（報告出品方/作者：西部證券，李華豐）
一、保障性租賃住房：完善“租購並舉”保障體系
1.1 什麽是保障性租賃住房？
2021 年爲保障性租賃住房的元年。2020 年 12 月召開的中央經濟工作會議提出“高度重 視保障性租賃住房建設”，保障性租賃住房概念正式提出。2021 年 7 月，國務院發布 《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發[2021]22 號）（以下簡稱 22 號文），明 確了“以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房爲主體的住房保障體系”，保障性租賃 住房成爲我國住房保障體系新成員。22 號文爲保障性租賃住房首個頂層設計文件，文件 的出台爲保障性租賃住房建設奠定了堅實基礎，在此之後各地陸續發布保障性租賃住房 “十四五”規劃，保障性租賃住房建設正式進入快車道。
研究保障性租賃住房之前，應首先明晰保障性安居工程、保障性住房、保障性租賃住房 等概念。簡單來講，保障性安居工程包含保障性住房，保障性住房包含保障性租賃住房。 保障性安居工程包括四類：第一類是保障性住房建設，包括廉租住房、經濟適用住房、 公共租賃住房、限價商品住房等；第二類是棚戶區改造，包括城市棚戶區、國有工礦棚 戶區、林區棚戶區、墾區棚戶區和煤礦棚戶區；第三類是農村危房改造和遊牧民定居工 程；第四類是城鎮老舊小區改造工程。
保障性住房爲保障性安居工程中的第一類建設項目，是指政府爲中低收入住房困難群體 所提供的限定標准、限定價格或租金的住房。一般是由政府主導投資建設或委托給有資 質的房地産開發企業建設，通過政策補貼、稅金減免、地價優惠等方式降低開發成本， 從而實現以較低的價格出租或出售給特定人群。保障性住房整體上可分爲出售型和出租 型兩類，出售型主要包括保障房包括經濟適用房、兩限房和共有産權房，出租型保障房 主要包括廉租房、公租房和保障性租賃住房。
經濟適用房由國家統一下達計劃，通過劃撥的方式，對各種經批准的收費實行減半征收， 出售價格實行政府指導價，出售對象爲中低收入家庭；兩限房是指限房價、限套型的普 通商品住房，通過招拍挂出讓土地，對購房人群和房屋出售有嚴格限制，保證優先服務住房困難家庭；共有産權房即政府與購房者共同承擔住房建設資金，專門針對本地/外地 具有一定支付能力的中低收入人群；廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向 符合城鎮居民最低生活保障標准且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房；公租房與 廉租房類似，出租對象不再限于本地低收入家庭。2014 年廉租房和與公租房並軌。 保障性租賃住房屬于出租型保障房中的一類，于 2020 年正式提出，保障性租賃住房主要 解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過 70 平方米的 小戶型爲主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
2021 年 12 月，中央經濟工作會議提出“要堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保 障性住房建設，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”，保障性租賃住房是對我國 保障住房體系的有力補充。 首先，保障性租賃住房不再對戶籍有所限制。過往的保障房主要服務于本地戶籍家庭， 即政府只將本地居民納入保障體系，屬于“靜態人口觀”。隨著我國進入都市圈城市群時 代，大中城市人口吸附能力進一步加強，流動人口由 2019 年的 2.36 億迅速增加到 2021 年的 3.85 億，大量年輕人口湧入北上廣深及各大省會城市。人口動態流動背景下，新城 市人口同樣面臨住房難等問題，保障性租賃住房爲此類人群提供了住房保障。
其次，保障性租賃住房不再針對低收入人群。此前保障房意在解決生活困難群體的住房 問題。現階段，大中城市普遍存在高房價，高房租現象，大量新湧入人口儲蓄較少暫無 購買商品房能力，且房租支出占其可支配收入過高，擠壓其消費欲望，降低年輕人幸福 指數，影響生育意願。保障性租賃住房的推出緩解了年輕人初入大城市住房壓力大的困 境，有利于激發年輕人活力，釋放其消費需求，促進都市化進程。
1.2 保障性租賃住房的由來
縱觀我國保障性安居工程發展曆史，可以分爲四個階段，每個階段都與中國宏觀經濟發 展、城鎮化進程和房地産行業的發展息息相關。 階段一：1994-2007 年，此階段初步形成了購置型和租賃型的住房保障制度和建設思路。 1994 年 12 月，《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》正式出台，經濟適用房制度的正式確 立，也標志著我國保障性住房制度正式開始。在這一階段，經濟適用房投資占房地産投 資比例較高，最高占比高達 16.6%（1999 年），隨著商品房住宅項目投資大幅增加， 2007 年占比回落至 4.8%。1998 年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革和加 快住房建設的通知》，廉租房政策站上曆史舞台。以出售型經濟適用房爲主，出租型廉租 房爲輔的租售並舉保障性住房體系一直持續到 2007 年。
階段二：2008-2013 年，此階段租賃型保障房（公租房、廉租房）成爲發展重點，各類 制度逐步完善，多種形式保障房建設大規模並進。2003-2007 年間，我國陸續有城市出 現住房供應單一，房價上漲較快等問題，住房供需矛盾開始凸顯。且經濟適用房爲出售 型物業，適用群體爲具有一定儲蓄的家庭，儲蓄較少的低收入群體難以受益。
2007 年，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》，我國保障性住 房思路由“居者有其房”向“住有所居”轉變，以租賃爲主、出售爲輔的保障性住房制 度正式確立。2010 年住建部等七部委聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意 見》，收益群體由本地低收入家庭擴大爲本地和外地低收入家庭，並于 2014 年完成了與 廉租房的並軌。2008-2013 年間，購置型保障房投資規模基本維持不變，租賃型保障房 和棚戶區改造項目投資額大幅度增加。2013 年底住建部宣布減少經濟適用房供應，經濟 適用房制度至此逐步退出曆史舞台。至此，租賃型保障房爲主，棚改項目逐漸發力的局 面形成。
