上地NEO改造後的效果圖
文 | 李曉麗、林開浩
1.退出
單筆賺了3900萬
買賣完成僅4個月
翰同資本又有大動作了，前幾天剛剛聯手KKR在上海黃金地段豫園收了一棟商廈，近日又有喜訊傳出，翰同資本今年年初從北京收的上地NEO項目，成功以1.79億賣給了新加坡實力買家吉寶置業（中國）。
從收樓、運營改造，到出手，前後短短4個月時間，翰同資本和他的合作夥伴在這單子裏狂賺3900萬。
粗粗一算，27%的投資回報率啊！太驚人了！
但這單主角不止翰同資本一家，它還有個低調的CO-GP——中金佳晟。
今天，中金佳晟執行董事楊東跟PropTech研習社回顧了這單交易的細節。
去年年底，中金佳晟正在市場上物色標的，過完年1月份就看中改造前的上地NEO，他們聯手翰同資本通過北交所以1.4億的價格買下了這棟樓。具體的出資比例，中金嘉晟和翰同資本各出了一半。在操作模式上，他們雙方組成了一支基金，2家機構以CO-GP的形式共同拿下了這個標的持有人公司的全部股權。
說到手速，退出最快的還是中金佳晟，他們在今年1月出資拿下樓，同時不斷接觸買家。其實早在5月份的時候，吉寶置業已經交了定金，只不過消息是這兩天才公布而已。實打實算，全部流程總共4個月。
4個月，非常神速。這是中金佳晟的最快紀錄麽？楊東說他們之前操盤的還有比這快的。
不同于中金佳晟的4個月，翰同資本雖然與中金佳晟進出步調一致，但這個項目在翰同資本創始人王倩手裏的時間要更長一些。
上地NEO的前身國通創安大廈
上地NEO原本叫作國通創安大廈，曾是北京國通創安報警網絡技術有限公司的資産。
2016年因爲陷入股權糾紛，國通創安所擁有的國通創安大廈被法院執行拍賣。2017年3月15日，北京萬方鑫業投資咨詢有限公司以約1.11元（110979800元）競得該資産。而北京萬方鑫業投資咨詢有限公司的法人就是王倩。
在後來的交易結構裏，共搭了三層。底層是萬方鑫業，中間層是北京順祥壬企業管理有限公司。最上面是甯波佳晟悅城投資管理中心控股，北京翰合投資管理有限公司，2家公司分別占股99%和1%。資産的獲得方式，主要靠100%股權控制。
翰同資本和中金嘉晟爲什麽紛紛看中這個物業呢？核心還是地段。
上地NEO地理位置十分優越，在樓上即可俯瞰京新高速，下樓步行到西二旗地鐵站僅需5分鍾。周邊配套也相對完善，向西步行7分鍾即可到達西二旗屈指可數的商業廣場輝煌國際。
2.修複
聯合辦公那麽多
爲什麽是辦伴？
資産在手裏停了2年，王倩爲什麽不早點賣，吉寶置業爲什麽現在才買呢？
楊東解釋，對于大宗交易的資金端來說，資産的幹淨情況非常重要。吉寶置業的背景是新加坡國企，有較強的資金優勢，所以對于標的物的盡調比較詳盡，資産狀況要求“比較幹淨”。而作爲上地NEO前身的國通創安大廈是背著糾紛的。
怎麽樣把資産處理幹淨，這就考驗“大單高手”們的專業能力了。
多層股權架構是一種清洗方式，更爲重要的是物業改造運營能力。這裏就要請出上地NEO的運營方——辦伴。
與辦伴同在聯合辦公賽道的選手們，紛紛把視角轉向大宗物業運營改造，難道優選只有辦伴嗎？
楊東透露，在今年1月份拿樓前，他們就開始在市場上物色解決方案，看了不少機構，最後辦伴提交的方案從衆多方案中勝出。“看了那麽多，就辦伴的方案最好，成本最低。”
最關鍵的是，辦伴帶楊東們去看了他們在中關村的空間，滿租，且租戶反饋不錯。看完案例，楊東他們就果斷拍板了。
此前，PropTech研習社去年走訪過辦伴在中關村天使大廈空間，這裏的空間被今日頭條的一些事業部整租，整個空間處于100%滿租狀態。
楊東還透露，辦伴與他們的合作也是要交保底租金的，比市場價稍高，但辦伴依靠其招商運營能力，仍然有2元/平米/天以上的利潤空間。
辦伴在這個項目裏具體要做什麽呢？
辦伴負責該項目從前期調研、市場定位、設計規劃、建設工程,到後期項目驗收、招商、運營維護等,全流程管理及實施。
目前項目進展如何？
上地NEO建面約6000平，辦伴負責這棟樓外立面及室內的全方位改造,工期六個月,將于2019年9月開業。
目前，西二旗地鐵站附近的優質共享辦公空間的價位普遍在1000元/工位/月以上，例如優客工場（金域國際中心）爲1000元/工位/月，優客工場（龍域中心）爲1300元/工位/月，騰訊衆創空間（中關村軟件園孵化加速器大廈）爲1300元/工位/月。
那麽，對于翰同資本來說他們爲什麽要選辦伴呢？翰同資本創始人王倩此前這麽說：“辦伴在全國多地的成功運營,充分體現了其綜合運營管理的能力。正是基于各方的獨特優勢以及發展理念的高度契合,才有了這次的強強聯合。未來,各方將繼續發揮各自領域的優勢及互補性,共同打造資産管理領域的新標杆。”
3.退出
資金端都想要幹幹淨淨的項目
買入–修複–賣出，一直是黑石專注機會型資産改造的法則，這每個環節乍一看簡單，實則都要求極強的專業能力。尤其在修複環節，存在很多苦活髒活累活，既要求改造方充滿耐心，也需要高超技巧。
在投中網-PropTech研習社聯合好租舉辦的沙龍《北京寫字樓市場的最佳抄底時刻》上，多位業內嘉賓曾談到大單交易的一些難點要點。
對于資金端來說，尤其是像吉寶置業這樣的新加坡國資背景來說，肯定想收幹幹淨淨的項目，沒有那麽多時間跟精力處理這些情況。
若想拿下特殊機會裏的項目，找到能拿下髒活累活的人是關鍵。
例如，鳳展大酒店市場上5億沒人買，就因爲裏頭有很多問題。而世茂工三的項目就是因爲 “找不著”制造“髒亂”的那個人， “那個人找著了，問題就解決了”。
雖說是髒活累活，但本質上是門技術活。資金方在找合作夥伴時，一般用什麽標准篩選呢？
對此，有與會者表示，首先看資金成本和性質，再就看操盤手的情商，情商不夠得不到信任，肯定也拿不到樓。很多基金公司爲了處理這些特殊機會，會特地挖一些當過法官的人才。因爲有些項目問題不單純是錢能解決的，也不是單純挂牌、摘牌就能解決的，而是真需要找對“神仙”才能點石成金。
PS:作爲關注PropTech的一個公號，我們爲何近期要持續關注大單交易呢？其實，PropTech項目雨後春筍般湧現，但服務總要落地，他們的客戶是誰？在哪？地産科技爲誰解憂？其實我們發現，PropTech服務的恰恰是這些資金端和資産端的大單高手們。如果你對大單交易和PropTech有獨特看法，歡迎和我們共同交流分享。