前不久，中國證監會和住建部一起發文，推動住房租賃的資産證券化，其中提出了很多創新型的思路，包括要支持集體建設用地這些試點城市，用這種土地建的租賃住房，要鼓勵證券化等。
類REITs距離真正標准化的REITs還有很長的距離。業界也一直在推動“中國版REITs”的實現與落地，做著各種各樣的金融創新，且創新的腳步一直沒有停下來！
2018年上半年成功發行的6單類REITs産品，都具備一定創新突破，相關産品在我國REITs發展史中具有裏程碑式意義。
首單百億級租賃住房REITs産品
碧桂園租賃住房REITs
1、概述
2018年4月27日，國內首單達到百億級規模的租賃住房類REITs産品——“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資産支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房類REITs”）首期成功發行。
2018年5月24日，碧桂園租賃住房REITs首期在深圳證券交易所正式挂牌流通。碧桂園租賃住房REITs在今年市場資金面趨緊的情況下，獲得了較快的發行速度和理想的發行成本，從2月2日獲批到首期發行包括春節假期曆時84天。
碧桂園租賃住房REITs産品規模100億元，首期産品規模17.17億元，優先級規模15.453億元，以碧桂園持有租賃物業爲底層資産，發行利率5.75%。該産品的成功發行及挂牌，意味著REITs産品不僅能幫助碧桂園集團持續盤活自身的成熟存量資産，還能成爲其並購合格資産提供租賃房源的利器，將進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展，爲解決房企在住房租賃市場投入高、回收慢難題提供了寶貴的實踐經驗。
2、産品構造
（1）底層物業資産情況
碧桂園租賃住房類REITs物業資産爲北京九華山莊十區、北京九華山莊十五區、上海南翔玉宏、廈門雲厝裏、廈門國際海岸物業。均位于我國一二線城市，由碧桂園旗下的長租平台公司碧函進行整租並運營，並且碧桂園地産集團爲整租方提供保證擔保，底層物業現金流在整個産品存續期內非常穩定。
（2）交易結構
（3）增信措施
碧桂園租賃住房類REITs安排了物業資産租金收入及權利維持費超額覆蓋、優先級/次級資産支持證券分級、碧桂園地産集團出具評級下調收購承諾、差額支付承諾、優先級資産支持證券的開放退出及流動性支持以及碧桂園控股對碧桂園地産集團的增信義務提供維好承諾等多項增信措施全方位的保障産品安全。
碧桂園租賃住房類REITs增信安排人爲碧桂園地産集團，是中國領先的房地産開發商和運營商，經濟規模實力雄厚，獲得聯合評級公司AAA主體長期信用評級。截至2017年6月末，碧桂園地産集團總資産規模超過5,000億元。
（4）退出安排
發行公募REITs；增信安排人及指定主體收購優先級份額；增信安排人行使優先收購權收購底層資産（包括SPV股權和/或債權或底層物業資産）；市場化處置物業資産或項目公司股權。
首單房企租賃住房REITs、首單儲架式REITs産品
保利租賃住房REITs
1、概述
2018年3月13日，中聯前海開源-保利地産租賃住房一號第一期資産支持專項計劃（以下簡稱保利租賃住房REITs一期）成功發行，發行規模17.17億元，以保利地産自持租賃住房作爲底層物業資産，産品認購倍數超過1.3倍，發行利率5.5%。
本單産品的成功發行，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，爲租賃住房資産證券化樹立了優質榜樣。保利租賃住房REITs的“儲架發行”機制，間接實現了公募REITs的擴募功能，對我國REITs的發展産生了積極而深遠的影響，是我國REITs發展史上裏程碑式産品。
2、本單産品的構造
（1）交易結構
