圖片來源: Denys Nevozhai on unplash
摘要：
◆ COVID-19如何影響房地産市場？
◆ 2020年最大的泡沫風險在哪裏？
◆ 歐洲大多數城市處于危險之中：慕尼黑和法蘭克福排名第一；
◆各區域泡沫指數分析；
◆房價與薪資倍數比數據；
◆房價與租金倍數比數據。
圖片來源: Denys Nevozhai on unplash
2020年9月30日，瑞銀集團UBS發表年度研究《2020瑞銀全球房地産泡沫指數》，瑞銀分析了全球25個主要城市的住宅房地産價格。根據研究，五個歐洲城市以及多倫多和香港皆處于泡沫風險地區，其中以德國慕尼黑的風險最高。盡管當前全球經濟衰退，但在過去四個季度中，這25個城市在通貨膨脹調整後，房價在過去四個季度中仍在平均增長加速。
數據來源：瑞銀集團 UBS
1、COVID-19如何影響房地産市場？
2020年由于新冠病毒(COVID-19）的影響，各國房産的潛在著長期的不利影響。盡管新冠病毒引發全球性的經濟衰退，但房價仍不斷上升，故在瑞銀報告分析中的25個城市內，有一半存在泡沫風險或房地産市場被高估。
盡管出現了新冠病毒，但房地産市場在2020年上半年仍保持了彈性。該研究發現了導致這一結果的三個主要原因。
首先，房價是一個前瞻性的經濟指標，只能反映在一定時期內的經濟下滑。
其次，大多數潛在購房者在2020年上半年未遭受直接收入的損失，公司的信貸安排和短期工作計劃減輕了危機的影響。
第三，政府在禁售期向許多城市的房主提供支持，如住房補貼增加、稅收降低、止贖程序被暫停。
瑞銀集團全球財富管理部首席投資官馬克·海弗勒（Mark Haefele）表示：“目前尚不確定失業率上升以及家庭收入前景黯淡會在多大程度上影響房價。但是，很明顯的在過去四個季度的增長在短期內是不可持續的。大多數城市的租金已經在下降，這表明，當補貼消失並且收入壓力增加時，可能會出現一個調整階段。”
高市場估價和不確定的短期前景使城市住房的長期發展趨勢成爲焦點。一方面，城市住房的主要升值因素–優越的就業機會和便利，低廉的融資成本以及有限的供應增長是仍然存在的。另一方面，新冠病毒似乎正在加速人口增長從城市向更廣闊的大都市地區轉移。
瑞銀全球財富管理首席投資辦公室房地産主管克勞迪奧·薩普特利（Claudio Saputelli）解釋說：“家庭辦公室的興起使人們對居住在市中心附近的需求提出了質疑。家庭收入的壓力導致許多人轉向負擔能力更強的郊區。此外，已經負債累累或經濟較弱的城市將不得不通過增加稅收或削減公共支出來應對這場經濟危機，這兩者都不會對房地産價格産生好兆頭。這些因素加在一起，加劇了圍繞城市住房需求的一些長期不確定性。”
數據來源：瑞銀集團 UBS
該研究的主要作者，瑞銀全球財富管理公司瑞士房地産投資主管Matthias Holzhey補充說：“當前面臨泡沫風險的城市似乎較好地渡過了冠狀病毒危機。慕尼黑、多倫多和香港的當地經濟可能會迅速複蘇。但是，即使沒有進行廣泛的市場調整，資本進一步增長的潛力似乎也已耗盡。特別是，鑒于價格/租金比率創紀錄的高水平，買進出租投資的前景不佳。
2、2020年最大的泡沫風險在哪裏？
《2020瑞銀全球房地産泡沫指數》比對過去三年中全球25個城市的泡沫風險，慕尼黑和法蘭克福在2020年位居榜首；多倫多、香港、巴黎和阿姆斯特丹的風險也在增加中；而蘇黎世是泡沫風險區的新成員。
3、歐洲大多數城市處于危險之中：慕尼黑和法蘭克福排名第一
數據來源：瑞銀集團 UBS
