縱觀國內大多數園區型平台公司的發展曆程，成立之初大多致力于區域硬件環境的改善、區域開發建設任務的落實，隨著各項使命性任務的完成，園區型平台公司也普遍面臨著一些共性問題，制約著未來長遠的發展。

一、存在問題分析

公司長遠定位有待系統確立。企業戰略定位決定了企業管理各層面的模式和方向。作爲園區型平台公司，一般主要負責區域房地産開發、市政建設經營、物業管理、園林綠化等。但大多數企業除了原則性的描述以及爲滿足當前階段區域建設要求而制定的定位與目標外，企業戰略定位體系尚不明確，系統的戰略管理流程及戰略動態調整機制暫未實施。

公司業務模式有待探索創新。一是公司開發建設模式有待完善。區域規劃與開發建設銜接難度較大，模式更叠頻繁，新城開發及基礎設施模式有待創新。二是公司業務體系有待設計。長期來看，未來基建業務收入來源較少，園區建設項目存量空間有限，公司將面臨實體化轉型及“走出去”拓展業務的戰略抉擇。三是公司市場化經營能力有待提升。公司現有投資項目大多屬于使命型，帶有較強的行政指令性，實際運作市場化投資項目較少，投資業務有待系統布局，市場化投資業務有待提升加強。

公司內部管理水平有待提升。治理結構方面，公司董事會結構及決策作用還需優化，企業自主經營權和獨立決策權還需加強。管控模式方面，公司總部對子公司的管控模式需要根據具體業務類型進行匹配，充分發揮子公司自主靈活性，提升運作效率，做大做強。財務管理方面，需要建立內部財務分級管理機制，提高資金管理效率，提升財務管理能力。隊伍建設方面，人員需求規模尚未明晰，員工發展通道與人才結構有待優化，薪酬激勵、考核制度仍有較大改進空間。管理平台方面，投融資、風險控制、信息化建設、企業文化等基礎性管理工作，有待進一步夯實。

二、發展模式研究

自20世紀70年代末中國誕生産業園區以來，曆經近40年的發展，園區發展的理念不斷更新，標准不斷升級，開發運營模式不斷變革。目前，國內外領先的第三代、第四代産業園區或産業新城，例如新加坡裕廊工業園、深圳蛇口工業園、蘇州工業園、上海漕河泾開發區，均探索並遵循了以園區開發平台公司爲主導的園區開發建設模式，以支撐産業集聚發展爲核心的園區運營模式，以及産業園區的全生命周期經營模式。

01、以開發平台公司爲主導的園區開發建設模式

國內園區大都采用“管委會+平台公司”的開發建設模式，管委會承擔園區的行政管理職能，園區開發平台公司承擔著園區的開發建設和運營服務職能。

爲實現産業園區開發建設的高效推進，園區運營與開發建設的良好銜接，園區開發平台公司往往還代政府行使了部分職能，兼有園區管委會角色，形成了以開發平台公司爲主導的園區開發建設模式。該模式運作成熟，能夠充分發揮傳統體制優勢，突出表現爲企業自主權大、決策與執行效率高、資源掌控力度強、開發建設速度快。

02、以支撐産業集聚發展爲核心的園區運營模式

産業是經濟增長的動力之源，是園區的發展根基。支撐産業發展是園區運營服務最基本的功能，是園區主體平台企業完成開發建設任務後的必然選擇，也是實現真正意義上産城融合的必然路徑。

産業發展既包括爲産業提供“硬件”保障，也包括爲産業提供“軟件”促進，還包括産業“平台”打造。“硬件”保障類産業發展包括市政設施（例如道路、橋梁等）、公共事業設施（例如學校、醫院、體育設施等）、商務配套設施（例如酒店、公寓等）的運營。“軟件”促進類産業發展包括産業規劃研究、産業招商引資、企業商務服務、企業政務服務、園區營商環境打造等。“平台”打造類産業發展包括行業展示交易平台、企業孵化平台、行業投融資平台等。

03、“投資-建設-運營-服務”四位一體的全生命周期經營

全生命周期經營的業務鏈條涵蓋投資、建設、運營、管理四項主要的基本功能。對園區從概念提出，到戰略規劃、法規政策設計、投融資、一級開發、二級開發以及行政管理、運營服務等各個環節的信息與過程，進行全流程、一體化管理。其中，投資是引領，建設是基礎，運營是根基，並越來越體現出“投資、建設爲運營服務”的理念。

