北京師範大學房地産研究中心研究員
中房智庫研究員 雷童
中房智庫執行院長 柴铎
一、引言
2019年，全球政治經濟局勢變幻風雲詭谲，不確定性增強。大國博弈更趨激烈，全球化進程遭遇逆流，各國經濟增長面臨壓力，整體進入降准降息通道。2020年，新冠疫情在全球蔓延，給全球經濟增長帶來沉重壓力。從PMI和先行指標看，2月以來全球數據明顯回落，投資者難以對潛在經濟影響和日益增長的下行風險進行定價，原油價格猛跌，吃掉20年漲幅；3月以來，美股4次熔斷，10多個國家股市同時熔斷；3月中旬，CBOE波動率指數（VIX）較年初最高增長5倍，超過2008年金融危機高點，市場恐慌情緒高漲。
各國央行爲了保經濟、保就業、保資本市場，正在積極應對。截至4月初（如表1），全球已有多個國家和地區通過貨幣政策和財政政策刺激新冠疫情沖擊下的經濟。此次疫情最終傳播範圍有多大、發展到何種地步仍是未知數。因此，公共衛生、經濟增長以及金融和不動産市場受到最終影響，仍存在巨大不確定性。
表1 主要國家/地區刺激經濟措施彙總
資料來源：Wind、華泰證券、中房智庫。
疫情對全球不動産市場已造成一定影響。當前，由于疫情形勢嚴峻，一些國家或城市采取嚴格管制措施，短期將對旅遊業（休閑和商業）、酒店業、零售業等行業産生最直接挫傷，依賴這幾方面不動産市場相關産品將受冷遇，需謹慎看待。比如美國酒店房地産投資信托公司近期股價大跌，足以警示投資者。全球典型外向型城市出口銳減，既面臨內需危機，又疊加外需危機，其不動産市場可能面臨資産減值損失，保稅倉庫受到影響可能最大。各國辦公需求也將受到抑制，不斷上升的空置率可能會抑制寫字樓租金增長，直到商業信心和活動得到恢複。
疫情蔓延足以在短期內影響到一些地區部分不動産租售市場，但目前要作出針對波動幅度的強有力的推斷還爲時過早。與股票市場不同，不動産銷售市場運行速度較慢，租賃的基本面也不會每天劇烈波動。如果疫情在更廣泛的經濟領域有持續的實質性影響，它也必然會對不動産市場産生深遠影響。
同時，經此一疫，不動産産品和服務可能會加速進入新時代。疫情將推升投資者對健康、智能不動産産品的關注和對高質量、人性化物業服務的需求，推動行業産品和服務更新換代；另外，近年興起的協同辦公概念地産、數據中心等資産，可能將在疫情拉動協同辦公行業、雲計算服務、5G移動技術加速發展的同時，迎來新機遇。
在此背景下，中房智庫聚焦全球重點觀測國家與地區的寫字樓、住房租售市場運行情況，發布《全球不動産租售市場運行與展望研究報告：2019—2020》。本研究報告得出以下結論：全球不動産租售市場過去一年總體增速放緩，局部地區存在結構性機會。預計今年上半年投資者持幣觀望態勢明顯，成交量相對低迷。但“危”中有“機”，假設到今年年中疫情基本得到控制，隨著更多政府刺激措施實施，上半年被壓抑的需求得到釋放，全球總體市場可能出現反彈，帶動全年市場交易量和價格走出“對勾型”曲線（降溫速度快于升溫速度）。需注意，2020年全球經濟增長乏力，且除去疫情影響，中美經濟關系調整進程的不確定性、以德國爲首的歐洲制造業衰退等“灰犀牛”仍然存在，英國與歐盟的經貿關系談判、美國總統選舉可能飛出新的“黑天鵝”，不同類型的不動産租售市場、處于不同經濟周期的區域性市場分化將更爲顯著，由此帶來的風險值得警惕。
二、全球寫字樓租售市場分析
1. 亞太地區寫字樓租售市場
總體來看，近十年亞太地區寫字樓租售市場緩慢上行。但由于近兩年經濟增速放緩，世界主要經濟體之間貿易爭端加劇了全球貿易不確定性與緊張局勢，外加一些地緣政治因素，部分區域市場轉冷，有的出現下跌。如圖1，市場消化金融危機影響、結束兩年快速下行期後，于2010年觸底反彈，房價增速遠遠快于租金增速，租金增長幅度小，時至今日還未達到2008年初巅峰水平。2019年第四季度，寫字樓價格環比上漲1.0%，同比上漲6.2%；租金環比下跌0.2%，同比上漲0.7%。2020年，受新冠疫情影響總體房價指數和租金指數有下行可能。
