2021，中國商業地産圈可謂跌宕起伏，多家頭部地産猝不及防暴雷、商管迎來拆分上市潮、新商業如雨後春筍般開業、存量商業競爭進一步加劇……憂喜悲歡齊上陣。年終複盤，我們圍繞十個關鍵詞，回顧過去洞察未來，希望爲行業提供一些可行性參考。
01集中開業潮
受疫情影響2020年一批項目延期開業，2021購物中心開業量再創曆史新高，出現集中開業潮。據聯商網數據：按照面積8萬㎡以上口徑統計，2021年開業購物中心510個，總體量6581萬㎡。
其中，一線4座城市，貢獻50個新項目，每座城市平均有11個新項目開業。新一線城市15座城市貢獻150個新項目(8萬方以上)，每座城市平均有10個新商業開業。
二線城市，除去大連以外，其余29個城市有106個新項目開業，每座城市平均有3.8個新項目開業。三線及以下城市表現較爲活躍，124座城市共有204個新項目開業，每座城市平均有1.6個新項目開業。
此外，上海前灘太古裏、上海LaLaport啦啦寶都、甯波阪急百貨、長沙荟聚綜合體等一批外資購物中心的開業，既爲中國內地購物中心建設增添新的活力，也預示著中國經濟市場環境依然被看好。
02輕資産賽道擁擠
受2020疫情及“三道紅線”等政策“緊箍咒”影響，2021國內商業地産重資産投資再受打擊，購物中心發展策略加速從重資産開發時代進入輕資産運營和管理時代。
2020年9月，萬達商管宣布從2021年開始，不再發展“重資産”，全面實施“輕資産”戰略。2021年3月，龍湖宣布全面啓動輕資産模式。截至目前，商業開發商新加坡凱德商用，以及華潤萬象系、印力、新城、愛琴海、寶龍、保利等商業企業紛紛宣布進入輕資産領域，搶城奪地。
在此基礎上，推進業務重組並計劃分拆商管上市也成熱潮。3月，傳紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司正籌備赴港上市，7月，花樣年控股、彩生活聯合公告，雙方均正考慮尋求將其商業及商業運營服務業務于香港聯交所單獨上市；10月，港交所披露了珠海萬達商業管理集團股份有限公司的招股書……
03地産頻暴雷
回望2021，暴雷、違約成了房地産行業最刺眼的關鍵詞，毫不誇張的說房地産行業已經進入至暗時刻。
下半年以來，百強規模房企像恒大、佳兆業、寶能、陽光城、花樣年、泰禾、華夏幸福等房企紛紛出現暴雷或美元債違約。另根據人民法院公告網公布信息顯示，2021全年，全國已有396家房企發布破産公告，陷入流動性危機的地方房企更是不計其數。
從美債違約到理財産品逾期，從股票閃崩到裁員降薪，從項目停工到宣告破産，一連串的多米諾骨牌效應，預示著房地産業的系統性風險已經到來。城門失火，殃及池魚，房企打工人,購房者，依附房地産生存的上下遊企業，機構等均受到了不同程度的牽連。
04存量商業改造
據贏商大數據，截止到2021年9月，全國存量商業數量達5097個，體量超4.5億㎡。存量商業改造成爲今年商業地産圈熱議的話題之一。
整體行業趨勢來看，主流商業企業在堅守一二線城市的同時，開始重點拓展下沉市場。商業競爭加劇，核心商圈存量調改爲主旋律。面對客群高度重疊，競爭日趨激烈的情況，商業體紛紛通過品牌化、融合化、場景化等方式驅動精細化運營。
北京西單更新場、深圳龍崗萬達廣場、深圳文和友、上海U479、西安曲江萬象天地、雲南麗江美食天街等一批改造項目的成功開業，使話題熱度不斷升溫的同時，也爲存量購物中心改造提供了方向性的指導。
05入局元宇宙
2021年堪稱“元宇宙”的概念元年。從年初到年末，元宇宙概念持續升溫，巨頭紛紛布局，資本不斷追捧。購物中心也乘風入局，通過科技與數字賦能，積極探索“元宇宙+商業”的全新模式。
大到以深圳龍崗萬達廣場爲代表的商業體運用新技術搭建項目的數字孿生體，打造數字化的虛擬現實體驗；小到以GAP、GUCCI爲代表的零售品牌利用虛擬形象來進行品牌創新。5G、VR、AR、3D、人工智能、數字孿生等新技術，爲商業地産場景創新帶來了無限的延展性，爲商業破局存量時代提供全新的思路。
2022年的“元宇宙”概念運用在商業市場中將進入進一步的探索階段，也意味著以數字技術爲基礎構建場景體驗，已經成爲購物中心正在發展的趨勢與未來要爭奪的風口。
