首席嘉賓：李奇霖（紅塔證券研究所所長、首席經濟學家，中國首席經濟學家論壇理事）
首席記者：張菁（CCEF研究院 宏觀研究員）
首席連線：李首席，您好。10月23日，全國人大常委會對國務院在部分地區試點房地産稅改革給予授權。其實，我國于2011年就在上海和重慶實施過試點，但效果並未達到預期。您覺得此次房地産稅會如何吸取過去的經驗確保落地的成效呢？
李奇霖：我們先來看一下上海和重慶爲什麽沒有達到預期的效果。重慶的主要問題在于：一，只測算了少數的豪宅，大概在180平米浮動；二，稅率設置不夠高，差不多在0.5-1.2%之間。上海的主要問題在于：只針對增量，且抵免面積高。舉一個簡單的例子，規定是在2011年1月27日以後，只針對在滬居民家庭的第二套及以上征收。所以，2011年以前買的房，哪怕買了100套，那也可能一點房産稅都不用交。同時，抵免面積較高，按照交易價格而非市值來計算，人均抵免面積大概有60多平米。比如， 2011年2萬元購入的房産，現在漲了10萬元，還是要按照2萬元的價值來計算，並且稅率設置的也不夠高（0.4-0.6）。
總結上海跟重慶的案例，效果不顯著的主要原因是：一，只針對增量，沒有涵蓋存量，這是最核心的問題；二，稅率設置不夠高；三，主要針對的是交易價格，而非市場價格；四，抵免面積比較寬泛。
首席連線：參照一些已經確立房地産稅機制的國家，我國在推行上最大的困難是什麽？
李奇霖：根據現有案例，比如美國和英國，房地産稅實際上是一個非常重要的稅源，作用于補充財政。特點在于，是依據資産收稅。無論有多少套房，哪怕是一套，也要交相應的房地産稅。像韓國、新加坡、德國等其他國家，除了擴大稅源的考慮以外，更多考量房地産調控的效果，體現在累進稅制的共同特點上。例如，韓國個人持有了房地産的稅基市值超過94億韓元，同時持有套數較多，那可能要交近6%的個稅，這個數值其實非常的高。這樣設置的核心目的是不希望大家去炒房、囤房。我個人認爲中國也會做類似的一個調控考量，吸取上次房地産稅效果不佳的經驗，把存量房納入征收範圍、設置累進稅制。例如，一套房超過了免稅面積是多少，二套房超過了是多少，三套房超過了是多少，以此進行疊加的累進，不僅擴大了稅源，同時起到了調控的效果。
首席連線：您覺得在“房住不炒”的主基調下，未來一、二線城市的房價還會上漲嗎？
李奇霖：在“房住不炒”大前提下，整個房地産市場全面上漲的行情肯定是已經過去了。
核心目的主要有兩點：一、讓房屋回歸真正的居住功能。比如，以家庭爲單位需要一到兩套房，都屬于正常範疇。但如果超過了居住需求，一個人購置四、五套，顯示是投機性需求，囤房待漲，這肯定是要抑制的。這就是“房住不炒”的一個核心初衷。二、讓住房回歸基本面。如果房價漲太快，顯然很多制造業、工業等實業都會將企業儲蓄投向房地産市場，而忽略了相應科研創新的技術投入和發展。長期來看，不利于中國在經濟上的轉型。因此，我們可以確定的是未來房價肯定會跟隨基本面走。例如，剛需強的地區，房價會根據當地産業實力、收入情況等相應的上升，而並非像過去一樣呈現非理性的過快上漲。
未來房地産市場會出現一個劇烈的分化。人口流出、産業基礎薄弱、高收入群體少的地區，長期來看房價肯定會有下跌壓力。而一些一、二線核心城市，受制于人口流入、産業技術發達、高收入群體聚集的原因，收入增速可能支撐房價上漲。所以，“房住不炒”實際上會導致房地産市場出現分化。整體的回報率趨于下降並不代表所有城市的房價會下跌，而更多的是回歸基本面。
首席連線：房地産稅削弱樓市的投機性後，應該如何去優化資産配置的結構呢？
李奇霖：僅僅把眼光局限于房地産市場的話，顯然房地産稅出台後，大概率方向是：房子越多，稅率越累進。細則上可能有輕重緩急的不同，但應該整體趨向“買精不買多”。舉例說明，如果過去你出于對房價上漲的預期購置了很多套房，那未來可以逐漸把持有分散的房産置換成一套核心城市中心地區，確定性更強的住房。有産業背景支持的城市，核心區房價抗跌的能力肯定更強。同時，受益于發達産業技術以及高收入水平，住房租金的創造能力也會更強，通過傳導相對分擔部分房地産稅上漲的成本。另外，在旅遊景區購入房産的群體，由于累進稅率的出台，壓力可能會相對會大一些。總結，基本面強的地方還是值得購入的，住房要與自住的需求挂鈎，多套投機行不通。
另一方面，資金可能會從房地産市場流入資本市場。過去很多老百姓可能因爲拆遷、賭房價上漲等等，持有了很多套房産。然而，對于其中一些臨近退休、收入不高的群體，未來房地産稅的出台可能會導致不小的壓力。因此，會考慮將房産變賣投入資本市場。例如，貨幣基金、固定收益等相對標配、偏保守的産品，大概率還是獲益的。但從後續長期的角度來看，隨著利率下行，我們相信會有更多資金陸續投入到股票市場，配置更多金融資産的一個趨勢。
首席連線：那在“共同富裕”的概念下，您認爲未來我國跟房地産稅一樣的直接稅制是否會陸續出台，就好比遺産稅？
李奇霖：個人認爲遺産稅目前出台的可能性不會太高，即使出台的話也會考慮到政策的成本。目前，中國還是屬于快速發展的一個階段，資本的積累非常重要。如果推行了遺産稅，讓代繼財富傳承的成本變高，實際上是有可能會削弱全社會努力的需要性。好比很多人奮鬥努力，或許很大程度上自己吃穿用度用不了太多錢，而是去傳承自己的財富累積。至少目前來看，這是大家比較關注的一個方向。
個人認爲稅制的一個改革，可能是在其他方面做一些調整。尤其是像非法收入以及一些沒有納入直接稅征收環節的新興職業。收入非常高的同時並沒有按照相關的個稅稅率去繳稅的行業，未來可能會按照個稅的稅率去做一個調整，通過擴大個稅口徑把跟資本相關的稅納入到個稅征收環節內，例如分紅、工作室收入、直播打賞等等，我覺得這個是後續的一個非常重要的方向。