圖1 亞太地區寫字樓房價指數與租金指數（2001年爲100）
數據來源：英國萊坊公司、中房智庫。
具體來看，亞太地區不同區域寫字樓租售市場分化加劇。從總體供需看，2017年以來供應量的增加和需求相對疲軟，共同導致總吸納量從2018年的短期高點掉頭向下，不同區域差異顯著。如圖2，亞太地區2019年全年淨吸納量爲104.05萬平方米，總吸納量爲473.81萬平方米，同比下降18%，跌至5年來最低。中國內地和中國香港特區跌幅最大，寫字樓全年交易額下降到330億美元。北京和上海吸納量同比下跌44%；香港特區寫字樓吸納量受修例風波影響在第四季度跌幅較大，成爲2016年第二季度以來首次下跌。
反觀幾個吸納量上升的板塊。CBRE數據顯示，2019年，中國內地和中國香港特區資金出逃導致新加坡跨境資本交易激增，推動下半年交易額達49億美元，同比飙升73%。澳大利亞交易額下半年增長3%，達到119億美元。印度得益于金融與IT行業的發展，國內外公司數量逐步增長，寫字樓租售需求則相對穩健，全年總吸納量約226.68萬平方米，達到曆史新高；新德裏東南部衛星城諾伊達全年總吸納量猛增至32.52萬平方米，曆史年吸納量均在其1/3的水平；班加羅爾2019年上半年吸納量同比上漲30%至35%。
圖2 亞太地區2001—2019年寫字樓各季度吸納量和全年新增供應量統計
數據來源：世邦魏理仕、中房智庫。
從空置率看，2019年第四季度亞太地區寫字樓空置率環比增長0.2%，同比增長1.5%。重點關注空置率較高的幾個板塊。如圖3，北京、上海和深圳空置率分別上漲到17%、19%和27%。CBRE研究認爲，這主要是由于中國內地寫字樓緩慢複蘇需求難以完全消化大幅增長供應，使得寫字樓空置率上漲，預計消化前期供應仍需一定時間。印度尼西亞的雅加達和馬來西亞的吉隆坡也面臨同樣問題。JLL數據顯示，2019年中期，雅加達寫字樓空置率超過18%的情況下，後半年還有超過27.87萬平方米的新供應入市，導致年底空置率達24.7%。印度的古爾岡作爲新德裏的衛星城，受新德裏虹吸效應，空置率遠高于新德裏CBD板塊。
圖3 亞太地區2019年第四季度空置率和2020年預期寫字樓空置率統計
數據來源：世邦魏理仕、仲量聯行、中房智庫。
從租金水平看，東京、香港、北京、新加坡仍然是亞太地區最貴的城市（圖4）。其中，新加坡同比上漲最多（6.9%），東京漲幅相對溫和（3.7%），北京較前一年幾乎維持在同一水平。香港成爲繼深圳、雅加達的租金跌幅最大城市，同比下跌3.5%，預計2020年下行趨勢仍將繼續，短期內不建議投資。相反，澳大利亞統計的幾個城市表現亮眼，同比漲幅均在4%以上，其中珀斯漲幅最大，達11.7%。新西蘭作爲近十年離岸投資者的寵兒，隨著寫字樓市場的飽和，且未來供應可觀，租金上漲幅度逐漸回落，德意志銀行預測其到2023年，租金年增長率將保持在較低的2.1%，收益率將持續壓縮。
圖4 亞太地區2019年第四季度寫字樓租金及變化情況
數據來源：世邦魏理仕、普華永道、中房智庫。
PwC預測，2020年澳洲區域寫字樓租售市場大概率持續向好，南亞區域穩中有升，東亞、東南亞區域市場分化。中房智庫認爲，今年亞太地區值得關注的區域有以下幾個。
日本東京：多年來，東京寫字樓租售市場的回報一直位于亞太地區榜首，收益率在3%—3.5%之間。當前，日本利率處于曆史地位，市場供應緊張，國內外投資者聚集，需求旺盛。2019年第四季度，東京的空置率連續第六個季度保持在1%以下，且隨著國內外資本對東京奧運會的布局，空置率仍將維持在較低水平。但新冠疫情導致奧運會延期，未來的不確定性可能會給東京寫字樓租售市場造成小幅波動。
