“唯一不擔心後路的方式，就是把前路走得更長。”
——《三十而已》
一場關于年齡的焦慮正在不斷蔓延。
從乘風破浪的姐姐們，到現在霸屏各大話題榜的《三十而已》，年齡這個話題被不斷強調，大火的劇集背後，是30+姐姐們面臨當下生活的不安。
就以《三十而已》爲例，看著劇中獨自在外打拼的櫃姐王漫妮，永遠不敢放松的全職太太顧佳，還有在工作婚姻裏尋找存在感的鍾曉芹，幾乎每個人都能找到自己的影子。
30+的姐姐們壓力重重，年齡成爲一道紅線；對于商場來說，同樣也面臨著“大齡”帶來的焦慮。消費市場瞬息萬變，一般來說，開業3-5年的商場就已開始預防“衰老”，10年以上的商場已經能夠稱得上“大齡”二字，在消費場景快速叠代的背景下，“大齡”商場們正在迅速“沒落”。
今年7月初，27歲的上海太平洋百貨宣布，因爲租約到期，太平洋百貨不夜城店將于11月閉店。上海太平洋百貨1993年進入上海市場，由徐家彙店開始，相繼開出淮海店、不夜城店，巅峰時期三店曾盤踞傲視上海三大核心商圈，而現在僅剩的“獨苗”徐彙店，也面臨著巨大的競爭壓力。
就在前兩天，芮歐百貨在其官方微信號發布消息稱，因配合深圳華潤萬象城商業計劃的調整，16歲的芮歐百貨（深圳）將于2020年8月31日22時閉店熄燈，正式結束營業。
電視劇中的女主角們，在三十歲這個分水嶺上，鼓起奮鬥的勇氣，掙脫年齡枷鎖、繼續拼搏，而對于衆多“大齡”商場來說，更要窮則思變。改造後重新出發，成爲了一個好選擇。
今天，我們來聚焦“大齡”商場的蛻變之路。
大齡商場改造“三部曲”
贏商網數據顯示，截至2019年6月，我國開業超過15年及以上、面積3萬㎡及以上的購物中心有132個，開業超過10年及以上、面積3萬㎡及以上的購物中心有461個。
老舊的建築設施、落伍的裝修美陳、大量空置的店鋪……細看這些“大齡”商場，其實不難理解它們的衰敗，尤其在當下電商高速發展的語境下，如果不進行變革，商場歇業關門也是大勢所趨。轉型，成爲存量大齡商場價值再造的關鍵。
隨著消費習慣的變更，商場不再僅僅只是提供消費服務的場所，更多的開始承載新的生活方式。消費者來到商場，不僅是進行目的式的購物消費，更多的是進行消費體驗，娛樂性、社交性和人文關懷的增值服務，成爲商場改造的一大側重點。
國際購物中心協會在《多用途中心轉型》的相關研究中系統性給出了一些老舊項目升級改造的策略，58妹綜合現有存量改造案例，總結了大齡商業在升級改造時的三大要點：
1.明確定位
大齡商場幾乎面臨一個共同的問題，沒有明確的定位，于是把握市場趨勢、重新自我定位，成爲大齡商場脫胎換骨的第一步。
現代商場需要對目標消費群有精准的認知，這也是商場在後續進行業態布局時的依據。如萬達廣場在建設伊始，就規劃以家庭式大衆消費客群爲主力；北京朝陽大悅城，則主要鎖定在青年時尚高收入消費客群；上海長風大悅城明確了“她經濟”的主題，成爲老舊商場改造的一大風向標。
2.豐富業態
消費需求正從基本型轉向體驗型，單一的業態分布不足以滿足現代消費者“一站式”消費的需求，在餐飲、百貨等常見業態外，引進多種創新型業態，成爲商場改造升級的不二選。
有不少大齡商場做出了“年輕化”的變革，如南京德基廣場打造美術館、圖書館、博物館；杭州大廈501城市廣場引進“共享式”醫院、武漢天地壹方購物中心引進室內動物園……可以說是是使出了渾身解數搏眼球。
同時，由于商場同質化競爭過于激烈，首店經濟也是大齡商場升級改造“搏出位”的一種途徑，新品牌首次入駐商城，短時間內將帶來大量“打卡”、“拔草”的人流量。對于各大購物中心來說，“首店爭奪戰”已經打響，能夠吸引國內外知名品牌首店進駐，也是商場影響力與號召力的有力體現。
3.叠代場景
老舊的硬件設施是商場升級改造的重要方向，升級的第一步是重建商業建築的外立面。建築外立面是一個商場最重要的標識，大齡商場不僅應對多年被風吹雨打的建築體進行維修和升級，同樣也應以建築元素體現內在氣質和主題特色。
