業內：說什麽市場入冬，開發商拿地回歸理性？那大概是因爲沒有遇上天府新區土地。
12月27日，成都4宗土地公開出讓。最終，天府新區3宗共計312.4畝土地，上百輪舉牌後，由首開、吉寶、中海三家房企分食；郫都區57畝地，則被花樣年收入囊中。
主要看點有三：
△ 本次土拍陣容強大，保利、萬科、龍湖、華潤、新希望、東原、卓越、天投、首開、花樣年、吉寶、金融街、星輝、正榮，14家房企2小時鏖戰。面對天府新區地塊，一度出現主持人落錘同時競拍人舉牌情況，導致拍賣會暫停，工作人員最終通過錄像確認進而繼續競價。
△ 天府新區三宗地唱主角，爲住宅兼商業用地，位于天府中心核心區域，在天府新區未來最核心的中央商務區範圍內，毗鄰天府中央公園。出讓面積分別約爲145.23畝（首開）、71畝(吉寶）、96畝（中海），成交樓面地價分別是9900元/㎡、9415元/㎡、11326元/㎡。
△ 花樣年加碼郫都區，以5600元/㎡樓面價斬獲的地塊位于花樣年香門第附近。該項目拿地價格爲1350元/㎡，今年入市開盤均價10000元/㎡。
01
首開或又牽手龍湖？
其中，約145.23畝的1號宗地，位于天府中心天府大道以西範圍內，武漢路南側，杭州路北側，嘉州路西側，商業占比上限爲20 %，計算容積率2.993。
宗地對面是萬達一號（配套含萬達國際醫院、元音書院、第八幼兒園等），東側是蔚藍卡地亞花園城、天府公園，西側爲保利去年9月以9231元/㎡競得的117.83畝地塊，呈現項目爲保利天嶼，南側則是萬科于去年9月摘得的236畝地塊，成交樓面價9023元/㎡，另需配建1175套人才住房。
萬達一號規劃示意圖
同時，宗地距離天府公園直線距離不超700米。目前，蔚藍卡地亞花園城新房均價約17500元/㎡，麓湖生態城近期開盤價格爲19600-26000元/m²。
教育資源方面，除了對面萬達一號配建的第八幼兒園外，宗地東側、東南側分布有天府新區泡小七中、天府第七小學、天府七中三大名校，直線距離均不超過700米，學區價值明顯。目前，天府七小、天府七中、天府中央公園已建成並投入使用。
該區域高端、低密的住區發展趨勢已經明顯。
針對這宗地，金融街、首開、萬科、卓越四家展開了激烈厮殺，現場主持人落錘與萬科舉牌同時出現，一度導致出讓暫停。首開拿地決心堅定，最終以23.7%溢價、9900元/㎡樓面地價成交。
據出讓條件顯示——
1、建築密度不大于30%，其中住宅建築密度不大于20%；
2、應在地塊臨規劃道路設置兩處建築面積均不小于30平方米的市政設施用房；
3、規劃綠地和規劃河道由競得方負責設計和建設；
4、建築高度應滿足區域城市設計要求，住宅建築高度不小于24米，應在地塊西南側設置一棟高度不小于140米的建築。
值得一說的是，今日在列的龍湖雖然顆粒無收，但其與此次競得者首開關系非常密切。目前雙方在全國合作項目超10個，今日進駐天府新區，首開是否會與龍湖三度聯袂，仍值得關注。
公開資料顯示，2016年首開通過九裏堤板塊一宗177畝商兼住用地入蓉，即引入龍湖注資980萬元，共同成立成都旭泰置業有限公司，首開、龍湖占股分別爲51%、49%。
隨後，九裏堤項目亮相，即如今的首開•龍湖紫宸，涵蓋住宅組團“首開•龍湖紫宸”和約90萬平米的城市綜合體“首開•龍湖西宸天街”。西宸天街于今年12月21日正式開業，首日客流31.7萬，首日銷售約2000萬（含永輝超市營業額）。
2017年，首開再度與龍湖合作開發三聖鄉38畝土地，打造了首開•龍湖天璞項目。該項目今年4月首次取得預售證入市，單價約16000元/㎡，吸引超2萬人報名，中簽率低至2%。
02
吉寶中海各有算盤
同樣位于天府中心板塊的71畝2號地塊、96畝3號地塊，則爲連襟地，綜合容積率僅2.0。其中，2號地兼容35%商業，3號地商業上限爲10%。