階段三：2014-2019 年，棚戶區改造項目大規模推進，可售型保障房消退，租賃型保障 房減少。2014 年，爲推進國家新型城鎮化、改善居民居住條件，爭取實現到 2020 年使1 億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮實現落戶，並對沖和緩解房地産行業下行和 三、四線城市商品房高庫存壓力，2014 年中共中央、國務院印發《國家新型城鎮化規劃 （2014-2020 年）》，全國範圍的棚改工程如火如荼開展。棚改資金主要來自政策性銀行 款。
棚改項目補償辦法分爲實物補償和貨幣補償，棚改初期以實物補償爲主，根據住建部公 布的信息，2014 年棚改項目貨幣化安置比例僅 9%。隨著 2015 年《關于進一步做好城 鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》指導文件發布，棚改項 目補償辦法向貨幣化補償轉移，2016 年，棚改項目貨幣化安置比例高達 48.5%。 棚改項目拆遷補償款大量湧入房地産市場，大幅刺激了商品房銷售規模和地産商投資拿 地熱情，三四線城市商品房庫存得到快速去化，有效對沖了房地産行業下行壓力。但棚 改項目貨幣化補償在提振房地産市場，拉動居民消費的同時，也進一步推高了土地價格 和商品房價格，加劇了住房供需矛盾，部分大中城市房價高不可攀，嚴重影響了居民生 活水平，這也會後續的保障房政策變化埋下了伏筆。
階段四：2020 年-至今，保障性租賃住房政策頻繁出台，公租房、保障性租賃住房和共 有産權房爲主體的住房保障體系建立。2020 年，全國範圍的棚戶區改造工程已進入收尾 階段，城鎮面貌煥然一新，大量農業人口在城鎮落戶，中國城鎮化率 2020 年已接近 60%。經濟的發展、城鎮化率的提高、交通的便利使得人力、資本開始加速向一、二線 城市聚集。大中城市人口不斷提升，對住房的需求也進一步提升，疊加 2014-2020 年棚 改貨幣化安置補償資金湧入樓市加速地價房價上漲，居民尤其是年輕人在居住端的支出 持續提升，已嚴重侵蝕了其消費欲望和婚育意願，降低其生活水平，損害了我國消費升 級和人口增長的內生動力。因此，爲促進房地産行業良性循環，落實政府“穩房價、穩 地價、穩預期”目標，並最終實現共同富裕，保障性租賃住房制度應運而生。
二、棚改退潮預期轉弱，“十四五”投資新方向
2.1 “十四五”期間全國預計建設857萬套保障性租賃住房
在全國“十四五”規劃確定將擴大保障性租賃住房供給後，各地省、市級政府紛紛出台 關于加快發展保障性租賃住房的實施意見，加大了保障性租賃住房供給力度。從籌集規 模看，截至目前，共有 8 省、47 市（含直轄市）發文表示將貫徹執行保障性租賃住房建 設指導意見，並披露“十四五”期間籌建計劃共計 692 萬套。與 2022 年 1 月份住房和 城鄉建設部住房保障司提到的“十四五”期間 40 個重點城市初步計劃新增 650 萬套保障 性租賃住房相符。
保障性租賃住房的核心目標爲解決新市民、年輕人的中短期住房問題，從 2019 年住建部 先後選擇保障性租賃住房試點的 24 個城市，到正式政策出台重點關注的 40 城，所選城 市均爲城市規模較大，人才吸附能力較強，未來人口持續導入的大中型城市，因此，我 們認爲，不同于過往保障性住房呈現分散性特點（各城市均有低收入家庭需解決住房問 題），只有常住人口增加的城市才具有較高可能性建設保障性租賃住房。 基于此，我們整理了“十四五”期間明確保障性租賃住房建設計劃的城市的近 10 年常住 人口增量數據，並對比該市保障性租賃住房計劃建設套數，發現具有較強相關性，符合 推廣保障性租賃住房的初衷，也側面印證了城市人口流動數據作爲預測保障性租賃住房 建設數量的合理性。
但同時我們注意到，無論是住建部重點關注的 40 城，還是截至目前披露保障性租賃住房 建設計劃的 47 城，仍具有一定片面性，無法准確代表全國範圍保障性租賃住房建設規模。 考慮到保障性租賃住房政策于 2021 年正式推進，部分城市未及時做出反映，2022-2025 年會有更多城市加入保障性租賃住房建設中來。 爲了准確把握“十四”五期間全國範圍保障性租賃住房規模，首先我們對上述 47 個城市 進行分類。參考住建部推廣保障性租賃住房時強調以大中型城市爲主，發揮帶頭作用， 因此以第七次人口普查常住人口數據作爲統計口徑將城市劃分爲三類：常住人口超 1500 萬的城市爲超大城市；常住人口 1500 萬以下 500 萬以上的城市爲大型城市；常住人口 500 萬以下的城市爲中型城市。未披露具體“十四五”期間保障性租賃住房建設數量的 十個市不納入統計範圍。
通過梳理全國範圍內各城市第七次人口普查數據，共篩選出披露第七次人口普查數據的 城市 341 個（未考慮港澳台）。保障性租賃住房的服務對象爲新湧入城市人群，因此，對 于近十年常住人口負增長的城市，我們假設無需配置保障性租賃住房，不納入統計範圍。 對剩余 188 個城市按照上述城市分類標准進行劃分，得到超大城市 6 個，二類城市 66 個， 三類城市 116 個。根據不同類型城市對應的新增常住人口人均保障性租賃住房套數，得 出全國範圍三類淨增人口城市對應的“十四五”期間保障性租賃住房籌建計劃，我們預 計“十四五”期間全國保障性租賃住房建設套數爲 857 萬套。
相較于目前披露 40 個重點城市計劃新增 650 萬套保障性租賃住房，預測數據多 207 萬 套，我們認爲較爲合理：1）目前披露的 40 城 650 萬套建設目標爲初步計劃，不排除隨 著政策逐步推進，40 城會繼續新增建設計劃，如廣東、浙江在此前《“十四五”住房發 展規劃》中提及的保障性租賃住房籌集規模分別是 74 萬套（間）、21 萬套（間），在國 務院《意見》發布後大幅上調爲 130 萬套（間）、120 萬套（間）；2）40 城只包含了全 國大部分大型城市和部分中型城市，尚有大量人口規模較大且近 10 年人口持續流入城市 暫未發布建設計劃，預計未來此部分增量會有所體現。