歐州地區是房地産市場過熱程度最高的地區。目前慕尼黑和法蘭克福位居瑞銀全球房地産泡沫指數之首，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其後，在德國兩個城市旁邊冒著泡沫風險。在許多歐洲大都市地區，慕尼黑、法蘭克福和華沙的價格上漲了5％以上。除澳洲外，亞洲和美洲城市的價格增長均保持在低至中個位數的範圍內。馬德裏、舊金山、迪拜和香港是唯一價格下跌的城市。上一次價格負增長的城市是2006年。
同樣，蘇黎世、多倫多和香港也顯示出高度失衡。與去年相比，溫哥華的住房市場目前處于高估範圍，與倫敦、舊金山、洛杉矶以及較小的紐約共享同一土地。波士頓、新加坡和迪拜仍然很有價值，華沙也是如此，華沙首次被納入研究。芝加哥仍然被低估，並且是規模上唯一的市場。
數據來源：瑞銀集團 UBS
4、各區域泡沫指數分析
◆歐元區域
數據來源：瑞銀集團 UBS
歐元地區的所有城市的指數得分均有所提高，其估價在全球範圍內最高，慕尼黑、法蘭克福、巴黎和阿姆斯特丹皆處于泡沫風險領域。失衡的原因是在創紀錄的低融資之後進一步增加成本與當地實力不符經濟。但是，阿姆斯特丹的價格上漲，因爲放寬了貸款標准，因此放慢了速度，並且預計仍將保持疲軟。米蘭房地産市場在後期顯示出複蘇的迹象，但由于2019年封鎖措施造成的經濟不確定性消除了這些新芽。價格上漲的馬德裏因爲新冠病毒也使它停滯不前。
總體而言，大多數歐元城市的可負擔能力超過抵押貸款利率下降帶來的影響，目前只要有針對性的支持措施，就會對價格水平進行測試家庭收入逐漸消失。
◆歐洲其他地區
數據來源：瑞銀集團 UBS
在整個歐洲城市中，指數得分在去年都有上升現象。蘇黎世是歐元區以外唯一處于泡沫風險的歐洲城市。有吸引力的抵押利率，低自有住房供應，投資強勁需求支撐了物價上漲。日內瓦泡沫指數在過去兩年中穩步上升，價格已經彌補了2013年和2016年。
盡管自2016年以來所有分析城市的次弱價格發展，都有負擔能力問題、政治不確定性和收緊的稅收和監管環境給房價帶來壓力，但斯德哥爾摩的房地産價格經過大幅修正後開始恢複，斯德哥爾摩的市場失衡再次增加，但仍然大大的低于2017年。
由于需求旺盛，莫斯科房價保持強勁便宜的抵押貸款和新法規推動有利于買家。然而，經濟困境和上升供應可能很快會給價格帶來壓力。
華沙的房地産市場價格也急劇上漲，盡管價格水平仍大大低于在2008年獲得評級。在過去兩年中明顯增加。
◆美國
數據來源：瑞銀集團 UBS
總體而言，抵押貸款利率降至曆史最低水平價格正水平支撐著美國的房價。但是房市價格變化的城市仍落後于全國平均水平。市區隨著人們的遷徙，需求增長放緩轉移到更便宜、對稅收、商業和法規更友好的州。新冠病毒進一步加劇的趨勢以及可負擔性問題也刺激了遷移到郊區。
通貨膨脹調整後，美國房價除了舊金山，仍低于2006年的最高峰。新冠病毒可能助長分析住房市場的相對弱點。在過去五年中，東海岸城市的泡沫指數相對穩定，而西海岸市場發展不平衡。在洛杉矶的泡沫指分不斷提高，而在舊金山由于房價下跌，估值已經連續第二年下降。
◆加拿大
數據來源：瑞銀集團 UBS
2000年至2017年間，加拿大的實際房屋價格研究中的城市上升幅度幾乎不減5％每年。價格動態與抵押貸款利率的演變，導致失衡飙升，因爲基本面跟不上房子價格，住房繁榮在2018年停止融資條件而收緊。而且，介紹外國買家的稅收，空置費和更嚴格的租金管制人員也爲此付出了代價。結果，多倫多的價格停滯不前，溫哥華記錄了幾乎從2018年到2019年下半年爲10％。但是從去年開始，融資條件改善，價格上漲其次適合。多倫多在泡沫風險評估中排名第三。溫哥華的失衡也有所增加，但是仍低于2016年的峰值估值。