兩宗地處在天府大道東側，宗地南側是萬達一號（配套含萬達國際醫院、元音書院、第八幼兒園等）和廣彙禦園，東側爲保利天空之城（含航空大世界遊樂場），北面挨近麓湖生態城，距離地鐵1號線“武漢路站”1公裏左右。
其中，保利天空之城最新預售均價約15000元/㎡，萬達一號均價約13600元/㎡。
最終，2號宗地被新加坡吉寶置業以樓面價9415元/㎡摘得，並需配建幼兒園、綠地、道路和市政設施用房各一所。3號宗地則被中海以11326元/㎡樓面價收入囊中。
根據出讓規則顯示，宗地2不僅有商業，吉寶置業還將配建幼兒園、全民健身場所、市政設施用房、綠地、市政道路等。
2000年，來自新加波的吉寶置業通過攀成鋼76.17畝住兼商用地進入成都，呈現項目爲淩雲峰閣。
2015年2月11日，吉寶在其官方網站發布公告，宣布將與萬科聯合開發成都高新西區（西北方向的三環和四環路之間）251畝住宅地塊。涉及6480個住宅單位 、649個零售店面，以及一所幼兒園。“該地塊由一項目公司所持有，吉寶置業中國和萬科將分別持有該項目公司35%和55%的股權,而之前的土地所有者將繼續保留其余10%股權。”
目前該項目案名仍未知。公開數據顯示，吉寶置業在成都已有吉寶·粼江峰閣、卓錦城、吉寶·淩雲峰閣、吉寶·熙山禦庭以及吉寶·沁風禦庭等項目。
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天府中心板塊概況
值得說明的是，上述三宗地，均屬于天府新區未來最核心的中央商務區，是秦皇寺-天府CBD板塊。
如今，天府新區已形成“一心三城”城鎮空間格局，其中，“一心”即爲天府中心，重點發展總部經濟、新興金融和現代服務業等，屬于核心商務區。
整個天府中央商務區規劃面積2800公頃，將突出總部經濟、會展博覽、國際交往、生態公園四大功能，建設國際性總部商務中心區、“一帶一路”內陸開放經濟高地，生態用地占比42%，坐落于中心的天府公園面積達200公頃。
從四川中原研究院提供的數據來看，秦皇寺-天府CBD板塊前期入市項目主要以高層+洋房爲主，且各項目都具有大盤屬性，戶型主要集中在150-170㎡。近年來，110-130㎡以及90-110平㎡産品供銷有所上升。此外，200-300萬總價段産品㎡供應跌幅明顯，100-150萬産品逐年提升，市場需求量仍待提升。
目前板塊內廣彙禦園、蔚藍卡地亞花園城、麓湖之春、麓湖新城、萬達一號、中鐵卓越中心6項目有備案，整體去化節奏緩慢，均價水平爲11885元/㎡。實際上，近年該區域均價調整下行。
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花樣年加碼郫都區
與天府中心322畝土地一同出讓的，還有郫都區總面積達81.41畝的商業兼住宅用地。其中，實際出讓面積爲57.94畝，另外23.47畝土地爲配建用地。競得企業需配建不少于14個班的幼兒園一所，以及道路一條。
住宅地塊，容積率爲2.0，其東臨大型公園，西側爲摸底河，西南側爲郫都區稅務局，鄰近郫都區體育館、知識公園、郫都區圖書館。最終，該地塊被花樣年以5600元/㎡樓面價競得。
花樣年深耕郫都區的意圖明顯。在該宗地附近，已有花樣年香門第項目，容積率2.5，開盤均價10000元/㎡，500套房源100%去化。該項目地塊是在2016年，花樣年以1350元/㎡樓面價摘得的。
另外一新項目，則是海駿達·蜀都1號，該項目3宗地塊成交樓面地價分別爲785.71元/㎡、930元/㎡、960元/㎡，最近入市均價約9100元/㎡。區域內新房較少，二手房樓齡均較老，該區12月二手房參考均價爲9424元/㎡。
綜上看起來，郫都區溢價空間十分明顯，這大抵也是花樣年願意加碼重倉的原因之一。