2.2 四大都市圈爲重點發力
各省來看，不同發展程度的省份/城市積極提出各自租賃住房目標。繼全國“十四五”規 劃相繼出台後，多個省市陸續出台地方保障性租賃住房“十四五規劃”。北京、上海、廣 州、深圳四個超一線城市“十四五”保障性租賃住房籌集數分別爲 40 萬套、47 萬套、 60 萬套和 40 萬套，“十四五”期間規劃形成供應租賃住房占住房供應總套數超過 30%- 40%，充分反映了此類城市對租賃住房的重視程度。人口流入大省廣東省發文“十四五” 期間建設保障性租賃住房 130 萬套，浙江省由初步計劃籌建 21 萬套大幅調整爲 120 萬 套，漲幅高達 571%。各省/市的積極響應爲中央提出的“十四五”期間保障性租賃住房 建設目標完成提供了保障。
2.3 “十四五”期間保障性租賃租房拉動投資超2萬億元
據 2021 年 11 月住建部公布的數據，2021 年 1-9 月 40 個城市開工保障性租賃住房 72 萬 套，完成投資 775 億。我們首先通過對投資節奏假設以測算“十四五”期間保障性租賃 住房總投資額。
1）投資節奏：
常規新建商品房項目建設期兩年，結算期一年，土地款首年付清，工程款分次結清。改 建商品房項目建設期一年，結算期一年，無土地款，工程款分次結清。參考普通商品房 項目開發節奏，我們假設保障性租賃住房項目投資按“244”（首年投資 20%，次年投資 40%，末年投資 40%），“442”，“622”三種節奏進行，則“十四五”期間保障性租賃住 房總投資額最低 15374 億元，最高 46123 億，中性條件下投資額爲 23062 億元。
2）建設節奏：
根據上述預測，“十四五”期間全國範圍保障性租賃住房建設數量爲 857 萬套。根據住建 部數據，2021 全國 40 個城市計劃新籌集保障性租賃住房 94.2 萬套（間），超額完成 93.6 萬套（間）的籌集計劃。2022 年 1 月，住建部表示 2022 年全國建設籌集保障性租 賃住房 240 萬套，則 2023-2025 年保障性租賃住房新建套數爲（857-93.6-240）=523.4 萬套，考慮到階段性規矩初期節奏較快，我們假設 2023-2025 年分別完成剩余目標的 50%/30%/20%，即 2021 年建設 93.6 萬套，2022 年建設 240.0 萬套，2023 年建設 261.7 萬套，2024 年建設 157.1 萬套，2025 年建設 104.6 萬套。
3）構成形式：
22 號文件要求，各地因城施策，可以采取新建、改建、改造等多種方式增加保障性租賃 住房供給，由此可推斷存量改造房也會占有一定比例。部分城市披露了“十四五”保障 性租賃住房改建比例，濟南爲 21%，西安爲 7%，重慶爲 35%，南昌爲 75%。我們假設 全國範圍內“十四五”期間新增的保障性租賃住房中，70%爲新建，30%爲改造。
4）每套建築面積：
保障性租賃住房面積要求每套小于 70 平方米。2021 年，上海共計出讓 15 塊保障性租賃 住房用地，建築面積 109.64 萬平方米，結合官方公布的 15 塊用地合計提供 1.85 萬套保 障性租賃住房，推測出每套 1096400/18500≈60 平方米。我們假設保障性租賃住房 60 平方米/套。
5）建造成本：
通過查詢省會城市 2021 年上半年省會城市高層住宅工程造價指標，大中城市高層項目平 均建安成本約 2500 元/平方米，通常項目建設階段總成本爲建安成本的 110%-130%，我 們取中間值 120%。此外，保障性租賃住房對裝配式建築和精裝修有明確要求，根據住 建部下發文件《裝配式建築工程消耗量定額》和建設工程造價信息網披露的信息，我們 假設保障性租賃住房在裝配式建築部分平均成本爲 300 元/平方米，精裝修成本爲 700 元 /平方米。
對于保障性租賃住房，各地政府在稅收、基礎設施配套費等方面均給與較大優惠，因此 不予以考慮。改建型保障性租賃住房無土地成本和裝配式建築成本。結合上述分析和假 設，我們推算出新建保障性租賃住房土地部分的成本爲 821 元/平方米，並得出各部分成 本占比，其中土地支出 2956 億，占比 13%，建造支出 16506 億，占比 71%，精裝支出 3600 億，占比 16%。（報告來源：未來智庫）
三、政策加碼促發展，兵馬未動糧草先行
3.1 房從哪裏來？
改革開放起來，中國人口遷移經曆了從“孔雀東南飛”到 2010 年後的回流中西部，再到 近年的東部、南部人口再集聚和回流中西部並存。從城市層面看，中國正處于人口從小 城市向大城市聚集的進程中，中國已逐漸進入都市圈城市群時代。高房價壓力下，大中 城市新市民、青年人的住房困難問題愈發突出。
青年人作爲城市的希望和未來，解決好其安居問題，關系到城市的活力和未來發展，也 彰顯著城市的溫度和包容，發展保障性租賃住房刻不容緩。中央、各地方紛紛完善土地 支持政策保障項目順利推進。保障性租賃住房來源有 2 個：新建和改建，新建根據土地 來源不同又分爲集體建設用地新建、企事業單位用地新建、産業園區用地新建和國有建 設用地新建。
1）集體經營性建設用地新建
人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意願的基礎上，經城 市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城 區、靠近産業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集 體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。 以蘇州和廈門爲例，蘇州龍湖冠寓木渎項目由吳中區天靈村集體經濟組織開發建設，共 有保障性租賃住房 336 間，由龍湖冠寓整體租賃後開展運營。廈門枋湖社區利用農村集 體建設用地建設了保障性租賃住房 1300 套，村集體自籌資金建設，建成後通過公開競標 方式整體委托給龍湖冠寓經營管理。
2）企事業單位自有閑置土地新建
