作者:賴明輝 前瞻産業研究院
産業園是全球産業發展的重要載體,與區域經濟發展有著密切的聯系。隨著國內産業不斷發展,對産業用地、産業廠房的需求不斷增大,越來越多的企業開始投身于産業園區投資及建設。不同于商業地産和住宅地産的産業地産,産業園的發展需要大量的資本和資源來支撐。隨著全球經濟陷入了同步放緩的境地,産業地産投資商迫于回收周期的壓力開始探索輕資産戰略模式,在全球産業園市場上已經摸索出一些較爲可行的輕資産運用模式,主要有以下幾種:
一、運營品牌輸出模式——實力重資本發展商最爲看好
國內已經形成一批優秀的品牌産業運營商,如聯東U谷、華夏幸福等。采用運營品牌輸出模式可以運營多年積累的品牌影響力實現較小資本和低風險的方式進行産業園區規模化産業化布局,可以與現有園區進行協同發展作用,也爲運營品牌進行商譽變現。億達在中國率先提出輕重資産並舉的運營模式,是一個典型的從産業地産開發商轉向園區綜合運營服務商的範本,即從重資産爲核心轉向輕重並舉的路徑。從産業策劃、園區規劃、樓宇建設、招商運營到增值服務,億達能夠提供這一攬子的全産業鏈解決方案。從業務板塊上來看,億達希望通過綜合開發、園區運營管理、園區管理咨詢服務等模式來實現整個億達的品牌化、規模化發展。
億達發力輕資産,有三重好處,一是通過對更多項目的運營提升團隊實戰能力;二是面對不熟悉的新城市,以輕資産切入可以規避風險;三是輕資産業務積累的資源、客戶和經驗能爲後續重資産業務介入提供機會。自億達中國開始實施“輕重並舉、以輕帶重、以重促輕”模式後,在全國近二十個城市先後開發和運營了30余個商務園項目。億達中國以成功的品牌輸出的輕資産案例贏取更多地方政府及産業客戶的信賴,也爲更多産業地産企業提供良好的經驗借鑒。
二、資産證券化模式——發展有待實踐改善
資産證券化模式主要是指通過“基金+REITs”模式實現産業園資本化運作,實現資産快速流通。通過將産業園項目形成資産包,當項目達到良性狀態,以REITs快速變現。在全球産業地産市場上,物流地産巨頭普洛斯是資産證券化運作模式的典型代表,隨著國內産業地産不斷發展,國內也開始紛紛效仿,在近幾年也取得了一些突破。
以亞洲最早成立的工業園之一的新加坡裕廊工業區爲例,裕廊集團旗下公司—騰飛集團擁有三個成功上市的信托基金,管理亞洲區域內多個私募房地産基金。由于産業地産投資規模較大、回收周期較長,這也對産業地産企業的融資能力有著較高的要求。2002年騰飛集團成立房地産投資信托基金,進行房地産收購、持有、運營、增值、出售、再投入等操作,以REITs回籠資金帶動滾動式開發。隨後,管理的基金收益以及資産管理費收入也成爲騰飛集團重要的收入板塊。在操作操作層面來看,國內推行産業地産REITs有一定的特殊性,其面臨著自身的行業難題,如銷售爲主、收益穩定可靠的優質資産稀少、工業用地年限較短並有進一步縮短的可能等問題都將會限制了産業地産借用Reits推行輕資産的可能性。但隨時國內金融體制和政策的不斷完善,相信不久將來,資産證券化模式將成爲國內産業園區重要的運營發展模式之一。
三、産業增值服務輸出模式——逐漸成爲影響園區價值的直接因素
産業增值服務輸出模式是指園區運營商通過搭建各類産業增值服務平台爲園區內的企業提供各類服務進行收費,如産業技術性服務、産業發展性服務、生活配套性服務、園區運營性服務等。其中産業發展性服務主要是通過有償提供融資性服務、咨詢服務、培訓服務、信息服務、政府關系服務、孵化性服務、知識服務、媒體服務、網絡通訊服務、物流服務、人力資源、軟件和服務業外包等獲取收入。這種模式特別適合于前期投資成本較高的一二線城市産業園項目。該模式從産業鏈層面來看,通過配套打造,更好的促進産業發展,提升園區企業實力,帶動招商發展。
深圳天安雲谷重要的輕資産模式板塊就是采用産業增值服務輸出模式,實現園區快速發展。天安雲谷由天安投資和駿業共同投資的深圳天安駿業投資發展有限公司進行規劃、開發建設及運營,項目致力于發展以雲計算、互聯網、物聯網等新一代信息技術爲代表的新興産業,同時發展與上述産業相關聯的配套服務和現代服務業。項目發展運營也注重加強與之相關的金融業、商業、咨詢、培訓機構、公共服務平台、公共技術平台、服務中介、酒店服務及相關社會配套的引進。在提升産業的同時,還將注重社區民生和原居民的生活發展,並計劃將崗頭社區塑造成爲深圳市社區經濟轉型的示範社區。最終打造集合産業研發、配套商業、配套居住及便利服務于一體、面向全球競爭的新興産業綜合體和國家級的戰略性新興産業示範基地。天安雲谷園區年産值已超1500億元,其産業增值服務輸出爲園區運營創收不少,且增加了園區實力,變相提升物業租金價格。
