胡先生是個美國工程師。爲了幫助中國的礦産事業，25歲時就帶著新婚妻子，不遠萬裏，來到天津，成爲開平煤礦的技術顧問。
在中國四年，他走遍了北方大地尋找金礦。他見過李鴻章，救過民國總理唐紹儀的女兒，也差點被義和團炸死。
這位叫胡佛的年輕人，在30年後成爲美國第31任總統。
當年的鄰居都說，胡佛兩口子天津話很麻溜。獸爺腦海裏經常浮現出胡佛兩口子在白宮的對話：
姐姐，介事兒倍兒哏兒。
離開中國後，這位天津老炮寫過自傳，唯獨沒說年薪兩萬美元的他，如何揣著百萬美元榮歸故裏的。
這要從李鴻章主持修建津榆鐵路說起。修鐵路的過程中，他發現北戴河這塊地兒，很適合開發旅遊地産。沒多久，清政府開辟北戴河爲避暑之地，允許開發商進入。
1901年3月22日，李鴻章的家庭英文教師丁家立在天津成立了先農地産公司，與李鴻章並列在股東名單裏的，還有26歲的胡佛。
先農的股東都是天津有名的官員、傳教士和買辦。他們改變了天津這座城市的天際線。
如今被這座城市列爲保護建築的877處物業，三分之一是當年先農公司開發的。
1954年，先農公司被人民政府接收，土地336畝，公寓1.5萬間。差不多是天津所有外資地産商體量的44%。
外資想再在中國開發房地産，要等到二十五年之後的改革開放了。
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改革開放的那一年，凱德第一任總裁廖文良跟隨新加坡商務考察團來過中國。他眼中的北京和廣州，幾乎找不到現代化辦公樓或住宅。馬路上的人穿著同一款大衣，歪果仁只能用兌換券在友誼商店購物。
當時真是個讓人難過的另一個世界。
1979年3月，廣州東山區房管局找到香港寶江公司，希望對方投資3000萬，共同開發一個商品房，解決市民的住房問題。
當時外資招商很艱辛，沒有人敢和香港人多說什麽。
東山區房管局副局長李慶符咬咬牙，找區財政借了500元。他請香港朋友到廟前直街一個餃子館，用公款請了頓午飯，點了一盤松子魚，外加每人一盤餃子。
外資進入中國樓市的曆史，是從這盤餃子開始的。
東湖新村幾年後拔地而起，綠樹成蔭。外交部把180多個駐外使節帶到這裏參觀，希望他們幫中國宣傳這個“了不起的成就”。
新聞裏沒說，東湖新村還是圖紙的時候，寶江就在香港把樓花賣完了。原本談好的3000萬投資，自己只掏了1000萬。
對外的大門終于打開。
1980年，“鲨膽彤”鄭裕彤起了個大早，帶著新世界殺入內地，在廣州開發了中國大酒店。
北京最核心長安街的天際線，也迎來劇變。1985年，馬來西亞首富郭鶴年獲悉中國外經貿部想建設中國國際貿易中心，他把存在香港盤谷銀行的1億美金投了進去。
郭鶴年就此成爲中國的“CBD之父”。
那是一個賭國運的時代。隨著中國樓市的迅速起飛，無論是鄭裕彤還是郭鶴年，都在日後掙了大錢。
郭鶴年後來成了中國的食用油之王。這位馬來西亞華僑說：
我不是外資，我就是華資。
如今中國最大的外資開發商凱德，是在1994年進入中國的。這家公司如今在中國42個城市有200多個項目，管理資産超過2800億元人民幣。
很多城市的天際線被他們改變了。但有人問過廖文良這些年最大的遺憾是什麽。他回答說：
我們應該在中國做得更多的。
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和鄭裕彤們不一樣，廖文良背後站的，不僅僅是一家房産公司。
1978年11月，在新加坡總統府草坪上舉行的晚宴裏，鄧小平與李光耀進行了一次推心置腹的談話。
新加坡只用十幾年，就從一窮二白崛起爲工業化國家。這個華人占比超過70%的花園國家，給小平留下了深刻印象。他問李光耀：
中國要發展，最重要的問題是什麽?