人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業單位依法取得使用權的土地， 經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群衆意願的前提下， 允許用于建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼 續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住 房。 以西安和成都爲例，西安外國語大學利用學校自有土地建設保障性租賃住房 750 套，解 決教職工租房難及引進人才短期過渡問題。成都支持蜀州興宇城建利用企業自有土地建 設保障性租賃住房 2455 套，解決企業住房困難職工和引進人才過渡性居住問題。廈門支 持萬科利用其持有的一宗閑置物流倉儲用地建設保障性租賃住房，變更土地用途無需補 繳土地價款。萬科規劃建設 7600 間保障性租賃住房，可有效滿足周邊園區和機場北片區 企業職工的租住需求。
3）産業園區用地新建
人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的 前提下，可將産業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目 總用地面積的比例上限由 7%提高到 15%，建築面積占比上限相應提高，提高部分主要 用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將産業園區中各工業項 目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。 如西安比亞迪汽車有限公司拆除部分閑置低效廠房，建設保障性租賃住房 4416 套（間） 以解決上萬名職工的居住問題。
4）國有建設用地新建
人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應按照職住平衡原則，提高住宅用地 中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地 計劃、優先安排、應保盡保，主要安排在産業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建 設重點片區等區域，引導産城人融合、人地房聯動；保障性租賃住房用地可采取出讓、 租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格 及調整方式作爲出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項 目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。 鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
以上海爲例，上海目前要求所有住宅用地均需配置 5%的保障性租賃住房（特殊地塊除 外），部分地塊配建比例高達 20%，以滿足新城市人群的住房需求。同時，2021 年上海 首次推出“保障性租賃住房”用地並成交 15 幅，覆蓋浦東、靜安、黃埔、奉賢等區域。 保障性租賃住房用地制度有望推廣至全國。
5）非居住存量房屋改建
對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城 市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群衆意願的前提下， 允許改建爲保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳 土地價款。 如成都城投集團利用第十研究所原辦公用房改建了 194 套（間）保障性租賃住房並負責 運營管理，優先面向第十研究所職工出租，有效解決了職工的住房困難。廈門軟件産業 投資發展有限公司將其部分企業孵化基地改建爲 491 套保障性租賃住房，租金價格低于 同地段同品質市場租賃住房租金。
總結而言，現階段各城市因城施策，根據實際情況積極擴大新建保障性租賃住房面積， 盤活存量土地和房屋，形成了商品房配建爲主，其它途徑爲輔的開拓局面。未來，每年 通過配建方式建設的保障性租賃住房面積將基本維持，政策引導下集體建設用地新建、 企事業單位用地新建、産業園區用地新建、保障性租賃住房用地新建和既有房屋改建將 貢獻更多力量。
3.2 錢從哪裏來？
22 號文明確指出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮 市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。因此，大部分 建設資金將由投資主體自籌解決，政府在各方面予以扶持。資金來源主要包括：企業自 有資金，信貸、債券，專項債，土地支持，財政支出，稅收優惠以及 REITS 等融資工具。
3.2.1 政府支持
1）專項債
2021 年《關于梳理 2021 年新增專項債券項目資金需求的通知》提出，2021 年保障性安居工程（城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房、棚戶區改造）依舊爲專項債重點投放領 域。隨著棚戶區改造項目進入尾聲，保障性租賃住房項目有望接力棚改項目成爲專項債 重點扶持對象。廣東省頒布的《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》指出符合條 件的項目可積極申請專項債券。目前，深圳已率先發行針對保障性租賃住房項目的專項 債共 8 支合計發債額 26 億元人民幣。
2）土地支持
據新加坡、德國等發達國家經驗，各國在發展住房租賃市場伊始，都會側重于在供地階 段給予補貼。供地階段的財政補貼最直接的方式就是合理讓渡地價。22 號文明確提出 “用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款”、“出讓價款分期 收取”等政策，從用地源頭進行了合理的地價讓渡地價，爲企業減負。以上海爲例， 2021 年 11 月 29 日上海黃浦區出讓半淞園社區 C010501 單元 338-02 地塊（保障性租賃 住房），預計提供 830 套保障性租賃住房。地塊占地面積 17235 平方米，容積率 3.0，樓 板價 11430 元/平方米，周邊于 2021 年 1 月出讓的地塊樓板價高達 89567 元/平方米，上 海市政府在地價方面給予相當程度優惠。合理讓渡地價，解決了租賃住房收益率低的痛 點。