06倉儲式會員店爆發
倉儲會員店模式很早就存在，而爆發式的變化出現在2021年：今年6月，第一家中國品牌的倉儲式會員店——盒馬X會員店宣布模式跑通，進入全國複制階段。幾乎同一時間段，fudi、北京華聯宣布旗下首家會員店開業；緊接著，家樂福、菜鮮果美、家家悅等企業相繼跑進會員店賽道。
多年前在會員店賽道折戟的麥德龍，也在此時殺了回馬槍；永輝亦在全國開設多家倉儲店，雖然不是會員制，但對這個賽道的觊觎可見一斑。
其背後原因，消費升級是不可忽視的因素。據波士頓咨詢(BCG)報告顯示，中國擁有6700萬的中高收入家庭。這些家庭是會員店准消費目標。同時還有較大多數的新中産階層的崛起，他們對消費有更高的要求，促使倉儲會員店到當下的節點上比較受追捧。
但需注意的是，前期的熱度可能是消費者對嘗鮮的追求，從長遠來看，當倉儲店變得跟大賣場一樣平常時，商業後期創新性的比拼就成爲核心競爭力。
07夜經濟升溫
自疫情之後國家和地方紛紛出台了夜經濟的向好政策，鼓勵發展夜經濟來提升內循環消費，加之線上線下夜間消費需求攀升，內容逐漸豐富，夜間經濟成爲新的風口。
在激烈的存量競爭中，利用“夜經濟”的時間和場景優勢“爭奪”消費者注意力、拉動消費，也成爲2021年購物中心破圈升級搶占市場的手段之一。
在夜經濟消費內容呈現上，購物中心也正往多元方向發展，通過夜間亮化、美陳打造、活動營銷策劃等形式，打造“食、遊、購、娛、體、展、演”等多種消費模式，由此衍生的“全時段運營”也正在被部分購物中心實踐。
08社區商業勢頭猛
疫情以來，社區商業憑借近距離、多業態、抗風險性強等優勢，成爲市場競爭新藍海。尤其以超市爲代表的業態，成爲2020-2021年線下實體店中消費增長最快速的一類。
據仲量聯行追蹤：上海2021年新開業購物中心，體量在5萬方以下的社區型購物中心占比達到40%，社區商業正迎來黃金發展期。
社區商業雖然勢頭正猛，但由于起步晚、缺乏統一規劃，依舊存在不少問題，而這些問題或將成爲社區商業的下一個“商機”：
今年8月商務部發布的《城市一刻鍾便民生活圈建設指南(征求意見稿)》，將菜市場、便利店及早餐店三種與居民生活息息相關的業態類型單獨列出，成爲社區商業升級過程的重點提升部分，而提倡的移動商業設施和“一店多能”，則是社區商業當下普遍存在的空白。
09小酒館千億市場
年輕人對微醺追求，使市場上刮起了一股“小酒館”風潮。3月，國內最大的線下連鎖酒館「海倫司」（Helen’s）向港交所遞交招股書。
據海倫司招股書顯示，中國酒館行業的總收入由2015年約844億元增至2019年約1179億元人民幣，複合增長率爲8.7%，預計將在2025年增長至1839億元人民幣。如果按照預期，小酒館賽道將會産生近2000億的市場規模。
雖然海倫司讓小酒館背後潛藏的千億生意浮出水面。但其目前存在的“市場小、翻台率低、場景限制性強、門檻低、競爭激烈等問題”經營困境不解決，生意依然很難做大，而如何擴張消費客群、豐富産品品類，以及降低成本打造高性價比也成爲小酒館行業未來發展的關鍵。
10懷舊場景是主流
叮梆對2020-2021開業的具有代表性的20家購物中心進行了總結分析，發現其中10家都以“文化+懷舊”爲空間營造主題，由此可看出“懷舊場景”營造仍是目前購物中心的主流玩法。
對于購物中心而言，“懷舊複古”並非新鮮的內容，但購物中心仍樂此不疲的“玩”，其背後不可替代的原因，我們總結分析了三點：民族文化的崛起與民衆文化自信心的覺醒、文化獨特性與不可替代性、文化連接情感並形成圈層陣地。
從中也看到，爲了不落窠臼，購物中心商業街主題打造上，不斷從廣度或深度進行挖掘，或是如南京秦淮·戲院裏、福建M17文化廣場、深圳寶安大仟裏等一樣，將傳統氛圍體驗做到極致，創造強烈的情感連接，或是如成都印象城、惠州印象城等一樣，將新與舊巧妙融合，以新奇的展現形式或圈層態度表達來吸引消費者。
複盤2021，從回望中汲取經驗教訓，也洞察未來發展趨勢。2022，在充滿不確定性與變數中，順勢而爲、應時而變，中國商業地産行業必將得到進一步的突破與提升。
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