李光耀說是教育。這要派最得力的人去抓，他派的是副總理吳慶瑞抓教育、抓住房。鄧小平于是邀請吳慶瑞訪華，並聘他爲國務院經濟顧問。
這之後，中新交往特別活躍。光1992年，中國有1000多個政府考察團到新加坡學習。
這麽多接待，李光耀有點頂不住了。他提出聯合搞個大項目，通過項目促進雙方互相學習。
蘇州工業園就這樣誕生了。它以新加坡裕廊工業園爲藍本，很快成爲中國改革開放的“試驗田”和工業園的範本。
3.4%的土地，貢獻了14%的蘇州市GDP。
就在同一年，廖文良帶領凱德大舉進入中國。
凱德帶來的不僅僅是新加坡的花園洋房，還有炫目的來福士，以及房地産金融的理念。
1997年9月底，當時還在凱德旗下雅詩閣的毛大慶去曼谷玩，發現街上全是荷槍實彈的警察。
那次席卷全亞洲的經濟危機，對亞洲人民來說是一次金融知識普及。最先清醒的是新加坡人，他們發現拿銀行的錢玩地産是很危險的：
要像美國人那樣，用金融産品做地産，實現資本的證券化。
新加坡人推行了房地産金融法案，亞洲第一筆房地産基金上市。他們又把更多的錢，投向了他們的北方——中國。
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從1997年到2007年，做多中國的香港和新加坡公司，經曆了中國樓市第一個黃金十年。
凱德是這批企業裏最亮眼的那個。他們早早發起商用信托基金、住宅開發基金和來福士基金，代表新加坡投資者持續押注中國。
歐美的資本大鳄，要比新加坡和香港人晚七年才來。
2004年，摩根士丹利買下上海的地標——世貿大廈，拉開了歐美資本進入中國的序幕。
僅那一年，境外機構買走中國34億美元的寫字樓、酒店和高檔公寓。開發資金則有194億美元。
與新加坡、香港的投資人不同，歐美資本的進入以大宗交易爲主，他們普遍沒有做中國人民老朋友的打算。
他們做生意的方式，比中國人還中國人。
澳大利亞的麥格理銀行一年時間買走了上海和杭州11個項目，中國區總裁說這一切都是因爲“有很好的員工”：
房地産開發有100多個章需要敲，這不是老外都能學會的。這是麥格理最大的資本。
那幾年，大摩房産基金的中國區負責人彼得森夜夜笙歌，後來他因爲賄賂而被祖國推上了被告席，面對審判，他委屈地抱怨：
一周有三四天晚上在歌廳度過，喝酒喝到暈過去，然後第二天早上發現旁邊躺著個陌生的妞。
買到樓後，歐美買家會很快翻新，然後迅速脫手。
短短兩年，地産成爲外資投資的第二大行業，讓很多人産生了擔憂。社科院專家易憲容旗幟鮮明地發表文章：
應嚴厲遏制外資炒作境內房地産。
沒多久，“171號”文件就來了。
外資在中國房地産的野蠻期，以北京否決愛爾蘭財富整購西單茂而結束。
限外令持續了十年。這十年裏，外資很難染指天際線了。在這個過程中，外資在押注中國上出現了第一次分歧。
美國黑石頻繁抛售中國房地産，一直在買買買的大摩和花旗也銷聲匿迹。
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樓市“限外令”執行10年之久，直到2015年才宣告解禁。但此時，香港資本也開始悄悄撤退了。
從李嘉誠、鄭裕彤，再到劉銮雄、羅康瑞，他們紛紛抛售內地的房地産資産，新華社旗下智庫甚至撰文：
別讓李嘉誠跑了。
獸爺的好朋友包叔感歎，好羨慕那些冷漠無情、說走就走的人。
我不行，我走還得拿點吃的。
新加坡企業則截然不同。尤其是凱德，他們逆勢而上，在中國一二線核心城市的核心地段持續投資。
今年5月，凱德在上海的北外灘來福士項目亮相，這個被譽爲“上海最高雙子樓”的項目是他們在去年底花了128億買下的，是凱德在中國迄今爲止交易金額最大的單體項目收購。
誰看多，誰看空，一目了然。
上個月，重慶來福士正式亮燈，成了這座網紅城市的新地標。它刷新了兩項紀錄：
凱德旗下全球投資最大項目；
新加坡在華投資最大單體項目。
重慶來福士創造了多項世界建築奇迹。比如位于250米高空的中國首座橫向摩天大樓——水晶連廊，是國內高空建築的第一次。
中新互聯互通項目展廳，也被放在了重慶來福士，意味著它被賦予了類似蘇州工業園的政治使命。
“平衡、集中、規模、靈活”是他們的發展戰略。凱德在全球布局，業務遍及全球30多個國家。但在中國的25年，他們深入了中國經濟腹地。從組織架構上也能看出，他們把中國放在與新加坡市場平行的核心位置。
這種與中國改革開放和經濟騰飛一起成長，也實現了互相成就。凱德集團首席執行官李志勤說：
中國是凱德最重要的市場，我們認爲找不到任何一個市場能代替。
押注中國也帶來了巨大的回報，凱德戰略布局了五大核心城市群，橫跨了住宅、辦公樓、商業綜合體、産業園、工業及物流地産、服務公寓等多個領域。
全球共有十家來福士廣場，其中有九家都在中國。
不知不覺，凱德已經成爲中國最大外資房地産集團之一。凱德的商業模式，早就是國內衆多大公司的啓蒙老師和對標對象。
一個外國人，不遠萬裏來到中國，25年曠日持有的押注中國國運，說起來似乎很容易。
巴菲特在致股東信裏引用過吉蔔林的詩歌《如果》：
如果所有人都失去理智，你仍能保持頭腦清醒；
如果你能等待，不要因此厭煩；
這個世界的一切都是你的。