3）財政支出
中央財政方面，2012-2020 年間，用于保障性安居工程的財政支出基本維持在 3000- 4000 億。2012-2014 年間公租房/廉租房支出占比較高，隨後逐漸穩定在 300 億左右， 2015-2020 年間棚改項目支出占比較高，2016 達到峰值 1722 億，隨後逐步下降至 2020 年 922 億。22 號文提出“中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任 務予以補貼”。預計“十四五”期間每年有上千億財政支出直接用于支持保障性租賃住房 建設。地方財政方面，各地政府相繼出台政策對保障性租賃住房項目或相關企業進行扶 持，浙江省要求各地要結合實際情況，統籌從土地出讓收益(10%以上)或土地出讓收入總 額(2%以上)中提取的保障性住房建設資金、從土地出讓收入中提取的“騰籠換鳥”專項經費 等有關各級各類資金，用于發展保障性租賃住房。
4）稅收優惠
以上海爲例，規定對于保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費；對符合條件的出 租住房減按 1.5%征收增值稅，減按 4%征收房産稅；非居住用地上新建、改建的保障性 租賃住房，水電氣價格執行民用標准等。
3.2.2 企業自籌
1）企業自有資金
保障性租賃住房的本質爲通過長期穩定租金獲取利潤，其具有“盈利性”特征，當項目 具有適當收益率時，企業願意進行投資。現階段由于租金收益相對受限（周邊租金的 90%）且占壓資金較多，執行保障性租賃住房建設的開發主體以被動參與配建的房地産 開發企業和平台公司爲主。此外，部分企業爲滿足員工住房需求也開始建設保障性租賃 住房。如 2021 年華爲技術有限公司拍得青浦區金澤鎮西岑港悅路北側地塊，建築面積超 30 萬平方米，優先解決華爲員工短期住房問題。
2）信貸、債券
住房租賃行業具有前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉慢等特征，而整個行業面臨 融資渠道窄、融資成本高、融資難等問題，這是影響著市場健康、穩定發展的最重要原 因。22 號文指出加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構 以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。支持銀行業金融機構發行金融 債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非 金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。2 月 8 日， 人民銀行、銀保監會明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中度管理。 未來，銀行、證券有望在利率、額度、期限上給予更多優惠。
3）REITs 等金融工具
保障性租賃住房的高投資、相對低收益、慢回款等特點抑制了大量企業的參與積極性和 主動性，目前投資主體以地方平台公司爲主。即使各層級政府發文在土地、財政、稅收 等各方面提供支持，企業仍面臨巨大的資金壓力。公募 REITs 或可解決企業資金問題， 有效緩解開發企業資金壓力，爲保障性租賃住房的建設和發展提供新的融資渠道。 REITs（Real Estate Investment Trusts）全稱不動産投資信托基金，即將不動産進行證 券化，以租金和資産增值爲收益，讓普通投資者也可參與不動産標准化産品投資。REITs 主要由四個部分組成：投資者、REITs 産品、底層資産和管理人。投資者是 REITs 的持 有人，包括個人和機構投資者；REITs 的底層資産投向基礎設施、寫字樓、酒店、零售、 物流等不動産標的；REITs 管理人包括基金管理人和資産管理人，前者負責基金産品的 運營，後者負責不動産的運營。
以保障性租賃住房作爲底層資産的 REITs 産品的出現，解決了保障性租賃住房項目投資 額高，回收周期長等問題，打通了“投資-融資-管理-退出”的最後一環，使得該類項目 完成閉環管理，將有效緩解企業資金壓力，激發企業開發積極性，極大促進保障性租賃 住房發展速度。
總結來看，現階段保障性租賃住房投資主要資金來源有三：通過配建參與的房地産開發 企業自有資金和銀行貸款、債券等；通過政府平台公司參與的中央/地方財政資金、專項 債資金以及擁有非住宅用地、閑置房屋的企事業單位自有資金。未來，隨著保障性租賃 住房建設規模的進一步擴大，積極發揮市場機制，引導多主體投資，通過市場手段和創 新金融手段解決資金問題將成爲趨勢。
四、保障性租賃住房建設進入快車道，關注産業鏈新變化
保障性租賃住房作爲我國住房保障體系中重要一環，將成爲國家“十四五”期間住房發 展重點，有望接力棚戶區改造項目和老舊小區改造項目，成爲推動房地産市場健康發展 的重要力量，並帶動相關産業的發展。
從總量角度考慮，2021 年全國房地産開發投資 14.8 萬億元，比上年增長 4.4%。在“房 住不炒”跟“穩增長”背景下，假設“十四五”期間曆年全國房地産開發投資額維持不 變，那麽 5 年間全國房地産開發投資額將達到約 74.0 萬億元。上文中我們提到通過測算 得知“十四五”期間保障性租賃住房建設約 857 萬套，投資額 2.3 萬億，若保障性租賃 住房均由房地産開發商負責，則可拉動房地産投資約 2.97 個百分點。相較于“十三五” 期間全國棚改項目開工約 2300 萬套，完成投資額約 7 萬億元的體量，保障性租賃住房對 房地産産業鏈的整體拉動作用有限，若十四五期間傳統商品房投資規模有所回落，保障 性租賃住房的重要性會有所提升。
4.1 之于投資：國有房企預計承擔更多責任
現階段作爲保障性租賃住房開發主體的企業主要有三類：第一類是獲取國有建設用地時 被動配建保障性租賃住房的房地産開發企業，此類企業並無主動開發保障房的動力。房 企拿地意願下降情境下，通過配建加大保障房建設規模的難度較大；第二類是各地平台 公司，此類企業投資行爲完全由政府主導，投資強度受財政補貼力度影響；第三類企業 爲擁有閑置用地/用房的企事業單位。面對“十四五”期間龐大的保障性租賃住房建設任 務，各地政府依然面臨壓力，探尋新的保障性租賃住房投資主體刻不容緩。