◆ 亞太地區
數據來源：瑞銀集團 UBS
香港和新加坡的房價均相上半年穩定，但真正的香港的房價比10年前高出50％以上，新加坡的價格幾乎保持不變在此期間保持不變。在過去最後一次抑制價格上漲方面非常有效，不確定的經濟前景正在衡量這兩個城市的市場前景，但從中期來看鑒于其各自的關鍵作用，需求可能仍會很高在該區域。
澳洲的實際房價比2010年高出近50％，過去三年中價格出現了劇烈波動目前，估值仍低于2017年的峰值，但是放寬貸款標准和澳洲聯儲降息最近幾個季度引爆了，點燃了適度但可能短暫的價格回升，演變成世界上最活躍的住房市場之一得益于其強勁的人口增長和有吸引力的融資條件，這些地區的價格一直在上漲。現在已經差不多十年了，住房市場正在逐步高估了。
◆中東
數據來源：瑞銀集團 UBS
杜拜的房地産市場已達到新的周期性低點。從2014年的最後一個高峰，價格下跌了35％以上，並且估值得分接近低水平。正價持續穩定的供給增長抵消了人口高增長和抵押法規放松的影響。油價下降，在過去的30年中，特拉維夫是最高本報告涵蓋的城市之間的價格增長。在2003年至2017年間幾乎持續上升，觸發了泡沫風險信號。因此，上升的組合抵押貸款利率和負擔能力暫時暫停目前，由于以下原因，房價再次上漲更輕松的融資條件和稀缺的住房供應。其中，政府降低了購買稅第二套住房，鼓勵住房市場投資。
5、房價與薪資倍數比數據
數據來源：瑞銀集團 UBS
在大多數世界城市中，若要購買60平方米（650平方英尺）的公寓，大多都超出了那些在高級服務行業中平均年收入的人們的預算。那些收入是該市平均收入兩倍的人，他們很難負擔得起這樣規模的公寓，房價也與巴黎、倫敦、新加坡、東京、特拉維夫和紐約的當地收入脫鈎，那裏的房價是收入10倍，負擔不起的住房通常是國外投資需求旺盛的標志，嚴格的區域劃分和嚴格的租賃市場法規如果投資需求減弱，則價格調整的風險會增加，長期升值前景會縮小。
相比之下，芝加哥、波士頓、洛杉矶或米蘭的住房價格可承受，這限制了這些城市房價調整的風險。購買公寓對日內瓦或蘇黎世的居民來說也是相對可行的，從購房者的角度來看，可負擔性還取決于抵押貸款利率和攤銷義務，例如較高的利率和攤銷率意味著美國城市相對較低的市盈率可能會給月收入帶來沉重負擔；利率低且無需全額攤銷，甚至提高例如在瑞士和荷蘭，采購價格很容易維持。
6、房價與租金倍數比數據
數據來源：瑞銀集團 UBS
慕尼黑、香港和蘇黎世的房價與租金比率最高，其次是巴黎和新加坡，房價與租金的倍數比極高表明了房價對低利率的過度依賴，總體而言，幾乎一半城市的房價與租金之比爲零。
房價與租金的倍數比高于或接近30，如果利率最終上升，所有這些城市的房價都容易受到大幅調整。根據《2020瑞銀全球房地産泡沫指數》，主要在美國城市中發現數據低于20的有：洛杉矶、波士頓和芝加哥，倍數反映出較高的利率和對租賃市場的相對溫和的監管。法國、德國、瑞士和瑞典的租賃法律十分重要，阻止了租金反映出真實的市場水平，但是，這些價格水平的投資者期望以非常低的租金收益獲得資本收益的補償，如果這些希望沒有實現，不僅反映了利率和租金市場法規，還反映了價格上漲的期望，例如慕尼黑和蘇黎世。由于預期惡化，市盈率高的市場中的房主可能會遭受重大資本損失。
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