新加坡：近十年，新加坡資産領域的發展低于預期，到今天寫字樓租金水平仍遠低于2008年。但2019年，國外投資者資金轉入，在洶湧買入交易中帶頭沖鋒。在吸收了過剩的寫字樓供應後，投資者對新加坡資産的情緒相對于2017年的低點有所反彈。目前寫字樓空置率降至10年最低，投資者信心得以重拾。
澳大利亞：長期以來備受青睐，空置率低，流動性強，高品質資産數量多，回報較高，增長前景佳。這得益于澳大利亞經濟穩定，失業率低，利率低，對優質空間的持續需求和供應有限推動租金上升。澳元最近的大幅貶值令該市場更具吸引力。PwC統計，悉尼2019年寫字樓租金收益率約爲4.9%，雖然相比2014年左右的8.0%有所壓縮，但低空置率有望推升租金繼續上漲。墨爾本作爲澳大利亞寫字樓空置率最低的城市，盡管2020年的新供應上市會推高預期空置率，但其優勢在于進入門檻比悉尼低，價格僅爲悉尼的一半出頭。這對普遍關注資産單價而非收益率的亞洲買家具有較強吸引力，因此新增供應將在未來幾年逐漸被消化。
越南胡志明市：受廉價勞動力吸引，制造商們紛紛將越南視爲中國的替代地，將工廠遷往越南。作爲越南的金融中心，胡志明市過去5年人口暴增，現在是亞洲最受青睐的新興市場，各類不動産都有較好投資前景。外加此次新冠疫情越南暫時受影響不大，經濟生活慢慢恢複正常，國內外資金流入的可能性較大。不過該板塊當前市場規模較小，風險較高，投資者需要對市場深入了解才能找到理想的投資標的。
2. 歐美地區寫字樓租售市場
總體市場。從房價指數看（圖5），歐美大部分經濟體近十年寫字樓租售市場運行平穩，冰島、美國、德國寫字樓價格漲幅較大，以巴西爲代表的南美市場增長乏力。從租售市場整體表現看（表2），2019年歐美地區主要城市大多數交易額增加，空置率降低，收益率相對穩定。2020年2月以來，歐美地區經濟受新冠疫情影響較大，多國不斷緊急出台經濟刺激措施。疫情造成當前不動産租售市場交易情況相對不樂觀。但倘若各國疫情在第二季度得到控制，疫情對投資信心指數的影響得以消化，疫後一兩年，歐美地區寫字樓租售市場可能整體好于前10年平均水平。但應警惕英國“脫歐”過渡期內英歐自由貿易協議談判、年末美國大選可能造成短期市場波動。市場發展趨勢仍具有不確定性，發展前景謹慎樂觀。
圖5 歐美地區2000—2019年部分經濟體寫字樓房價指數（2012年爲100）
數據來源：國際清算銀行、中房智庫。
表2 歐美地區主要城市寫字樓租售市場情況
數據來源：英國萊坊公司、世邦魏理仕、中房智庫。
注：交易額（億美元）、2019年收益率（%）的橙色、藍色底紋分別表示2019年較2018年增長、減少，無底紋表示持平；2019/1空置率（%）爲後列比較基准，無底紋；2021/12預期空置率（%）的橙色、藍色底紋分別表示2021/12年較2019/1升高、降低；—表示無數據。
美洲地區。美國市場，大部分城市寫字樓租售市場相對成熟，租金穩健增長。2019年，美國寫字樓租賃投資淨額約277億美元，同比上漲19.5%。西雅圖是最受青睐的投資城市（圖6），租金增幅最大（10.5%）。2020年，由于能源需求下降、油價下跌和海外石油産量增加，休斯敦和丹佛等依賴能源的寫字樓市場可能會産生動蕩，其他集中在運輸和貿易的市場也可能出現較大波動。但紐約曼哈頓、舊金山灣區、洛杉矶、波士頓、費城、芝加哥、達拉斯和華盛頓等市場基于其租賃活動的主要行業驅動因素，所受影響相對較小。
拉美市場，2019年經濟複蘇乏力，寫字樓租售市場相對低迷。巴西連續幾年經濟不景氣，寫字樓房價指數持續下跌，市場供過于求，空置率較高；2010—2019年間，聖保羅寫字樓平均租金下降了30%之後方趨平穩，2019年末開始有所回暖。墨西哥受政策不確定、外國直接投資減少、實施比預期更嚴格的貨幣政策等多因素綜合影響，2019年第四季度，實際GDP已出現負增長，寫字樓租售市場也不樂觀。
圖6 美洲地區2018—2019年主要城市寫字樓租金變化情況