“投資-建設-運營-服務”四位一體的全生命周期經營已經獲得園區管理機構、企業開發主體的普遍共識，逐漸成爲園區的“頂層設計”。成功踐行全生命經營模式，既能體現出園區的“硬實力”，也能展現出“軟實力”。

三、轉型發展分析

01、依托市場主體作用高效推進開發運營

爲全面落實産業園區的發展戰略，實現産業園區開發建設的高效推進，園區開發運營往往由企業主體承擔，該主體不僅具有園區開發平台公司職能，還承擔了部分政府職能，對園區産業培育促進更爲直接，能夠有效貫徹園區管委會部署。具體而言，根據園區開發産業鏈，園區開發平台公司不僅有園區開發建設、運營管理、園區服務等業務，還有園區規劃設計、招商引資、産業發展等職能。作爲園區開發建設和運營服務的主體，園區開發平台公司享有較高的園區開發自主權，能夠充分發揮企業市場主體作用，實現了園區開發建設、運營服務的高效率、高標准，提升了園區經營效益。

02、借助土地物業自持實現産業發展意圖

政府在園區開發建設初期向園區開發平台公司注入了大量土地和資金，由園區開發平台公司開發建設並持有了一定規模的物業資源。經過多年的積累，這些物業已經成爲各自園區持續有序運作的物質基礎和物理平台。通過園區開發平台公司持有一定規模的土地和物業，借助市場化機制進行運作，既可以大大增強政府對于園區土地市場、租金市場的調控力和影響力，引導區內企業專注于産業發展，又可以保證園區開發建設完成後，由園區開發平台公司擔負起政府産業扶持抓手的角色，繼續掌控園區産業集聚發展的方向，充分體現政府的戰略意圖。

03、注重構建特色化的産業服務發展能力

産業是園區發展的基礎，産業服務發展能力則是園區開發平台公司的核心競爭力。因此園區開發平台公司非常注重園區産業導入和培育，以期在園區産業集聚發展過程中實現企業自身的可持續發展。園區産業發展是園區開發平台公司塑造企業核心競爭力，實現企業自身可持續發展的有效依托。圍繞産業發展鏈條，找准業務切入點，形成從産業規劃研究、産業招商引資、産業平台建設到産業投資打造、産業孵化服務的産業鏈條整合能力，打造以産業爲依托、富有自身特色的商業運作模式，實現“執産業之責，享産業之利”的企業發展格局。

04、由開發建設主體向運營服務主體轉型

産業園區生命周期可分爲開發建設、運營服務兩個階段。開發建設包括園區前期規劃設計、大規模土地開發、公共及配套設施建設、主體物業建設等，一般持續10年左右（具體時長視開發區域大小、規劃標准高低而定）。運營服務既包括硬件類園區物業、市政設施、公共事業設施的運營，也包括産業類的項目引進、招商引資等，還包括綜合營商環境類的協會服務、企業商務服務、人力資源服務、雙創服務提供等，相關業務伴隨園區和産業始終。回顧調研企業成長曆程可以發現，其企業戰略定位均經曆了由園區創建之初的開發建設主體到園區建成後的運營服務主體的角色轉變，實現了由“任務驅動型”向“戰略驅動型”的發展轉型。

05、實施“走出去”實現一區多園布局

産業園區開發建設周期有限，且開發建設階段技術方案和管理經驗積累較多，在早期開發建設階段組建的龐大專業建設團隊，後期往往面臨“走出去”的現實需要。縱觀調研企業發展曆程，其均在完成起點園區的開發建設任務後，實施“走出去”發展策略，在國內外拓展園區布局，輸出園區品牌及模式。

綜上所述，園區型平台公司既要學習借鑒行業優秀的經驗做法，提前謀劃區域産業發展和公司持續經營之道，更要獲得必要的主體平台資源支持，充分認識産業發展的內在規律，把握産業叠代升級對園區發展模式演進的客觀影響，穩步有序地推進各項工作，在實踐中不斷完善，走出一條具有區域特色、具備國內一流水准的産業新城開發建設和開放發展道路。