上海的社零總額高居全國之首，而其中約有13%由大大小小的商業地産項目貢獻。截至2021年底，上海3萬平方米以上購物中心數量高達343家，穩居全國第一。
由于商業氛圍濃厚，上海的商業地産項目一直是外資的重要投資標的。不過，此輪疫情封控後，外商對上海商業地産的長期走勢又將如何判斷？
全球總部位于倫敦的第一太平戴維斯（Savills）曾將許多外資零售品牌首店引入上海，其中國區市場研究部高級董事、主管簡可（James Macdonald）對第一財經表示，盡管此輪疫情造成的影響超越預期，但上海仍是國內最富裕、最有活力、對商業最友好的城市之一，因此將繼續是零售品牌發展的重鎮，“我們以及多數客戶對上海市場長期前景看好的態度並無變化”。
房地産咨詢機構仲量聯行（JLL）中國區研究部總監姚耀也認爲，疫情沖擊之下，商業地産市場整體租金及空置率可能在短期內承壓，但相信業主和品牌方長期的投資和擴張計劃不會改變。
大型商業項目已逐步恢複營業
“好久不見，我們和美好生活一起歡樂回歸了。”在剛剛過去的“5·20”當天，前灘太古裏宣布曆經50余天封控後重新開門迎客，成爲上海第一批複商複市的商場之一。
說起去年面世的重磅商業地産項目，毫無疑問前灘太古裏算一個。它由太古地産和上海本地國企陸家嘴集團攜手打造，去年國慶節前夕開業後，立刻成爲上海阿姨、爺叔們的潮流打卡地，火爆全網。每天一大早，就能看到三五成群、衣著靓麗的阿姨爺叔打開隨申碼，排著隊等候入場。
很少有購物中心像前灘太古裏一樣，它對于市民的意義已經不僅是一個可以逛街的商場了，而是進化成了一個具有國民度的潮流網紅景點。
盡管目前每天只營業6小時，餐飲還不能堂食、只能預約後自提，但這條好消息還是讓一些市民激動不已。“淚流滿面！感覺離正常生活又近了一點。”一位家住前灘的市民對記者說道。
“不知道我們算不算上海最早恢複營業的商場，但我們真的一直很努力。”前灘太古裏相關負責人表示。
第一財經了解到，疫情封控期間，前灘太古裏商場內留守了100多人，包括總經理、工程、物管、保安、保潔等崗位。“和浦東同頻，前灘太古裏從3月28日就開始采取進一步封控措施，那一刻起，我們就明確了項目不停歇的決心。”從4月中旬起，前灘太古裏就有部分商戶陸續返回商場進行閉環生産，約20家商戶開設了外賣業務，爲三林以及前灘的居民擔當起保供職責，齊心“守滬”。
去年7月，由新加坡凱德集團投資開發的全球第十座、上海第三座來福士——北外灘來福士開業迎客，今年疫情封控期間，這座總建面42萬平方米的大型項目，有大約110人留守，維護日常保安保潔工作服務、項目安全管控、項目清潔消殺服務、進出保障車輛人員管控、應急事件處理等工作。
一位上海商業地産行業資深從業者告訴第一財經，絕大多數大型商辦項目現場都留守了100多人的團隊，從管理層到保安、保潔，全力保障留守租戶和返工商戶的運轉。這些留守的商業地産人睡瑜伽墊、帳篷，已經一個多月沒有回家跟家人團聚。
“這次疫情封控時間超過預期，對商業項目的沖擊很大，大家都承受著巨大的壓力，不僅營業額銳減，防疫支出投入還在增加，而封控結束後市民的消費欲望會不會低迷還不得而知。”一位港資商業地産從業者透露，自己在該領域摸爬滾打多年，第一次看到如此大的挑戰。
不過她表示，已經看到幽暗隧道盡頭的曙光了，從4月中下旬開始，他們一直積極與政府有關部門溝通複工複産事宜，盡量讓餐飲、超市等商戶盡早運轉起來，不僅可以爲市民保供，商戶也可以借機自救。