數據來源：NKF公司、中房智庫。
歐洲地區。從基本面看，2019年下半年，歐洲經濟數據呈現轉好趨勢。歐元彙率止跌回升，歐央行寬松的貨幣政策爲歐洲保持低利率環境，歐元區10月失業率抵達2008年金融危機以來的最低水平後持續至今，制造業PMI、投資信心指數、汽車産銷量等數據均出現了一定的轉好。
從市場需求看，宏觀經濟的轉好刺激歐洲各産業發展所需的寫字樓租售需求有所增長，相對可觀的收益率進一步放大了需求。2019年第四季度，歐洲地區寫字樓交易額同比增長9%，至314億美元。當前歐洲長期利率較低，一半以上（約5萬億美元）的政府債券爲負收益。在此背景下，收益率普遍爲正的商業地産相對具有吸引力。具體而言，根據研究機構Capital Economics的數據，2020年將有超過433億美元、票面利率約爲3%的德國政府債券到期。這批債券持有人需重新調整他們對債券的預期收益，或者將目光投向能滿足預期收益的其他資産類別。研究機構Knight Frank數據顯示，2020年歐洲調查區域的優質辦公樓平均收益率將達4.08%，投資回報率超過德國政府債券。
從空置率看，圖7的調查區域該季度寫字樓的空置率僅爲6.4%，環比下降0.1%，同比下降0.8%，且預計消化掉疫情期間的波動後，未來仍有下降空間。從租金水平看，2019年第四季度，歐洲優質寫字樓租金環比上漲1.9%，同比上漲4.3%；增速最快的荷蘭阿姆斯特丹和德國柏林，同比分別增長約15.9%和13.6%。空置率的下降和租金的增長共同表明了歐洲主要地區寫字樓較高的入住意願。2020年，上一年度基本面未出現問題但增幅較小的城市，租金可能出現補漲。
圖7 歐洲地區2018—2019年主要城市寫字樓租金變化情況
數據來源：英國萊坊公司、戴德梁行、中房智庫。
中房智庫認爲，2020年歐美地區寫字樓租售市場值得關注的區域有以下幾個。
加拿大：國內牛市已持續11年，商業地産已從避險資産上升爲主要投資標的。從總體供需看，2020年，雖然全國城市寫字樓預計將新增供應41萬平方米（遠高于2019年新增9萬平方米），但需求足夠旺盛，整體租售市場仍然火爆。截至2020年2月底，全國近70%的在建市中心寫字樓已被預租。從吸納量看，蒙特利爾2019年的交易額從2018年的60億美元攀升至創紀錄的75億美元，到2020年可能會躍升至80億美元以上，遠超其10年平均水平（46億美元）。在強勁需求的帶動下，2019年溫哥華、蒙特利爾、多倫多寫字樓租金同比分別上漲20.9%、14.2%和10.1%。預計2020年位于曆史低點的空置率將持續走低，租金可能迎來新一輪上漲。
西班牙：一直是外商鍾愛的熱門投資國家，尤其是寫字樓市場，每年平均70%的吸納量爲外商投資。2019年，首都馬德裏寫字樓總吸納量達53萬平方米，交易額超43億美元，同比增長65%。租金最高的CBD板塊每月爲38美元/平方米，同比增長不到2%，租價比走低。若在建項目能如期交付，今年西班牙寫字樓供應量將新增41萬平方米，但仍低于市場新增需求量，空置率將持續走低，價格和租金都可能迎來不錯的漲幅。Cushman&Wakefield預計，2020年馬德裏和巴塞羅那的寫字樓收益率約爲3.5%和3.75%。
波蘭華沙：華沙是東歐地區最受歡迎的城市之一，2019年供需關系的不平衡帶來投資機遇。研究機構Knight Frank統計，截至2019年底，華沙寫字樓總存量約爲560萬平方米。供應上，全年共計17個項目向市場交付了16.2萬平方米的寫字樓，是繼2011年的12萬平方米的曆史最低；但全年寫字樓租售需求強勁，總吸納量約88萬平方米，創曆史新高；淨吸納量由于供應量較少，僅有20萬平方米，約爲2018年的一半。空置率直線走低，達到2012年以來的最低水平7.8%，同比下降0.9個百分點。當前約有80萬平方米的寫字樓在建，截至2020年底將交付43萬平方米，超70%的在建空間已簽訂租約。過去一年租金小幅上漲（4.2%），預計2020年租售市場會有更大漲幅。