22 號文件指出，保障性租賃住房建設應充分發揮市場機制作用，政府更多在土地、財稅、 金融等方面提供支持。2021 年 7 月發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信 托基金（REITs）試點工作的通知》進一步表明中央希望通過市場手段落地保障性租賃住 房規劃，而非棚改項目期間的政府力量主導。考慮到保障性租賃住房項目集中在東部、 南部和中部的一二線城市、收益率較低（租金受限）且現階段占壓資金較多（REITs 尚 未落地），具有國資背景、重點布局一二線城市且資金雄厚債務壓力較輕的房地産開發企業有較大概率承擔起保障性租賃住房建設的重擔。待政策和資産退出機制更加完善後， 此類具有先發優勢的企業有機會在保障性租賃住房項目上獲取穩定收益，從而促進企業 長足發展。（報告來源：未來智庫）
4.2 之于建造：地域與性價比權重上升，勇做綠色建築排頭兵
相較于商品房和可出售保障房，保障性租賃住房具有如下特點：相對集聚、精裝修和綠 色建築，因此，我們沿這三個方向考量。
4.2.1 地域優勢或更加突出
根據上文我們對“十四五”期間各省保障性租賃住房建設計劃的測算，保障性租賃住房 未來建設主要聚集于京津冀經濟圈、長三角經濟圈、粵港澳大灣區和中部經濟圈。考慮 到水泥供應企業在其主要業務覆蓋區具有一定的成本和市場優勢，因此，主營區域與保 障性租賃住房建設區域重合度最高的企業有望受益。
4.2.2 高性價比精裝修建材匹配度更高
中國關于工程精裝修的政策提出始于 2016 年，2017 年，住房和城鄉建設部發布的《建 築業發展“十三五”規劃》中明確提出到 2020 年新開工全裝修成品住宅面積要達到 30%。隨著政策的提出，我國新開工住宅精裝修比例已由 2016 年的 12%提升到了 2020 年的 30%。保障性租賃住房作爲出租型物業，也是工程精裝修的主要陣地。精裝修商品 房爲加大對購房者的吸引力同時爲了獲取超額利潤往往選擇高溢價建材，自行裝修購房 者爲了追求生活品質也傾向于選擇中高端建材。保障性租賃住房的保障屬性決定了其對 精裝修的要求定位于實用而非精致，因此，品質過關，高性價比建材與保障性租賃住房 更爲契合，在保障性租賃住房發展中迎來更多機會。
4.2.3 綠色建築引領者
實現 2030 年前碳達峰、2060 年前碳中和是黨中央經過深思熟慮作出的重大戰略部署， 也是有世界意義的應對氣候變化的莊嚴承諾，需要各行業共同努力。根據《中國建築能 耗研究報告（2020）》，2018 年建築行業全生命周期碳排放占全國碳排放總量的 51%， 建築領域的能效水平亟需提升。保障性租賃住房作爲政府引導型項目，是各級政府響應 國家“雙碳”目標的重要抓手，將引領建築行業向綠色低碳發展。具體來看，保障性租 賃住房有望在技術服務、建材使用和建造方式三個方面推動綠色産業變革。
1）技術服務
新材料、新工藝的應用以及綠色建築全流程管理的理念必然催生出技術服務的一系列應 用。綠色建築的技術服務行業包括咨詢、規劃、設計、監理、檢測等傳統業務以及軟件 開發、能源監控、智慧運營等新型業務。
2）建材使用
實現綠色建築的首要方式之一即選用綠色建材。綠色建材是指采用清潔生産技術、少用 天然資源和能源、大量使用工業或城市固態廢物生産的無毒害、無汙染、無放射性、有 利于環境保護和人體健康的建築材料。根據綠色建材的特點，綠色建材大致可分爲資源 節約型、能源節約型和環境友好型，其中典型産品包括新型牆體材料、保溫隔熱材料、節能玻璃、防水密封材料、空氣淨化材料和抗菌材料等。此類建材將在保障性租賃住房 項目上得到更爲廣泛的應用。
3）建造方式
裝配式建築是一種低能耗、低排放的建築形式，相較于現澆結構，裝配式建築在施工階 段可降低碳排放 10%-20%、用水節省 80%、木材節省約 80%、建築垃圾減少 70%以上， 大大降低了施工粉塵和噪音汙染，是建築行業實現節能減排的關鍵路徑。但是，受限于 其較高的成本，裝配式建築在住宅領域的應用依然較爲緩慢。爲了實現住建部在《“十四 五”建築業發展規劃》中指出的到 2025 年裝配式建築占新建建築的比例達 30%以上的 任務目標，裝配式建築在政府主導的保障性租賃住房項目中得到了更爲廣泛的推廣。保 障性租賃住房因此成爲裝配式建築應用的重要載體，帶動了上下遊産業的發展。
①裝配式建築總量變化
爲推動裝配式建築的應用，我國國務院和住建部分別于 2016 年和 2017 年出台了《關于 進一步加強城市規劃建設管理工作若幹意見》和《“十三五”裝配式建築行動方案》，提出 到 2020 年全國裝配式建築占新建建築面積的比例達到 15%，到 2025 年達到 30%。 2020 年，全國裝配式建築占新建建築面積的比例達到了 20%，超額完成任務。
②保障性租賃住房帶來的變化
考慮到保障性租賃住房集中的一二線城市對裝配式建築技術要求較高，且作爲政府推動 項目會積極響應國家推動裝配式建築的號召，因此我們假定悲觀、中性和樂觀情境下 “十四五”期間保障性租賃住房中裝配式建築面積占比爲 50%，60%和 70%。則 2022 年，三種情境下，保障性租賃住房貢獻的裝配式建築面積分別爲 7200 萬平方米、8640 萬平方米和 10080 萬平方米，占裝配式建築面積比例爲 8.5%，10.2%和 11.9%。如果從 增量部分考慮，則悲觀、中性和樂觀情境下保障性租賃住房貢獻了 2022 年裝配式建築 增量的 35.81%、42.98%和 50.14%，對裝配式建築産業拉動明顯。
③裝配式建築産業鏈
裝配式建築以項目實現的流程爲主線，包括：裝配式設計—構件生産—建築施工—裝配 式裝修。裝配式建築的設計和施工技術壁壘不高，傳統企業均能勝任，該類業務在其業 務板塊中占比較小，因此裝配式建築發展無法爲該類企業營收帶來顯著增長。我們重點 對構件生産和裝配式裝修進行討論。
進一步分析，木結構耐火、耐腐性能較差，承載能力低，維護成本高且建造成本較高， 並不適宜用于以多層和高層爲主的住宅項目中。鋼結構具有自重輕、延性好、承載力高、 施工周期短等優點，適用于大跨度建築，目前被廣泛應用于大型廠房、場館、公共建築 等場景。但同樣，鋼結構受限于其整體性較弱、耐火耐腐能力不強、密閉性差等問題， 尤其是成本相較于 PC 結構依然較高，使得鋼結構現階段難以在成本敏感的住宅建築領 域得到進一步推廣和應用。