簡可指出，現階段對商業地産來說，首要問題是如何盡快複工複産並恢複較爲正常的運營。
“商業項目面臨的挑戰不少。”他說，基于各區域疫情嚴重程度各有差異，不同商圈在解除封鎖後的客流恢複速度可能快慢有別，這意味著之前運營狀況不佳的項目可能面臨更大的壓力；部分消費者在解封後初期仍對人群密集區域較爲謹慎，其消費意願因此而受到影響，而未來有可能持續推行的掃碼、驗碼等措施，也需要消費者花一定時間去適應。
上海具備消費複蘇的基礎
根據上海購物中心協會發布的數據，2021年上海各購物中心經營規模總額突破了2000億元，達到2343.2億元，同比增長近三成，經營總額已占全市社會消費品零售總額的13%。
原本，在2020年首輪新冠肺炎疫情之後，上海的商業地産努力克服了不利影響，總體經營呈恢複性增長態勢，90%以上實現了經營規模增長。
這讓上海的商業地産投資、開發保持了高熱度。仲量聯行報告指出，2021年中國商業地産投資市場表現良好，其中零售地産交易量達到了390億美元，同比攀升21%，隨著境內外投資者投資意向的上漲，2022年中國商業地産投資有望首次突破3000億人民幣，而上海則是最受歡迎的投資目的地，過去一年商業地産成交量，占全國總成交量的四成。
僅去年一年，上海就新開業3萬平方米以上購物中心49家，這其中就包括不少外商企業的大型地標性項目。去年上海新開業的10萬平方米以上大型購物中心中，有6個都是由外商投資開發，總商業面積達到了82萬平方米。
在此輪新冠疫情暴發前，世邦魏理仕曾做過一份調查，結果顯示，外商對上海的商業地産投資意向再創新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，上海和北京在調查中共同進入亞太區跨境投資目的地前五榜單。
不過，因防疫而帶來的封控、靜默等管理措施，在過去的一個多月重挫了商業地産，這是否會影響外商對上海商業地産的長期判斷？
簡可認爲，第一太平戴維斯以及多數客戶對上海市場長期前景看好的態度並無變化，商業零售市場更看重的是消費者規模及消費潛力，從這一角度而言，上海仍是國內最富裕、最有活力、對商業最友好的城市之一，因此也是零售品牌發展的重心所在，疫情終會過去，城市活力也會再現。
“大家都希望在各方努力下，將目前受疫情擾動的時間盡快縮短，以恢複正常的社會生活秩序。在接下來的傳統暑期和國慶旺季，如能把握時機盡快修複市場信心，也會令更多品牌擴張計劃盡早啓動。”他表示。
姚耀對第一財經表示，對于零售地産而言，疫情沖擊之下，零售品牌的擴張速度短期內可能放緩，市場整體租金及空置率可能承壓，但相信在社會生活回歸正軌後，零售市場會快速複蘇，業主和品牌方長期看好上海零售市場的發展不會改變，其長期的投資和擴張計劃也不會受到疫情的短期影響而改變。
對于商辦項目中的辦公樓部分，仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地産部總監張靜指出：“ 短期內疫情的暴發將影響辦公樓租賃活動以及地産決策，預計短期內新增租賃需求或將轉弱，租金表現也將面臨壓力。但長期而言，上海經濟基本面仍保持韌性，市場具備在疫情影響趨緩後穩步複蘇的基礎和動力，這也將帶動市場租金再次企穩回升。”
張靜則表示，在複工複産的過程中，應做好物業的環境消殺、防疫物資配備、人員進出的管理等各項保障工作，促進企業順利複工，讓市場秩序和市民信心在常態化的疫情防控下逐漸恢複。
欄目主編：顧萬全 張武 文字編輯：曹飛
來源：作者：第一財經