三、全球住房租售市場分析
1. 全球住房租售市場概覽
2019年，全球大部分國家住房價格仍趨上漲，租賃市場受熱不均，2020年分化可能加劇。
銷售市場。過去數年間，全球主要經濟體普遍維持較低利率水平，購置房産的貸款相對容易獲得，不動産市場交易普遍升溫，房價上漲相對較快。2019年是全球經濟不確定性和政治不穩定性加劇的一年，但更多國家的房價和以往相比仍有所上漲。2020年，預計新冠疫情影響下，各國開發商可能根據自身發展戰略，或采取以價換量的戰術，或放慢發展節奏，或開始布局並購整合。研究機構Knight Frank認爲，當前還難以確定疫情的具體影響，目前對住房市場的影響可能主要體現在交易量的減少。
中房智庫統計了2019年全球56個國家或地區的住房價格信息（圖8）。其中，約96%的國家數據爲上漲或持平。這可能是源于供需關系的不匹配：需求方面，在動蕩時局下，低利率和有形資産的吸引力導致需求增加，進一步傳導使價格上漲；而供應方面，不少發達經濟體經濟增速減緩，勞動力市場趨于飽和，工資上漲動力不足，住房新增供應相對短缺。
2019年，中歐和東歐國家表現最強勁。房價漲幅前十名中有8個國家位于歐洲，5個國家位于中歐和東歐。立陶宛漲幅最大，同比增長14%；烏克蘭在經曆了數年的負增長後，房價出現回調，全年漲幅9.3%，排名第8；俄羅斯增長6.6%，盡管已低于區域內平均漲幅，但仍排在第17位。低利率環境、強勁的就業增長以及由此帶來的家庭收入增長是觸發中東歐地區需求的基礎。
亞太地區，新西蘭、中國、日本、澳大利亞表現較好，房價漲幅均在5%以上。其中，新西蘭由于住房供應量開始緊縮，國內外投資者需求激增，房地産市場複蘇加快（同比上漲12.1%），漲幅從2018年的第14位躍升至2019年的第4位。美洲地區，北美市場相對穩健，拉美市場有所回暖。
圖8 全球主要國家和地區2019年住宅房價變化情況
數據來源：國際清算銀行、中房智庫。
租賃市場。CBRE發布的2019年《全球生活報告》顯示（圖9），住房租金最高的城市是美國紐約；增幅最大的區域是歐洲西部，葡萄牙的裏斯本、西班牙的馬德裏和巴塞羅那、愛爾蘭的都柏林在2020年仍值得關注；加拿大的溫哥華、多倫多、蒙特利爾漲幅均位于前10，住房空置率接近曆史最低水平；南非的開普敦和約翰內斯堡也位于前列。租賃價格高企的中東石油出口國家租金加速下滑，2020年仍需控制風險，謹慎投資。
圖9 全球主要城市2019年住房租金變化情況
數據來源：世邦魏理仕、中房智庫。
2020年，新冠疫情蔓延，但不必過于悲觀。爲了抵抗疫情對經濟形勢的影響，多個國家宣布降息，全球進入降息通道的節奏加快。“危”中有“機”，我們將有可能看到低利率政策在一定程度上支撐住房的交易量和價格，部分區域存在結構性機會。但仍要注意今年較大的投資風險。首先，疫情影響的廣度和深度尚不確定，全球存在陷入經濟衰退的可能性；其次，近幾年來，“逆全球化”和貿易保護主義思潮擡頭，國際貿易摩擦加劇、貿易體系重構以及全球債務危機的“灰犀牛”成爲拖累全球經濟增長的風險源，引發全球主要經濟體彙率波動和大宗商品價格變化；另外，跨國資本轉移以及地緣政治沖突威脅上升等問題，爲世界經濟穩定帶來了極大不確定性。預計未來全球住房租售市場走勢變數增加，分化加劇。
下面我們具體分析以下幾個國家和地區的住房租售市場情況。
2. 英國住房租售市場