該産品采用“專項計劃+私募基金”的雙SPV的模式。首先，通過設立私募投資基金，保利地産實繳基金出資100萬元，認購取得全部基金份額。然後，專項計劃于設立日受讓全部基金份額，並實繳剩余基金出資16.69億元，間接持有項目公司的股權、基于項目公司股東身份向項目公司發放委托貸款及向項目公司增資。
（2）信用增級
本單産品采用的信用增級方式有：
A.物業資産租金收入及權利維持費超額覆蓋；
B.優先級和次級資産支持證券分級，優先級和次級的比例達到89.5%：10.5%；
C.評級下調承諾，如果信用評級機構對優先級資産支持證券評級低于AA+級（含），保利集團將按照支付通知所列示的時間及金額在規定時間內償付優先級資産支持證券持有人未分配的本金及預期收益的現金；
D.物業資産抵押和保證金機制；
E.保利集團提供差額支付承諾等。
首單長租公寓儲架權益類REITs
領寓類REITs
1、概述
2018年6月21日，高和晨曦-中信證券-領昱1號資産支持專項計劃設立。優先A評級AAA，發行利率5.9%；優先B評級AA+，發行利率6.5%。
2017年12月26日，曆經43天，中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs——高和晨曦-中信證券-領昱系列資産支持專項計劃（下稱“旭輝領寓類REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，開創了民企長租公寓資産證券化新篇章，本單産品得到了住建部、證監會等主管部門的關懷指導，也是對于中共中央政治局最近提出的2018年工作重心——“加快推進住房制度改革與長效機制建設”的積極響應。
旭輝領寓類REITs從各方開始合作到獲批，曆時不到2個月，體現了極高的推進效率，幫助旭輝實現了重資産運作模式上可落地的閉環。REITs行業研究認爲，未來的長租公寓市場將是實力房企的天下，本單産品將激勵更多房企系長租公寓加速在重資産板塊的布局和開拓，並引領房企系長租公寓發展方向。
2、産品構造
（1）本單産品交易結構圖如下：
（2）增信措施及退出安排
增信措施方面，包括爲物業淨租金超額對證券期間利息覆蓋、物業處置收入對證券本金超額覆蓋以及優先級/次級分層。
退出安排方面，最主要是爲未來公募REITs退出作出准備：即在R-90前任一日（R日爲專項計劃設立之日其屆滿3年之日），（1）若具備公募REITs條件，提前退出；或（2）完成再融資安排實現優先級退出方案的准備工作。此外的退出安排是關于優先收購權的相關規定。
（3）物業資産情況
旭輝領寓類REITs的標的物業爲上海浦江國際博樂詩服務公寓及上海浦江國際柚米國際社區。
博樂詩服務公寓于2013年竣工，2017年4月正式營業，爲一幢地下一層、地上五層商業樓，位于上海闵行區浦江鎮聯航路，地鐵8號線聯航路站下，步行約5分鍾即可到達酒店；距離梅賽德斯奔馳中心約20分鍾車程，至迪士尼樂園約35分鍾車程，出行便利。
柚米國際社區于2013年竣工，2017年正式開始營業，爲一幢地下一層、地上四層商業樓。柚米國際社區內部配有4部電梯，此外還配有公共廚房、無人超市、公共休息區、健身房等。
首單社區商業REITs産品
新建元鄰裏中心REITs
1、概述
2018年2月8日，中聯東吳-新建元鄰裏中心資産支持專項計劃（以下簡稱“新建元鄰裏中心REITs”）在在上海證券交易所成功發行。本單産品是國內首單社區商業物業REITs，也是監管新規後，新交易結構下第一單成功發行的産品。本單産品認購倍數3.42，發行利率5.8%，低于同期同類産品利率30-40BP。本單産品在産品架構搭建過程中，通過靈活的機制設計，爲未來順利對接公募REITs預留了空間。
新建元鄰裏中心REITs是國內首單以“社區商業物業”爲底層資産的REITs産品，兼具商業地産屬性和社區服務屬性，經濟效益和社會效益並重，響應了國家關于“穩步推進房地産投資信托基金（REITs）試點”的重要政策，利用金融工具服務實體經濟、盤活存量資産。
新建元鄰裏中心REITs的原始權益人爲新建元控股集團，新建元控股集團是中國新加坡合作蘇州工業園區所屬大型企業。集團控股、參股各類企業80多家，資産總規模320多億元，是江蘇省最大的綜合性房地産開發企業之一。