同時，內部空間的升級也是場景叠代的重要元素，由設施分布到人流動線設計，內部空間應打造得更符合現代消費人群的行爲習慣。
另外，隨著“體驗式服務”的盛行，商場內部場景的打造也是改造升級的重中之重。打造沉浸式購物體驗，可使商場延長顧客駐足的時間，並從情感與價值觀層面與之産生共鳴，就如上海世茂廣場打造的“聲音小鎮”，黑膠唱片、CD、磁帶、音響、收音機、還有專屬的錄音棚，爲消費者帶來視、聽、唱、說的多元化體驗。
“大齡”商場改造案例
紙上得來終覺淺，58妹盤點了國內外著名的商場改造案例，來看看這些10歲+的“大齡”商場是如何進行改造的：
北京SKP：全面布局買手店模式
北京SKP前身是由北京華聯集團與台灣新光三越百貨在2006年共同創立的北京新光天地。2012年，台灣新光三越與北京華聯“分手”後正式更名爲北京SKP。
在國內零售業普遍消沉的幾年，北京SKP逆勢上揚，從2011年起連續多年位居全國商業營業額首位，有著“全國最賺錢的百貨”之稱，成爲僅次于倫敦哈羅德的全球第二大百貨商店，被外界譽爲中國高端商場的示範性樣本。
2007年開業時，北京SKP引入的938個品牌中有40%都是首次進駐北京市場。隨著2014年陸續組建了零售、采購團隊，並招募了買手、視覺陳列，零售運營等相關職位的人才，商場內的品牌更多了。
北京SKP采用的直營采購模式，是連卡佛、I.T等國內外大部分買手制品牌使用的采購方式，由進貨方的買手團隊根據自身定位和銷售計劃，通過品牌、銷售代理的批發渠道下單進貨，自行計劃銷售並承擔盈虧。
相比特許經營模式，直營采購會更爲靈活，可根據零售情況隨時對品牌進行調整，且投入小、風險低。而這模式的優勢，會更直接地在消費者角度予以體現——大商場內再也不是千篇一律的品牌了。
上海新天地廣場：內外空間大變革
2016年12月，上海淮海路東段的標志性商業體——太平洋百貨淮海店，在運營20年之後正式謝幕。太平洋百貨淮海店物業持有方瑞安集團對原址進行商業更新。經過近兩年的整體硬件改造調整，原太平洋百貨淮海店以全新的“新天地廣場”身份回歸。
原太平洋淮海店地處黃陂南路地鐵站上蓋，同時占據上海新天地與淮海路商圈重要位置，因此基于未來零售商業趨勢的大膽判斷，將新商場定位爲：新女性潮流社交目的地 “Social House by XINTIANDI”。
新商場在空間上的改動巨大。建築外立面將原本封閉的外牆全部敲掉，外部設計呈現流線型動感，透明的大玻璃，讓行人從街上就能看到店內，整個大樓看上去現代感十足，但又具有親近感，並且在規劃上也考慮到了與新天地南北裏片區的聯動。
商場內部從上至下大量采用開放式設計，延續的流線型，維持整體感之余，更讓整個空間線條充滿活力。除了1F的入口（商戶、辦公大堂），還可以從外部扶梯直達L3（商店、餐飲、露台），或是從淮海路的下沉階梯直接走進B1入口（餐飲、商店），拐個彎繼續下樓梯抵達B2層（餐飲、超市、地鐵）。
上海世茂廣場：重塑“魔都潮流樞紐”地標
上海世茂廣場原身是百聯世茂國際廣場，其在2017年斥資1個億，曆時1年多改造，以“魔都潮流樞紐”的全新定位歸來，並被賦予了“城市劇院”的獨創設計概念， 翻新後的上海世茂廣場人氣大增，堪稱存量商業體改造的典範。
這場升級重塑了商場的空間。著重改造了商場舞台台口形象的一組紅色扶梯和平台，模擬出一條鏈接建築內部與外部城市廣場的空中紅毯，從城市的不同方向把多樣人群以儀式般的體驗送達建築二層，並營造一個嶄新的通透公共平台。
上海世茂廣場從商場定位、入口、外立面、動線、公共空間、建築美學、硬件、業態組合等全方位多維度進行優化改造，打造“魔都潮流生活樞紐”。
同時，在升級過後，世茂也成爲了IP大戶。據了解，有90％的品牌在此次改造中被替換，入駐的主力店包括NIKE全球旗艦店、LEGO全國首家購物中心直營店、星巴克上海高規格旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店等。