四、投資孵化模式——風險利益共存實現高回報
自1987年中國第一家科技企業孵化器出現到現在,新增有超500家孵化器,産業園投資孵化模式是指在所運營園區的企業內進行産業投資,通過産業孵化與投資,將園區和園區企業進行利益捆綁,實現與園區企業共同成長,運營商通過股權分紅等獲得收益,但是産業投資與孵化投資回報周期長,對産業園區企業的專業性、對政府資源、金融資源的整合能力要求很高,操作難度極高,是全球最具爭議的輕資産模式之一。
早在2014年,上海張江高科即提出“科技投行”發展戰略,將企業定位從單一的園區開發運營商轉變爲“房東+股東”的雙輪驅動模式,實現“一體兩翼”即物業銷售爲主體,企業服務和高科技投資爲兩翼的業務結構。張江高科母公司——張江集團整合旗下小額信貸、孵化器、創業培訓等資源,建立張江集團投貸孵學平台,截止2019年上半年,張江集團已投企業達到幾十家,其中所投企業超過半數注冊在張江園區內部。近5年財報顯示,張江高科企業投資孵化收益共計31.75億,投資金額累計18.5億,回報率達1.72倍。相比較之下,張江高科的主營業務(房地産銷售,房地産租賃,服務業)毛利潤共爲40.17億,5年來,其投資收益已經基本同營業利潤持平,比例大約爲4:5。可見,張江高科的投資孵化模式取得了一定的成功。
深圳星河集團的星河world項目在運營模式上采用了類似于投資孵化模式的——“産權換股權”模式。這一金融投資創新模式的制度核心,顛覆了深圳股份合作經濟“廠房+租賃”的粗放做法,以“産權換股權”的投資模式,由出租經濟升級爲“投資型經濟”、“管理型經濟”,大大提高了原來土地及工物業的經濟價值。星河WORLD産業新城創新性地提出“租金/服務/産權換股權”運營模式,設立了星河·領創天下私募基金,聯合設立紅土星河創投基金、張江星河創投基金、巴林星河創投基金,基金總規模超10億元,定向投資園區企業。爲更好地服務入駐企業,降低企業成本,提高企業運營效率,星河WORLD打造了全過程、多層次的産業服務體系,簡稱“GALAXY+商務運營服務體系”,包括創新金融服務、咨詢顧問服務、産業政策服務、知識産權規劃及資質管理服務、高級政務服務、技術及人才服務、培訓及教育服務、多功能公共服務平台、“O2O”服務平台等。
未來將越來越多的産業地産商將運用投資孵化模式促進園區發展,實現園區高效資本化運作。
五、合作開發模式——大型産業開發項目最爲喜好
隨著城市化的進程不斷發展,越來越多的城市需要開拓新的城市中心或副中心,這也促進了一批産業新城項目的發展。與早期的産業地産(廠房、倉儲)不同,産業新城是複合化的形態,是提供生産、研發、辦公、商業乃至居住功能的産業綜合體,“産業新城”、“産業新區”對開發運營者提出了更高的資金要求,然而,在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下,合作開發成爲一些産業地産開發運營商的現實選擇。合作開發模式已經有著較爲成熟的經驗,億達中國和湖北聯投合作開發武漢軟件新城,萬科、美國黑石合資物流地産,深圳百富東方和碧桂園合作開發科技小鎮等。
2016年碧桂園將投入超1000億規模資金建設“科技小鎮”,項目同時吸引了包括清華大學、平安銀行、李開複創新工場、硅谷巨頭思科等合作夥伴加入。科技小鎮是采用合作開發模式進行運作的,項目由碧桂園和深圳百富東方合作成立的平台公司——碧桂園百富産城發展公司進行操盤。百富東方是一家領先的産城融合運營商,由原天安數碼城集團主要核心骨幹組成,在全國十余個城市開發運營了兩千萬平米産業綜合體。其可聚集上萬家中小型科技企業以及200家配套服務機構資源,具有豐富的園區招商和運營經驗,通過合作開發大大減輕各方對資本和資源的顧慮,良好地推動項目發展。
以上這五種模式是國內最具價值的産業園運營模式,隨著國內産業園區的不斷發展,金融市場和體制建設不斷完善,未來各種創新運營模式將層出不窮,相信國內也會形成一批優質的産業運營商和一系列領先的産業模式在全球産業市場遍地開花。
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