相較于木結構和鋼結構，PC 結構具有整體性較強、密閉性較好等特點，其它方面無明顯 劣勢且建造成本最低，與保障性租賃住房最爲契合。因此，現階段 PC 構件設計及生産 企業有望隨保障性租賃住房大規模建設而受益。若未來 PC 構件和鋼構件原材料價格發 生較大變化，疊加國家出台一系列鋼結構住宅扶持和補貼政策，則鋼結構有望在住宅建 築領域得到廣泛應用。
裝配式裝修。裝配式裝修，又稱爲工業化裝修，是指采用幹式工法將工廠生産的內裝部 品在現場進行組合安裝的裝修方式。相較于傳統的裝修，裝配式裝修實現了精細化生産， 降低施工誤差；標准化裝配式施工效率高，工廠現場兩地同步進行，工期可縮短 70%以 上；健康環保，無水無塵無噪音，不擾民，無需晾曬直接入住。裝配式裝修包括快裝牆 板系統、快裝隔牆系統、集成吊頂系統、架空地面系統、快裝地板系統、套裝門窗系統、 集成采暖系統、集成衛浴系統、薄法排水系統、集成廚房系統、快裝給水系統和智能家 居系統十二大系統。
自住建部 2017 年《“十三五”裝配式建築行動方案》提出各省（區、市）住房城鄉建設 主管部門要制定政策措施，明確裝配式建築全裝修的目標和要求，加快推進裝配化裝修 後，部分地區也相繼發文推動裝配式裝修的落地。相較于商品房，保障性租賃住房更強 調標准化、短工期，與裝配式裝修優勢相符，同時保障性租賃住房也是政策推動類項目， 必然在節能減排方面承擔更多責任，因此，我們假設“十四五”期間保障性租賃住房裝 配式裝修平均滲透率悲觀、中性、樂觀情境下爲 30%、50%、70%，則相較于 2020 年， 年均“十四五”期間保障性租賃住房裝配式裝修占 2020 年裝配式裝修體量的比重分別 爲 43%、72%和 100%。
五、投資分析：關注全國化布局的龍頭公司
5.1 東方雨虹：護城河持續拓寬，實現多渠道發力
1）立足防水業務，業績增長勢頭強勁
公司打造以建築防水業務爲核心，以民用建材、建築塗料、非織造布、節能保溫、砂漿 粉料爲延伸的業務板塊體系，是防水行業的龍頭，收入占比遠超其它企業。2021 年，公 司營業總收入 319 億，同比增長 47%，歸母淨利潤 39 億，同比增長 26%。2008 年上市 至今，公司通過不斷強化主業領先地位和積極拓展延伸業務，收入複合年增長率高達 33%，歸母淨利潤複合年增長率高達 42%，持續經營能力出衆。
2）聚焦零售市場，實現多渠道發力
公司充分發揮集團科研實力、産能布局、行業公信力等優勢，積極拓展民用建材領域， 形成了以零售渠道模式爲核心的營銷網絡，通過建立家裝公司、建材超市、建材市場經銷商及電商多位一體的複合營銷網絡服務于大衆家庭裝修市場。截至 21H1 末，“虹哥彙” 會員數量已達近百萬人，精准鎖定工長等專業客戶；與 500 多家大型裝飾公司、2 萬余 家家裝公司建立合作關系；經銷商數量近 3000 家、分銷網點 8 萬多家。
3）多元化布局，打開二次成長曲線
公司憑借防水主營業務積累的客戶資源和渠道資源，積極涉足保溫材料、非織造布、硅 藻泥等細分建材領域。2021 年，公司完成 80 億定增，新增防水卷材和防水塗料産能超 50%，新增建築塗料産能超 200%，新增非織造布産能超 100%。同時，“雙碳”目標背 景下分布式光伏裝機布局加速，公司深耕 TPO 高分子防水卷材 10 年以上，有望憑借 TPO 防水領域的技術産品優勢，迅速占領市場，進一步打開利潤空間。
5.2 海螺水泥：成本市場優勢齊聚，把握第二增長曲線
1）市場和成本雙優勢奠定行業龍頭地位
公司主要從事水泥熟料、骨料及混凝土生産銷售。作爲國內水泥行業領軍者，公司 2021 年末水泥産能 3.8 億噸、熟料産能 2.7 億噸，單品牌水泥産能高居世界第一，2020 年總 市占率達到 19.06%。公司噸毛利長期處行業靠前水平，2020 年各地區銷售毛利率 50% 左右。公司通過其超 100 億噸的礦山資源儲備、“T 型戰略”和規模優勢等降低運輸成本， 提高自身議價能力，不斷鞏固其行業龍頭地位。
2）區域布局得天獨厚
公司華東、中南産能占比超七成，華東、兩廣地區産能市占率約 21%、19%。該類區域 經濟活躍，需求更具韌性，且産能利用率較高，供需更均衡，2018 年以來華東、中南水 泥價格更高。公司亦加大粉磨站擴張力度，2014-2021 年水泥産能增 1.2 億噸，熟料僅 增 0.6 億噸，並擴展貿易業務，增強市場話語權。
3）布局新能源産業，尋求新業績增長點
水泥行業面臨的産能過剩問題未得到根本解決，行業區域發展不均衡、水泥行業面臨需 求下行及“雙碳”目標指引下的碳減排等問題。2021 年 8 月，公司收購海螺新能源 100% 股權。2022 年 3 月，公司公告將投資 50 億元用于發展光伏電站、儲能項目等新能源業 務布局，實現下屬工廠光伏發電全覆蓋。預計 2022 年底，公司光伏發電裝機容量可達 1GW，年發電能力 10 億度。通過布局新能源業務，公司完成水泥生産清潔能源的切換，有效降低碳排放，實現産業升級。未來，公司新能源業務有望成爲其新的業績增長點。
5.3 江山歐派：零售實現快速突破，揚帆啓新章
1）木門工程端領頭羊，産能規模行業領先
公司成立于 2006 年，是國內首家木門上市公司，品牌優勢明顯，擁有多個生産基地，爲 滿足市場需求，公司不斷新建廠房，擴大産能，設計産能接近 390 萬樘，行業領先。
2）零售市場規模千億，公司“新零售”呈現爆發式增長
木門零售市場是典型的“大行業、小公司”格局，公司瞄准容量最大的大衆消費市場， 依托生産端的優勢，成功打造新零售模式，通過精簡 sku 滿足客戶最大的痛點（渠道商 的痛點是有競爭力的進貨價、消費者的痛點是産品的性價比），21 年實現爆發式增長， 我們預計隨著網點數量的持續推進，零售業務有望實現高速增長。
3）精裝修政策不改，工程業務有望底部回升
隨著精裝修政策推進，精裝修比例提升，工程市場需求擴大，隨著 22 年房地産政策不斷 回暖，我們預計工程市場有望觸底回升，公司作爲龍頭，積極開拓優質央企國企客戶和 代理商渠道，可重回較快增長通道。
5.4 北新建材：“一體兩翼”加速，全球布局可期
1）石膏板業務穩健發展，全球産能布局
政策扶持推動了以石膏板牆體材料爲代表的新型牆體材料對傳統高耗能的粘土磚等牆體 材料的替代，進而推動了石膏板行業的迅速發展。截至 2020 年底，公司石膏板已投産産 能 28.24 億平米，約占中國石膏板産能總量的 60%，且計劃將石膏板全球産能擴大至 50 億平方米左右。成本方面，公司已全部使用工業副産石膏生産建築建材用石膏板，成本 和技術優勢顯著。隨著供給側改革的推進，落後産能加速淘汰，集中度有望進一步提升。