銷售市場。從總體供需看，2019年12月，英國大選結果帶來政治確定性，導致全國住宅地産的需求有所增強。2020年1月，新潛在買家的數量同比增加34%。但由于2019年政治、經濟局勢相對不穩定，稅收政策改革靴子尚未落地，一些開發商供應相對謹慎，導致1月的新供應住房同比減少21%，供需相對失衡。因此，英國1月份現有房地産的銷售量同比下降了4%。2020年1月31日，英國正式“脫歐”，進入11個月的過渡期。新冠疫情暴發後，房地産市場交易量下行。英國政府前期的不作爲，使其公信力暫時遭到國際輿論的質疑，短期內可能增強購房者的觀望情緒。3月11日，英國正式公布“脫歐”後首份預算案，宣布將會在2021年4月1日起，正式開始對海外買家加征2%的印花稅。隨著疫情的影響慢慢消化，在新政正式實施前的窗口期，海外需求可能大幅增加。而供應增速遠遠低于需求增速，2020年新增供應量仍將維持在較低水平，供需失衡加劇。
從住房價格看，2017—2018年，由于稅收變化和政治不確定性，英國房價基本保持持平或下跌狀態。根據英國國家統計局的統計（圖10），2019年，全國平均房價上漲2.2%，倫敦房價上漲2.3%，創下自2017年9月以來倫敦房價的最高紀錄。未來五年（即下一次大選前），在經濟和就業增長前景更爲樂觀的預期下，大倫敦區域、英格蘭東南部和東部的經濟增長將相對強勁。
中房智庫認爲，在疫情結束後的下半年，在當期供應遠低于需求、利率下跌、海外買家印花稅尚未開征的時點，2020下半年至2021年上半年可能成爲英國住房投資市場的窗口期，收益率約在3%—4.25%。但另一方面，居民較高的債務負擔、房産稅負擔等因素也會對房屋定價構成壓力，且英歐雙方能否在目前確定的過渡期達成一份令各方滿意的全面協議，仍存在較大的不確定性。綜合來看，據Knight Frank推演，英國2020年的房價增長率將維持在2%左右，2020—2024年房價將增長15%。
圖10 英國2005年1月—2019年12月住房價格走勢情況
數據來源：英國國家統計局、中房智庫。
租賃市場。和銷售市場類似，英國住房租賃市場供需嚴重失衡。僅從倫敦地區即可看出，2019年住房出租量連續第三年減少（圖11），這源于市場可出租住房量的減少，導致部分需求難以得到纾解。而在2018年6月—2019年12月，倫敦租房需求基本呈邊際遞增趨勢，供需矛盾在2019年第四季度達到巅峰（圖12）。全國範圍內，租賃市場供需關系及變化趨勢基本一致。這導致2017年以來，全國平均租金在三年內增長19%。在Build-to-rent（建房出租）政策保障下，英國政府目前計劃提供約13.2萬套專用租賃住房，但與全國460萬個有租房需求的家庭相比，仍是杯水車薪。未來五年，租房者需求將繼續對英國住房租賃市場的租金價值施加上漲壓力，預計人口衆多、需求旺盛的倫敦租金漲幅最大。
圖11 倫敦2015—2019年全年出租住房總量統計
圖12 倫敦2018年6月—2019年12月潛在租房者同比變化情況
數據來源：英國萊坊公司、中房智庫。
3. 澳大利亞住房租售市場
2019年，澳大利亞經濟平穩增長，失業率降低至12月底的5.1%，居民和開發商對未來經濟預期相對樂觀，第四季度的新增家庭貸款環比增加6.7%，住房建築審批環比增加0.1%。住房租售市場正全面複蘇，住房空置率下跌至2.4%；全國房價、租金平均同比上漲5.3%和1.2%，租金收益率平均同比上漲4.12%。在供應不足的情況下，房屋銷售量約28.8萬套，同比下降8.3%，其中42%是傍水高端住宅。Knight Frank一項有趣的研究得出，傍水高端住宅在澳大利亞的平均溢價爲63%；悉尼的傍水資産附加值最大，其次是黃金海岸和珀斯；濱海住宅有可能將溢價推高至97%。
具體到澳大利亞的大城市（圖13），塔斯馬尼亞州首府霍巴特在2019年繼續保持著最高的房價增幅、租金增幅和租金收益率。近年來，霍巴特移民數量和學生數量大增（僅塔斯馬尼亞大學的學生數量3年內就增長了60%以上），勞動力數量增加，使其成爲本世紀澳洲經濟漲幅最大的城市。但其建築業尚未跟上不斷旺盛的需求，導致租金和房價攀升。2019年，霍巴特的住宅房價同比增長15.6%，租金同比上漲9.5%。中房智庫發現，隨著住房供應的加快，2019年末霍巴特住房空置率上升0.3%，這可能會使其2020年房價和租金增速放緩至更可持續的範圍。
