作者丨林淵
來源丨房樂美房産聯盟（flmAgent）
這場注定載入中國地産史錄的世紀交易，上海最高雙子塔——星港國際中心，終于在昨天（11月13日）一錘定音。
這場天量資産交易的背後透露出了什麽信號？
▲ 從星港國際中心眺望上海黃金三角
01
去年底，上港集團從中國金茂手中買入星外灘另外50%股權，時隔不到一年，又被再次挂牌出讓，時至今日終于塵埃落定。
新加坡房企巨頭——順位第四席——凱德集團，通過旗下福士中國投資夥伴 III 與新加坡政府投資公司（GIC）組成合資公司DIAMOND TWO PTE. LTD.。
以約200億的總投資額，摘牌這座舉世矚目的地標建築，上海最高雙子塔——星港國際中心。
這場世紀交易也刷新了中國大陸有史以來最大宗外資基金對于單一商辦物業的投資紀錄。
02
星外灘成立于2013年3月25日，注冊資本60億元，位于上海市虹口區北外灘濱江核心區域，由上海港國際客運中心、上海國際航運服務中心、上海星港國際中心三期組成。
成立之初，中國金茂和上港集團各持有50%股權。
2017年12月28日，中國金茂正式將手中持有的星外灘50%股權，以59.98億元的價格，出讓給上港集團，彼時星外灘的總估值在119.96億元左右。
時隔10個月，上港再出售星外灘100%股權，總評估值127.86億元，項目總資産升值尚不到8億元。
早在2年前，星外灘1號樓就以52.88億的價格網簽售出，單價超過8萬元/㎡。以最保守的估值辦公8萬/㎡，商業50萬/㎡計算，星港國際中心價值超過217億元人民幣。
根據産交所披露的消息，星外灘項目共包含約18.58萬㎡辦公面積，約12.69萬㎡商業，13.28萬㎡車庫面積，總建築面積近45萬㎡，可租售面積達到了約31.27萬㎡。
如果我們把這個項目的地下部分建築面積按照一半計算（價值打折），獲得的加權平均樓面價是3.87萬元人民幣。
雖然建設尚未完工，還需要內外裝修的投入，但3.87萬元的價格仍然非常”劃算”。
03
我們梳理了在過去一年多來，凱德集團在中國境內完成收購的多項投資項目。
2017年6月，凱德集團以26.4億元的價格收購上海國正中心；
11月，以33.6億元的價格買入廣州樂峰廣場；
12月，以8.38億元的價格入手了上海五角場的一塊商辦地塊；
2018年6月，以57億元收購重慶兩江春城綜合性地塊；
8月，以20.27億元拿下廣州增城兩宗宅地；
11月12日，以8.82億元競得廣州科技城核心區一宗商業商務地塊。
自2017年下半年中國開啓調控以來，凱德集團在中國的新增投資總額已經超過300億人民幣，其在中國的總開發規模超過2000萬平方米，管理的總資産超過2000億元人民幣，並且還在不斷重倉加注繼續買入。
04
這無疑傳達出了一個很清晰的信號，包括德凱在內，越來越多的境外資本持續看好中國市場，相信中國經濟的趨勢將會越來越明朗。
以上海爲例，在過去的兩年中，
世界最大資産管理公司之一博楓（Brookfield）收購上海兩座太茂購物中心，未來五年計劃在華投資20億美元；
領盛資産（LaSalle）收購了位于虹口的盛邦國際大廈；
吉寶資本（Keppel）收購了位于四川北路的虹口SOHO與楊浦的新灣財智中心；
崇邦（Chongbang）88億收購虹口四川北路地塊，計劃投資超過150億開發一座綜合體；
基彙資本（GAW）投下超過100億收購了上海的多處物業……
事實上，這一趨勢從2017年開始就有所顯現，外資占去年全年交易量的21%，今年上半年占比爲19%。
資本從來都是趨利的，境外資本的瘋狂湧入，一方面是由于國家鼓勵中外資本加強合作，准入門檻被放寬。
另一方面，近期彙率的波動，增強了部分外資的購買力，境外投資者同時有相對低廉的融資成本，外資購買會出現更大的溢價空間。
也就是說，此時正是投資房地産市場抄底的最佳時機。