最近，新加坡政府不斷出台嚴厲措施防止COVID-19的進一步惡化，以恢複公衆的信心和正常的社會運轉。然而，現在最重要的問題是：新加坡能否和中國所定的目標一樣，在5月前控制住疫情。

爲此，研究人員對SARS時期進行了研究，因爲該時期嚴重影響了2003年的市場情緒和經濟。

SARS時期怎樣影響房價？

在2003年SARS爆發期間，私人住宅市場的表現並未出現明顯的價格變化。根據市建局所有住宅價格指數，從2002年第四季度到2004年第二季度，整體私人住房價格下跌了2.3％。雖然價格保持平穩，但當時的私人房屋銷售呈V形複蘇，一手和二手市場的總銷量已從2003年第一季度41%的跌幅（售出1,407套）回升至2003年第二季度的147%的季度增幅（售出3,481套）。

市中心核心規劃區的辦公室入住率從2002年第四季度的83.5％下降到2004年第一季度的曆史低點80.7%，然後在2004年第二季度小幅回升至81.3%。自2001年第二季度，2001年9月11日恐怖襲擊紐約世界貿易中心以來，中部地區私營部門辦公空間的辦公室租金指數連續六個季度下降，從2002年第4季度到2004年第1季度連續下降了11個百分點。同期中部地區的寫字樓價格整體下跌12.8％。

但是，最近的研究發現表明，和SARS相比，COVID-19由于無法確定感染病例的潛伏期和傳染期，因此更難以檢測到病例，從而使以往對SARS的圍堵措施似乎對于當前的COVID-19無效。中國抑制擴散的能力對于全球經濟至關重要，因爲它是制造業和生産的中心，並貫穿包括新加坡在內的全球供應鏈。

中國現在是“強國”

17年後的2020年。這一次，隨著中國大陸崛起成爲世界第二大經濟體，亞洲的經濟格局發生了變化。中國已成爲新加坡重要的貿易夥伴、商業夥伴和旅遊夥伴。

根據新加坡統計局的數據，新加坡對中國大陸的直接投資累計已增至1393億美元，占海外投資總額的16.7%。2017年，新加坡對中國大陸的出口總額達到166億美元，較2013年的92億美元增長80.4%。

2019年，中國成爲新加坡最大的貿易夥伴，兩國之間的雙邊貿易總額達1,373億美元。這超過了新加坡與馬來西亞之間的1,130億美元和新加坡與歐盟之間的1,110億美元。反之，在過去十年中，新加坡在中國大陸的業務不斷增長。根據國際移民組織，估計有超過20,000名新加坡人在中國大陸生活或工作。

在旅遊方面，中國大陸也是新加坡遊客的重要來源，約占國際遊客的五分之一。2018年，新加坡共接待來自中國大陸的342萬遊客和39.1億美元的旅遊收入。與十年前相比，這一數字更爲微薄，2008年有108萬中國大陸遊客貢獻了14.2億美元的旅遊收入。

受COVID-19疫情影響，中國大陸商業活動迅速下滑對與新加坡雙邊貿易的連鎖影響在2020年第一季度可能不利。自農曆新年假期以來，由于實行旅行限制，新加坡的旅遊業和其他依賴中國大陸客戶的業務面臨著嚴峻的挑戰。

疫情爆發也無一例外地破壞了全球供應鏈，並對其他行業産生了連鎖反應。正如新加坡政府在2020年預算公告中所強調的那樣，COVID-19爆發的持續時間和嚴重性及其對全球經濟的影響仍不清楚。

COVID-19對新加坡房地産市場的影響

總體而言，傳染病的不可預測性以及現在的COVID-19正在爲消費者和企業創造更多未知數。隨著確診病例數量的增加和旅行限制的繼續，中國大陸受到的打擊最大，在經濟和社會上與中國大陸相關的新加坡對新加坡的影響可能會超過最初的設想。造成直接影響的是，中國內地工人要麽獲得了缺勤許可，要麽在短期內被禁止返回新加坡。

最好的情況：V形複蘇

在最佳情況下，COVID-19在接下來的兩到三個月內受到控制，而新加坡和全球範圍內的新確診數量有所減少，我們預計投資者和購房者將在新加坡恢複其活動，而從更廣泛的角度來看，從2020年下半年開始，商業活動可能會明顯增加。

在經濟前景變得更加明亮的情況下，住宅銷售量，租金和價格的持續複蘇可能會從2020下半年開始加速。2020年第四季度，新售私人住房銷量可能達到9,000套，整體私人住宅價格可能會保持2-3％的穩定增長率。

隨著新的COVID-19案例的減少，消費者的信心可能會迅速恢複，而旅遊，酒店和零售業的反彈可能會從2020下半年開始。在投資複蘇和現金流支持的背景下，辦公樓和零售租金可以在2020年底之前實現適度增長。

最壞的情況：U形複蘇

在最壞的情況下，COVID-19可能會長期持續存在，隨著越來越多的風險升級爲可能難以控制的全球大流行病。

COVID-19大流行（如果嚴重的話）可能會在較長時期內造成生産和物流供應鏈的長期中斷。運費上漲，工廠和貨物運送驅動力的缺乏（尤其是在中國），給制造商和物流服務提供商增加了成本和時間壓力。如果病毒在全球範圍內持續存在，那麽這些挑戰可能會給制造業，物流業，旅遊業和零售業帶來壓力，並在整個2020年對經濟，消費者信心以及對工商業空間的需求産生不利影響。活動和投資，辦公室和零售房租的持續放緩可能會在今年每年下降2-3％。經濟前景疲弱可能導致私人住宅銷售表現面臨更大的阻力。

盡管發生了全球大流行的情況，但在正常的個人衛生，疾病預防，新的工作和娛樂方式的預防性制度下，企業和消費者可能會勇敢地面對並恢複他們的日常活動節奏。

在這種情況下，由于市場信心可能會在2020年第三季度之後逐步恢複，因此新加坡房地産市場可能會看到更多交易，其特點是總體活動在2020年第三季度或2020年第四季度之後有所反彈。機構和零售房地産投資者可能會重回市場，尋找諸如新加坡之類的避風港，以便在長期低利率的環境中部署其資金。

在不確定環境中尋找新出路

因此，2020年將是房地産開發商、房東、零售商、寫字樓業主和實業家加倍努力，改變通常的經營方式，並改進和加強運營，以實現長期增長的機會。

同時，從2020年預算制定的計劃中汲取資源，與當局不斷合作以適應市場變化，並積極響應客戶的變化需求，將更好地爲企業向新的業務領域和房地産領域做准備。

本文翻譯自 “How will Covid-19 outbreak impact the Singapore property market?”, 原文刊于EdgeProp Singapore March 13 2020