現在風頭很旺的越南，房價已經高到令人吃驚。首都河內市區均價更是達到4萬人民幣，已經追趕北上廣了。

其實早在兩三年前，我們就已經建議對東南亞房地産感興趣的朋友可以重點關注越南和菲律賓市場。今天我們再來把東南亞房地産投資邏輯再梳理一遍。

爲什麽要選擇東南亞？

1. 東南亞人口平均年齡較爲年輕，越南在28歲左右，菲律賓24歲，柬埔寨27歲且勞動力充分人口衆多，整個東南亞大約有6億人口；

2. 東南亞各國與中國距離很近交通便捷，從廣州航班飛往菲律賓首都馬尼拉僅需2小時；開車行駛前往越南首都河內大約12小時；

3. 東南亞正處于經濟增長上升期，選擇東南亞作爲産業的轉移，如今成了中國企業和海外企業的共同選擇。

爲什麽說中國經濟無論好不好，東南亞都受益？

目前中國已經是世界第二大經濟體，是一個龐大的市場，有龐大的消費力。

中國經濟好，人均收入水平提高，拉動東南亞的旅遊業；

中國經濟不好，制造業外移，東南亞是首選。

東南亞一手抓旅遊，一手抓制造業，充分獲取中國這個龐大經濟體的溢出效應。

東南亞十國哪個國家最值得關注？

從上圖看，我們需要重點關注那些數據？

1. 國家人口

人口太小意味著市場太小，人口多才有消費力，所以從人口角度看印尼、菲律賓、越南等國家都是可以重點關注的。

2. 人均GDP3000美金

人均GDP3000美金左右，（例如菲律賓、印尼）這通常預示一個國家的經濟發展和消費升級機會到來，是投資入場的好時機；人均GDP高于3000美金的國家（例如新加坡、馬來西亞）這些國家消費水准相對平衡，和剛邁過3000美金正在快速增長的國家相比，投資入場相對已晚。

3. 國家GDP增速

GDP的增速最少要選擇5%-6%以上的國家，保持在這個增量國家的發展機會也會更多。

有了以上的分析邏輯，我們對東南亞十國可以有一個簡單判斷：

1. 新加坡：全球一線城市。人均GDP遙遙領先，資産價格昂貴，普通投資人無法參與。

2. 文萊：人口太少，國家很富，無法參與房産投資。

3. 馬來西亞：中等發達國家，經濟總體平穩，房地産增速開始放緩，投資環境良好，可關注。

4. 泰國：開始接近中等發達國家，經濟發展開始減緩，房地産市場整體活躍，曼谷房地産價格快速上漲後開始放緩，投資環境良好，可關注。

5. 緬甸及老撾：經濟剛起步，還不是房産投資的時機；緬甸人口基數大，可持續關注。

6. 柬埔寨：經濟增速快，但人口少、基數低，缺産業，目前在國內熱炒，不符合底層邏輯，需謹慎。

7. 印尼：人口最多，經濟增長較快，雅加達有遷都可能，可關注；但印尼屬于伊斯蘭教，曆史上反華嚴重，投資環境不佳，國家優勢産業不突出。

8. 越南：人口多，承接中國制造業轉移，經濟增長快；無宗教信仰，與中國既競爭又合作，外國人産權區別對待（50年産權），可重點關注。

9. 菲律賓：人口多，經濟增長快，服務業有突出優勢，亞洲唯一的天主教國家，近年與中國關系甜蜜，美式管理制度，永久産權，可重點關注。

所以綜合分析來看，我們建議投資者在選擇東南亞投資做生意時主要考慮兩個國家：菲律賓和越南。