墨爾本在放寬買方“融資限制”後，購房需求集中釋放。2019年，墨爾本人口增長全國第一，進一步推動住房需求增長和房價上漲。第四季度，住宅房價同比增長5.0%，全年同比增長8.7%。悉尼的表現也較爲強勁，全年房價同比上漲5.7%。但由于其郊區的供過于求，住房空置率上升到3%以上，使得2019年全年房屋租金下降了2.8%。
總體來看，澳大利亞的經濟基本面尚未出現較大問題，預計2020年疫情結束後，租售市場將延續上一年的複蘇趨勢。但倘若澳大利亞疫情達到難以控制的地步，導致國內鋼鐵行業受到沖擊。建築業原材料的供應不足，可能引起本國和海外鐵礦石進口國的不動産市場産生較大波動。
圖13 澳大利亞主要城市2019年住宅房價變化和租金收益率統計
數據來源：英國萊坊公司、中房智庫。
4. 中國香港住房租售市場
2019年，鑒于不明朗因素持續籠罩著香港的經濟前景，內地和本土投資者傾向把資産轉移至海外作分散投資，下半年市場持續低迷。英格蘭銀行在2019年12月發表的《金融穩定報告》中指出，受香港的社會動蕩影響，自去年4月以來已有高達50億美元的資金從香港的投資基金流出。2019年第三季度，非儲備資産性質的金融資産整體淨流出1635億港元（相當于本地生産總值的22.6%），環比、同比分別上升329%及118%。香港地産、金融業受挫，寫字樓租金指數首先出現下滑，進一步傳導至住宅租售市場，趨勢上表現爲波動性量價齊跌狀態（圖14—15）。2020年1月，銷售市場，一二手住宅銷售量共計2762套，環比下降13.3%，跌至13個月最低；租賃市場，交易量減少，租金指數環比下跌2.2%，房東在租賃條件上更爲靈活，願意提供短期租賃以吸引租房者。
圖14 2016年1月—2020年1月香港住宅交易量統計
數據來源：中國香港特別行政區差饷物業估價署、中房智庫。
圖15 2007年1月—2020年1月香港住宅房價指數與租金指數（1999年爲100）
數據來源：中國香港特別行政區差饷物業估價署，中房智庫。
2020年新冠疫情蔓延下，研究機構Savills對比了當前和2003年“非典”影響下的市場，預測2020年前6個月的交易量將較2019年下半年下跌10%，至約22720套（表3）。但我們仍要看到積極的一面，2019年抵押貸款利率的下調一定程度上緩解了政治波動的影響；市場上供應嚴重緊绌，2020年1月，全港各類住宅新增供應僅421套，遠低于2018年平均每月1747套的高點；最近的大規模土地銷售（如大坑路、屯門青山路和樂活道板塊），表明開發商對長期前景仍持樂觀態度。因此，中房智庫預計，香港未來6個月住宅價格在經曆5%—10%的下行空間後，可能會逐漸企穩。
表3 與“非典”時期對比的2020年上半年交易量預測
5. 新加坡住房租售市場
新加坡住房市場主要分爲組屋與私人住宅兩種。私人住宅共有2種類型，分別是有地私宅和非有地私宅。據恒大研究院數據，82%以上的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅有不到18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅。組屋價格不到私人住宅的1/3，其房價收入比始終維持在5.5左右，而私人住宅的房價收入比約爲21，均遠低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民購房壓力相對較小。
