S-Reits先後經曆了起步期、調整期、快速發展期三個階段，並最終發展壯大至今日。
1、起步期（1997年-2007年）。在上世紀80年代，受東南亞金融風暴的影響，新加坡經濟嚴重衰退，房地産市場波動更大，爲此，新加坡證券交易所審核委員會提出設立新加坡房地産投資信托基金，旨在增加市場投資品種和促進房地産市場的發展。1999年，新加坡金融管理局頒布第一版《新加坡房地産基金指引》，爲S-Reits的發展奠定了基礎。
此後，爲了進一步推動S-Reits發展，新加坡先後頒布了《證券與期貨法》、《證券期貨法則》、《新加坡公司法》、《財産信托指引》和《單位信托手冊》，不斷規範完善S-Reits的運營管理。在這一階段，最具標志性的事件是2002年7月，新加坡第一支Reit——凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。
2、調整期（2007年-2010年）。這一階段，新加坡迎來大量新興Reits上市，市場進入快速擴張階段。但隨著2008年美國次貸危機爆發，S-Reits上市進程明顯放緩，甚至陷入停滯。數據顯示，2008年只有一支Reit上市，2009年這一數字爲零。
3、快速發展期（2010年-至今）。近10年來，新加坡政府一直致力于將新加坡打造爲亞洲金融中心，因此在S-Reits方面也非常重視，不僅對稅收政策給予充分支持，更努力營造高效廉潔的工作環境。這些舉動都吸引了很多尚未開放私募Reits的國家的房地産企業，紛紛赴新加坡上市，帶動S-Reits進入快速發展階段。
03
近10年市場迅速發展成熟
S-Reits實現最高年收益率
盡管S-Reits起步較晚，但發展十分迅速，且十分成熟。
據新交所發布數據，截至2019年12月31日，新加坡共上市44家Reits，總市值超過1000億新元，約占新加坡總市場市值的12%。S-Reits平均股息收益率爲6.2%，3年平均年化總回報率爲13.4%，平均負債率爲35.2%，10年市值年負責增長率爲15%。
此外，聚焦2019年全年數據，也可以看出S-Reits正以出色的流動性跑贏新加坡證券市場。數據顯示，新交所2019年日均證券成交額（SDAV）爲10.3億新元。其中，S-Reits占SDAV 的25%，達2.57億新元，S-Reits的SDAV年同比增長達50%。此外，目前在新交所上市的19支Reits，跻身全球房托基准——富時 EPRA/NAREIT 全球房地産指數系列。
收益率方面，據《亞洲房地産投資信托基金(Reits)研究報告》分析，2019年，新加坡Reits市場實現了10年來最強勁的年度綜合收益，高達25.3%。
04
結構S-Reits壯大深層原因
單一與多元化發展策略相結合
S-Reits得以在20年間迅速發展，除了與上文中所述相關政策法規的建立和完善息息相關外，也與新加坡獨特的經濟、文化環境有關。
新加坡是一個涵蓋多元文化的移民國家，並以其穩定、廉潔高效的政經環境而著稱，是全球最國際化的國家之一。據2018年全球金融中心指數（GFCI）排名報告，新加坡是繼倫敦、紐約、香港之後的第四大國際金融中心。同時，新加坡是東南亞國家聯盟（ASEAN）成員國之一，也是世界貿易組織（WTO）、英聯邦（The Commonwealth）以及亞洲太平洋經濟合作組織（APEC）成員經濟體之一。新加坡還是亞洲重要的服務和航運中心之一，被GaWC評爲世界一線城市。2019年11月，新加坡分別位列“2019年全球城市經濟競爭力榜單”第三位以及“2019年全球可持續競爭力榜單”第一位。
獨特的經濟環境，使得S-Reit不僅持有新加坡本國的物業資産，同時在中國、馬來西亞、印尼等地，也均持有較高比例的物業，凸顯了新加坡作爲亞洲市場Reits募資中心的重要地位。
同時，正是因此，S-Reits在資産組合分類上呈現多元化特點。來自新交所數據顯示，在上市的44支Reits中，38支擁有海外資産，且擁有多種資産類別，分別爲工業類、酒店類、多元化類、零售業類、辦公樓類、專門類、醫療保健類，並且每種類別收益率均等。
同時，業內人士分析指出，專注單一領域是S-Reits主要采取的戰略，大多數商業和工業Reits都通過將其收購活動集中于本地市場來發揮主場優勢。然而，對于一些物流和酒店（服務式公寓）Reits來說，采取地域多元化的投資組合策略，更能爲潛在的租戶和客戶提供高效的物流和網絡解決方案。
其中，以新加坡豐樹物流信托爲例，2005年初創時，該公司擁有15處位于新加坡的倉庫和工業地産，此後逐漸發展成爲一只泛亞物流REIT，在7個不同的地區市場（新加坡、馬來西亞、中國香港、中國內地、日本、韓國、越南）共擁有111處房地産。截至2014年3月31日，其資産總值增長了10倍，從最初IPO時的4.22億新元上升到42億新元。
再以服務式公寓Reits——新加坡雅詩閣公寓信托爲例，其投資組合分布廣泛，86處房地産，資産總值爲40億新元，遍布亞太地區和歐洲地區13個國家的36座城市，産品包括服務式公寓、租賃物業及住宿類資産等。
S-Reits的飛速發展，使得2019年全年，其收益率相較新加坡金管局10年期收益率、新加坡銀行定期存款利息等其他資産類別，爲最高水平。
（文中部分數據、內容摘自新交所SGX、中國新聞網、《新加坡——房地産市場的變革與創新》、REITs行業研究）