而爲了加快集聚更多最新最潮的消費品牌彙聚于此，世茂收割了一連串線上表現不錯的流量IP大戶，這些品牌首次走入線下，使商場實現了線上+線下的聯動，憑借著強大的品牌DNA吸引到一大批年輕、喜好潮流文化的人群。
深圳印力中心：網紅體驗+黑科技
原深國投廣場作爲深圳最資深的購物中心之一，伴隨深圳消費者走過11年光陰，已成爲很多人心目中有著感性回憶的重要生活地標。
而隨著城市更新發展和顧客消費升級的需求，商場硬件老化，商場經營者在“商業空間”重塑的賽場上也進行了自己的思考與解決方案，對其商業項目的場景生態進行了一次全方位的升級改造。
在商場的外立面，將其所屬的印力集團logo的花瓣元素作爲外立面設計元素，具有個性和藝術感。而在室內，則打造loft風格、屋頂花園等多處空間藝術。將三樓南片區的整體層高由原來的4.5米提升到9.5米，並采用loft風格的空間設計原則，進一步提升空間美學。此外，還打造了六樓屋頂的“空中花園”、負一樓的下沉式廣場、超大環保立體的停車場等。
T.O.P ：重構年輕人聚會“聖地”
被香港人俗稱爲MK的旺角大抵是九龍區中最具活力的地方，這裏有24小時不停歇的車水馬龍，以及一座在上世紀八十年代建成的前政府設施，然而現在已煥然一新，被改造爲集現代辦公塔樓和商業零售娛樂中心于一體的建築——T.O.P This is Our Place商場，自開業以來就備受周邊年輕人的歡迎，成了閑暇時的好去處。
大樓的地下一層與旺角地鐵站相連，同時，裙樓的外立面也呼應了地鐵站的經典配色——像素化的、色彩缤紛的鋁板向著不同的方向肆意突出，或在陽光下閃閃發光，或在夜晚的燈光下閃耀如霓虹燈牌。外牆上凸出的廣告燈牌也和周邊的街景一脈相承。
商場毗鄰交通繁忙的道路，地理區位獨特，因此建築立面和屋頂的設計將作爲該建築的個性形象，讓建築不管是在白天還是夜晚，依然能在繁忙的旺角街道引人注目。
在業種業態方面，T.O.P This is Our Place選擇了和一般的商場不同的打法，開張的時候沒有大張旗鼓，也沒有大量進駐大商戶。反而吸引年輕人外國人開創意産業，又邀請本地歌手街頭式的“賣藝”，由此在打造差異性的同時也給年輕人提供了充分的進來找個樂子的動機。
福南數碼生活廣場：變身“黑科技購物中心”
新加坡福南數碼生活廣場由凱德開發打造，斥重資爆改後的福南從30年的老商場變身成酷炫十足的“黑科技購物中心”，堪稱國際商業地産存量改造的又一範本。
福南廣場中有約40個智能導引，顧客可以使用導航系統，找到去目的店鋪的最短路線，並可在線浏覽搜索最新商品。如果購買的商鋪過多，顧客可以使用機器人代勞的免提購物和全天候24小時的“點擊-收貨”直通服務。
改造後的福南廣場還是新加坡首個允許騎自行車穿過建築的商業項目，福南的“自行車旅行樞紐”用戶可以享受到優質服務，內部配有166個自行車停車位，淋浴、儲物櫃、充氣泵和自行車修理工具等應有盡有。
Central Embassy：更換定位更“親民”
位于曼谷市中心的Central Embassy有許多稱號，比如“貴婦百貨”、“六星級百貨”、“曼谷零售業燈塔”，因爲無論是建築外觀、室內裝飾還是入駐的品牌，這座商場走的都是高端路線，但“高姿態”的副作用就是人氣低迷。
開發Central Embassy的泰國零售集團Central Group最終承認的確錯算了原有的市場定位，他們希望改變這種高冷的現狀，于是他們對商場進行了改造，升級和調整購物中心的租戶店鋪，增加易于接近的品牌和體驗空間，以吸引更多的一般消費者和較大的客戶群體。
近5000平方米的空間，規劃得很緊湊，有14間餐廳和酒吧，一間畫廊，一間書店，一處聯合辦公空間和一塊兒童區。藝術畫廊被藏在了一間白色的小房子中，房子頂部還種上了綠樹，正好可以享受從天井中透過的陽光。書店則穿插在不同的功能區之間。
通過這種改變，Central Embassy吸引到了更多的消費者包括家庭、外籍人士、25歲及以下的年輕人以及遊客。
三十？不過“而已”，改變仍舊持續，“大齡”商場還將乘風破浪，未來可期。