此報告主要關注私人住宅租售市場。2018年7月，新加坡出台新一輪降溫措施，對買家加征了繁重的印花稅，導致開發商和投資者對前景預估比較保守，私人住宅市場觀望情緒相對濃厚，一二手住房銷售量均開始下滑。至2019年中，各季度成交量普遍低于往年同期，帶動房價從2018年中的高點開始下跌（圖16）。2019年下半年，新加坡市場成爲香港修例風波出逃資金的避險地，疊加前一年的政策影響逐漸被消化，私人住宅交易量價齊升。據新加坡市區重建局（URA）數據，2019年第四季度，私人住宅價格同比上漲2.5%。
圖16 新加坡2015—2019年各類私人住宅銷售量和房價指數統計
數據來源：Square Foot Research Singapore、新加坡市區重建局、中房智庫。
重點來看非有地私宅租售市場。銷售市場：2019年3月1日起，新加坡非有地私宅用地發展費平均調低5.5％，扭轉之前連續5次發展費上調，引發第二季度的樓市回暖。至2019年第四季度，全國銷售量環比縮減30%，同比增長7%；價格指數環比微跌0.7%，同比增長2.4%（圖17）。和上一季度對比，非有地私宅銷售市場逐漸冷靜，但總體市場情緒好于去年同期。全年來看，非有地私宅價格同比上漲1.5%，低于2018年8.3%的同比漲幅。外部經濟環境的不確定性和降溫措施的實施，導致價格增長放緩。
圖17 新加坡各區2015—2019年非有地私宅銷售量和房價指數
數據來源：Square Foot Research Singapore、新加坡市區重建局、中房智庫。
租賃市場：新加坡住房自有率極高，在2001年達到曆史高點93.1%，此後一直維持在90%左右，只有收入極低的公民和短暫旅居的外國人租房居住，占比不到10%。租房人數相對較少，非有地私宅租賃市場較小，租金收益率長期穩定在2.5%—3.5%的水平。2019年，非有地私宅的大部分細分市場租金基本保持穩定，豪宅市場波動較大（圖18）。
圖18 新加坡2016年第三季度—2019年第四季度不同市場非有地私宅平均租金統計
數據來源：新加坡國家統計局、中房智庫。
2020年，新冠疫情預計將對全球經濟造成較大影響。但考慮到其他資産市場的波動性，新加坡穩定的政治環境、優質的人力資本、法治所保證的透明性和確定性，以及世界一流的商業基礎設施和機構，可能反而更容易吸引本地和外國資金流向不動産市場。中房智庫預計，新加坡租售市場在疫情間短期震蕩後仍將平穩發展。
四、結語
2019年，世界經曆了中美、英歐、日韓等經濟體博弈和摩擦，見證了主要國家和地區的政治更叠、經濟興衰。2020年第一季度，新冠疫情作爲首只“黑天鵝”，短期內已對海內外經濟産生沉重打擊。在國際貿易鏈環環相扣的全球化背景下，沒有一個國家能在此次危機中獨善其身。全球不動産租售市場或迎來一段時間的慘淡低迷。但在全人類的團結協作下，疫情的迷霧終將散去，經濟發展仍是各國主要任務。
2020年，全球經濟有幾個持續關注點。
美國面對新冠疫情，當前已采取美聯儲降息、啓動無限量QE等刺激措施托底經濟。面臨下半年的總統大選，特朗普爲爭奪選票，後期可能會進一步采取減個人所得稅、繼續貿易保護等手段，帶動全球經濟將進入低增長、低利率、低通脹的後危機時代。英國“脫歐”過渡期將持續到年底，英歐自由貿易談判的進程同樣可能孕育新的“危”和“機”。
中國在疫情期間已實施普惠金融定向降准、定向增發信貸額度等措施穩信心。當前國內進入“後疫情時代”，逐漸開啓複工潮。對中國來說，2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，保持經濟持續健康發展意義重大。中國後期或將進一步采取貨幣和財稅措施穩增長。
綜上所述，全球經濟動態和各國各地區政策勢必會對不動産租售市場産生影響，2020年全球市場的不確定性仍然較強。中房智庫認爲，風險與機遇在任何一個時代都會以不同形式存在，請永遠不要浪費一場好危機。大浪淘沙始見金。理性的研究者和投資者應學以分析市場周期，把握市場脈搏，常備平常心，對不確定性保持樂觀，對貌似確定的“機會”保持審慎，去擁抱充滿未知和不同可能性的每一天。