新建元鄰裏中心REITs由中聯基金作爲總協調人和財務顧問，由東吳證券作爲計劃管理人和推廣機構，以分布在蘇州工業園區各區域生活圈核心、住宅區中央地帶的10個鄰裏中心爲底層資産，産品總規模20.5億元，期限爲5年（可根據約定提前終止），其中優先級産品規模14.5億元，評級爲AAA；次級産品規模6億元。
2、産品介紹
（1）交易結構
（2）增信措施
新建元鄰裏中心REITs的增信措施包括優先級/次級資産支持證券分級、物業資産現金流收入超額覆蓋、物業運營方運營收入補足承諾、擔保人提供連帶責任保證擔保和物業資産抵押擔保等內容。
（3）物業資産情況
A.概述
新建元鄰裏中心REITs的物業資産爲湖東鄰裏中心物業、玲珑鄰裏中心物業、翰林鄰裏中心物業、新城鄰裏中心物業、貴都鄰裏中心物業、師惠鄰裏中心物業、沁苑鄰裏中心物業、方洲鄰裏中心物業、東沙湖鄰裏中心物業和鄰瑞廣場物業等共十處物業。在《基金份額轉讓協議》所述的交易適當完成後，計劃管理人將代表專項計劃的利益，通過持有私募投資基金全部基金份額而間接擁有項目公司的股權及物業資産的權益。
B.領裏中心業態介紹
鄰裏中心的概念源于鄰裏單位。鄰裏單位由 1929 年美國社會學家佩裏首先提出。鄰裏單位內配置商店、教堂、圖書館和公共服務中心。1933 年，《雅典憲章》把“鄰裏單位”原則作爲居住區規劃的基本思想。至上世紀 60 年代，鄰裏單位理論逐漸發展爲社區規劃理論，根據錯綜複雜的社會生活內容將住宅區作爲社會單位加以全面規劃。新加坡鄰裏中心的思想就是來源于“鄰裏單位”理論，但又在其基礎上密切結合城市社區的特點和時代發展的需要，並逐步完善和成熟。
根據《蘇州工業園區鄰裏中心項目發展指導意見》，鄰裏中心的商業服務分爲基礎型商業和市場型商業。基礎型商業是指滿足居民基本消費需求，不能完全通過市場行爲進行配置與調節，但必須設置的服務功能和業態，如：鄰裏生鮮（菜場）、大衆餐飲（居民早餐）、生活超市（便利店）、通訊、銀行、藥店、理發店、修理鋪、縫補鋪等，這是區別于傳統大商業的特征之一。市場型商業是指可以通過市場行爲進行配置和調節的服務功能和業態，如：零售、家居、經濟型酒店、休閑娛樂、醫療保健、教育培訓等。
首單底層資産可贖回REITs産品
皖新光大閱嘉REITs
1、概述
2018年3月30日，“皖新光大閱嘉一期資産支持專項計劃”（以下簡稱“皖新光大閱嘉REITs”）成功發行。皖新光大閱嘉REITs是首單光大證券主導，市場上首單可贖回從而可部分實現資産主動管理的REITs 。
皖新光大閱嘉REITs由光大證券股份有限公司作爲牽頭安排人和銷售機構，光大保德信資産管理有限公司作爲計劃管理人。本單産品的發行規模爲5.55億，A類證券發行規模3.55億元，被中誠信證評授予AAA評級，B類證券發行規模2.00億元，AA+評級。
2、本單産品相較市場其他REITs項目創新點
（1）進一步樹立企業創新形象
皖新傳媒此前已有皖新閱嘉REITs交易所和銀行間的産品落地，本單皖新光大閱嘉REITs産品將推動皖新傳媒進一步深化在國內REITs領域的影響力。同時，鑒于皖新傳媒系上市公司，本次的皖新光大閱嘉REITs對于上市公司形象將有顯著正面影響。
（2）所得稅負擔有所優化
鑒于皖新傳媒系文化傳媒類公司，可在2018年底前繼續享有所得稅免除等稅收優惠政策，通過與REITs産品結合，把握稅收優惠窗口，降低REITs産品成本，最大程度挖掘REITs産品利益。同時，項目組通過交易結構設計及優化，對資産重組階段涉及的契稅進行了有效籌劃，並對通過構造稅盾的方式對項目存續期間項目公司所得稅進行了優化設計。使項目整體稅負水平處于較低水平，提高項目整體經濟性。
（3）通過資産打包入池方式解決資産分散問題
相較市場上其他的REITs項目，書店物業資産更加分散；本單産品項目方案通過資産打包的方式，創造性地解決了單一資産規模較小難以獲得審批，以及費用不經濟的問題，使得本項目具備了可操作性。