2）並購防水、塗料優質公司，“兩翼”助力
防水與塗料行業均處在高速增長期，行業發展快，但市場集中度不高、同質競爭嚴重。 2019 年至今，公司相繼收購蜀羊、禹王、河南金拇指、成都賽特、天津澳泰防水等公司， 目前擁有 12 個防水材料生産基地，基本完成東北、華東、華南、西南、西北的布局，未 來公司規劃將防水材料生産基地發展至 30 個。市占率達到 3.02%，跻身行業前三，開展 業務第三年即基本實現公司防水業務收入占比 20%的目標。塗料業務亦爲公司重點發展 的方向之一，收購天津燈塔 49%股權，未來公司塗料産業基地將發展至 20 個，成爲新 的業務增長點。
3）裝配式建築發展迅速，有望拉動石膏板需求增長
石膏板具有質輕、耐火、隔音、隔熱、抗震、加工性強、施工簡便等優異性能，且預制 化生産、現場安裝簡易環保的特點使其受益于裝配式建築發展，具備滲透率進一步提升 的空間。2020 年，全國新開工裝配式建築共計 6.3 億平方米，占新建建築面積的比例約 爲 20.5%。“十四五”期間比例將提升至 30%。2022 年公租房、保障性住房建設或爲經 濟穩增長的重要途經。保障性住房推出有望爲石膏板需求帶來增量，尤其作爲政府主導 建設項目，保障性住房或成爲裝配式建築推廣的重要平台。（報告來源：未來智庫）
5.5 鴻路鋼構：制造業典範，塑造行業領軍者
1）産能加速釋放，成本優勢顯著
公司聚焦于鋼結構制造，擁有鋼結構制造企業特級資質及鋼結構工程專業承包一級資質， 具有較大的技術優勢和豐富的産品打造能力。2020 年公司鋼結構制造成本低至 3778 元/ 噸，成本大幅低于同類公司。2021 年，公司産能持續釋放預計達 400 萬噸，産量 339 萬噸，遠超同類公司，規模優勢下成本優勢有望進一步凸顯。2021 年公司實現營業總收入 195 億元，較上年增長 45.08%，實現營業利潤 15 億元，較上年增長 47.23%。
2）政策引導助推裝配式建築發展，市場規模進一步擴大
“雙碳”戰略下，《“十四五”建築業發展規劃》提出“十四五”期間新建裝配式建築比 例將由 20%提升至 30%，鋼結構有望受益于政策指引在公共建築和民用建築領域得到進 一步推廣和應用，市場空間進一步擴大。公司具備較強的鋼結構構件生産和鋼結構設計、 施工能力，通過 EPC 模式廣泛承接業務。
5.6 金螳螂：核心優勢突出，裝配式業務布局未來
1）供應鏈實現整合，供給環境改善促行業向龍頭集中
2021 年，公司將 EPC（項目總承包）納入戰略增長目標。EPC 對公司的設計、施工、 綜合管理、信息化管理和後續配套的景觀幕牆綜合實力都有較高要求，裝飾 EPC 模式應 用增加使得項目綜合化、大型化趨勢更加明顯，爲龍頭企業帶來機遇。從長周期看裝飾 企業不斷分化，龍頭企業利潤率、現金流較中小型裝企優勢不斷擴大，弱者逐漸淡出市 場。疫情反複和房地産市場遇冷進一步加速了行業供給側收縮，而 EPC 模式的推廣進一 步驅動市場向金螳螂等頭部企業集中。
2）核心優勢建立堅固壁壘
公司擁有超過 6000 名海內外設計師組成的全球最大室內設計團隊，從設計業務向施工業 務拓展，從産業鏈前端持續爲各業務板塊賦能。作爲建築裝飾行業的頭部企業，公司具 備一定的原材料規模采購優勢，並在此基礎上陸續成立了大工管平台、營銷大平台和專 業設計平台。營銷大平台主要用于市場分析和項目跟蹤；設計專業平台主要用于塑造品 牌和挖掘細分高景氣專業化領域；大工管平台對公司項目在質量、工期、 安全和收款等 維度進行監督和管理。
3）積極布局裝配式建築，快速承接裝配新興市場
隨著國內裝配式建築政策的持續推動、裝修工人成本的提高和裝配式建築配件成本的不 斷降低，“十四五”期間裝配式建築産業有望維持高增長態勢。金螳螂爲首批獲得住建部 認定的國家裝配式建築産業基地之一，目前建立了四維一體的數字化裝配式新體系，已與成都城投簽署合作協議，雙方將在裝配式項目承接、裝配式裝修等方面資源共享，加 大市場開拓等。同時，公司已于 2021 年正式于蘇州投廠籌建首個裝配式部品産業園，在 部品生産供應方面正進一步加大投入。綠色環保、健康裝飾的趨勢之下，建築裝飾行業 的科技化、智能化、工業化正得到前所未有的高度關注，行業集中度也將進一步加劇。 金螳螂以其深耕行業 28 年的品牌實力、遍布全國的屬地深耕策略和創新求變的業務和技 術發展變革，在綠色經濟、綠色建築、綠色裝修的新賽道上不斷拓展。
5.7 亞廈股份：爭做內裝龍頭，堅定工業化核心戰略
1）公司注重研發，競爭優勢明顯
在傳統主業領域，公司經過多年發展，已經在政府項目、主題公園、高星級酒店及“鐵 公機”市場積累了明顯的競爭優勢，2021 年實現新簽訂單 161.96 億元，同比增長 11.50%。相較于同類型公司，亞廈股份更加注重技術的研發和投入。自 2012 年確立了 裝修工業化的發展路徑之後，公司已經累計投入了超 20 億元的研發費用，圍繞建築裝飾 工業化建立了嚴格的産品標准體系，制定工業化産品標准，公司在建築裝飾行業中外觀 設計專利申請量排名第一。
2）工業化模式成熟，有利于新市場開拓
亞廈是行業內最早布局工業化裝修的公司之一，作爲主編單位同住建部聯合編制《建築 工業化內裝工程技術規程》，是國內首個行業標准。2021 年上半年，公司實施工業化裝 修項目 22 個，不斷加大 BIM 技術開發，設計效率再提升 30%。工廠化生産方式與標准 化拼裝作業掃清長期制約行業集中的障礙，符合裝配式裝修的發展需求，公司憑借豐富 的工程經驗和專業化的施工、管理優勢，在開拓新興市場方面具有明顯優勢。
3）裝配式裝修或支撐公司未來發展
裝配式裝修存在萬億藍海市場。公司作爲裝配式裝修領航者，從材料、生産、設計、施 工四個維度打造全産業鏈運營模式，已成功完成多個示範項目，新設裝配式裝修事業部， 正在加速開拓相關項目。2018 年公司開始商業化運營裝配式裝修業務，並發布第七代工 業化産品，在浙江基地擁有兩條産線，産能達 35 億元，處于業內領先地位。公司主編我 國首個裝配式裝修行業標准，龍頭地位彰顯。公司有望隨裝配式裝修滲透率提升而收益。
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精選報告來源：【未來智庫】。未來智庫 – 官方網站