3、産品構造
（1）交易結構
交易結構概述：
A.認購人通過與管理人簽訂《認購協議》，將認購資金委托給管理人管理，管理人設立並管理專項計劃，認購人取得資産支持證券，成爲資産支持證券持有人。
B.管理人應根據《信托受益權轉讓協議》的約定，在《信托受益權轉讓協議》項下付款條件全部滿足後向托管人發出付款指令，指示托管人將信托計劃份額購買價款劃撥至融資人指定的賬戶，用于購買信托計劃份額。托管人應根據《信托受益權轉讓協議》及《托管協議》的約定對付款指令中資金的用途及金額進行核對，核對無誤後應于專項計劃設立日17:00時前予以付款。
C.管理人購買信托受益權後，即成爲信托計劃的份額持有人。管理人應不晚于管理人代表專項計劃取得信托計劃份額之日的次一個工作日，向托管人發出付款指令，指示托管人將專項計劃發行收入中，等額于《信托合同》及《信托受益權轉讓協議》約定的轉讓對價劃撥至融資人收款賬戶。托管人應根據《信托受益權轉讓協議》及《托管協議》的約定對付款指令中資金的用途及金額進行核對，核對無誤後應按照《信托受益權轉讓協議》與《托管協議》的約定予以劃款。
D.管理人爲專項計劃在托管銀行設立專項計劃賬戶，用于接收募集資金專戶劃付的認購資金、接收所轉付的回收款及其他應屬專項計劃的款項、支付基礎資産購買價款、支付專項計劃利益及專項計劃費用。
E.托管人依據《托管協議》的約定，管理專項計劃賬戶，執行管理人的劃款指令，負責辦理專項計劃名下的相關資金往來。同時，當托管人發現管理人的劃款指令與《托管協議》的約定中的相關內容不符的，有權拒絕執行，並要求管理人改正。
F.管理人根據《托管協議》和《標准條款》及相關文件的約定，向托管銀行發出分配指令，托管銀行根據分配指令，將相應資金劃撥至登記托管機構的指定賬戶用于支付資産支持證券本金和預期收益。
（2）增信措施
皖新光大閱嘉REITs的主要增信方式如下：
A.結構化分層
在普通分配或者處分分配時，A類證券的預期收益和本金將優先于B類證券獲得償付，在專項計劃終止後進行清算分配時也遵循A類證券優先受償的順序。
B.物業資産抵押
項目公司將物業資産抵押給信托公司，可爲A類證券提供有效資産超額抵押增信。
C.物業資産運營收入超額覆蓋
物業資産每年的實際運營收入對A類證券每年的本息支出存在超額覆蓋，在正常情況中的覆蓋倍數將在1.27倍及以上。
D.租金補足承諾
安徽新華發行集團爲皖新傳媒及其子公司《房屋租賃合同》項下的租金支付義務提供差額補足支持。
E.實際運營收入差額補足
安徽新華發行集團作爲物業運營方承諾在其爲物業資産提供物業運營服務期間，每一物業資産運營收入計算日對應的物業資産運營收入回收期內，每一項目公司持有的物業資産在支付物業運營方服務報酬前的實際運營收入不低于必備金額。
F.安徽新華發行集團流動性支持
每個回售行權日由安徽新華發行集團爲A類證券、B類證券的回售提供流動性支持。
G.債項評級下調觸發提前退出事件
在專項計劃存續期內，若A類證券評級低于AA+（不含），或B類證券評級低于AA（不含），則在評級下調日起7個工作日內，安徽新華發行集團應向管理人分別支付A類證券持有人的未分配本金和預期收益的現金與相當于截至B類證券評級下調終止日B類證券持有人的本金和未受償的預期收益的現金，由管理人于評級下調終止日分別向A類證券持有人與B類證券持有人進行支付。
首單承續類REITs産品
蘇甯雲新一期類REITs
2018年6月8日，正式成立並將在深交所挂牌轉讓。該計劃爲國內首單承續發行類REITs，發行規模34.92億元，以新發類REITs的形式無縫承接了國內較早期的類REITs——原蘇甯雲創二期項目的相關權益，首次實現了産品間的閉環運作，在公募REITs正式推出之前，爲國內已初具規模的類REITs産品以續發類REITs的方式實現退出進行了有效探索。
蘇甯雲新一期REITs爲國內首單承續發行類REITs，發行規模34.92億元，原始權益人爲蘇甯電器集團有限公司（以下簡稱“蘇甯集團”），底層資産爲其分布在14個城市核心地段的蘇甯門店物業。