海外房産，是全球資産配置的主要途徑之一。近幾年，隨著東南亞各國積極的經濟發展政策、約6.5億人口的紅利、中國“一帶一路”戰略的推動等正向因素的影響，全球資本逐步從歐美國家轉移到東南亞，在這樣的發展態勢下，不少學者將東南亞喻爲“未來20年的全球經濟引擎”。
東南亞有著積極的發展紅利，但依然是一個發展中國家爲主的新興經濟體，2020年以來，在疫情席卷下，東南亞各國是否能扛住全球經濟衰退的壓力？原本正處于“井噴式”發展的房産市場會出現怎樣的問題？2021年，東南亞突然多國疫情惡化，又將給如履薄冰的市場帶來怎樣的影響？
東南亞房産大平台指南針找房，專注于東南亞經濟發展與房産市場研究，旨在通過疫情前東南亞經濟及樓市發展、疫情後樓市現狀分析，呈現真實的行業情況，爲廣大投資者置業投資提供參考依據。
一、疫情之前，東南亞經濟呈高水平發展
東南亞國家聯盟(Association of Southeast Asian Nations)，簡稱東盟(ASEAN)。東盟十國有柬埔寨、馬來西亞、印度尼西亞、泰國、菲律賓、新加坡、文萊、越南、老撾、緬甸。
新加坡，東南亞區域中唯一的發達國家，獨樹一幟，其余的發展中國家經濟實力差距明顯。在經曆亞洲金融危機和2008年金融危機後，東南亞地區成爲世界經濟增長的重要新興力量，尤其是柬埔寨、菲律賓、越南和泰國四國，發展勢頭很猛。
據東盟在2019年06月發表的《東盟經濟一體化簡報》顯示，2018年東盟經濟增長總體保持在5.1%的高水平之上。按實際的東南亞國家綜合GDP增長爲5.2%，泰國爲4.1%；柬埔寨爲7.5%，新加坡則是3.1%。而在貿易領域，東盟的貨物貿易總額高約2.8萬億美元，其服務貿易總額約7.78千億美元。
2019年同樣維持著高水准發展。據經濟合作與發展組織發布的《2019年東南亞、中國和印度經濟展望》報告， 2019-2023年東南亞經濟被預測將能繼續增長至5.2%，高過2012-2016年的增速。實際上，2019年東南亞各國平均國內生産總值已然達到了5.2%的預期值，其中，泰國爲4.1%，柬埔寨6.9%，菲律賓6.5%，緬甸6.9%。
二、經濟高速發展，房地産業活力無限
2018年，據《萊坊亞太區2018》數據顯示，東盟大多數國家房地産市場仍然充滿著活力，該領域的投資者一直保持穩定持續活躍。就連一向不被普遍看好的辦公物業，在東南亞這片熱土之上，表現也非常搶眼：新加坡高級寫字樓同年的年租金出現顯著的變動，上漲了21%；泰國曼谷寫字樓的主要租金上漲高達4.4%，達到1045泰铢/ m2/月。住宅方面同樣也是漲聲一片：2018上半年新加坡優質住宅市價上漲9.1%，達到每平方英尺3,480新元；菲律賓首都馬尼拉高端住宅市價上升了11.1%，達到29萬菲律賓比索/ m2。
2019年，東南亞各國房地産市場再次迸發出強勁活力。據CBRE的《新加坡2020年房地産市場展望》，在辦公間或寫字樓方面，自2017年第二季度的最後一次低谷後，新加坡A級（核心CBD）辦公空間的租金增長了29.1%，達到11.55美元/平方英尺/月，由于空置存量的縮減，導致空置率從2018年的5.1%壓縮至2019年的3.9%。而在柬埔寨，據CBRE數據顯示，2019房地産市場公寓總存量上漲約120%，服務式公寓板塊的也保持著健康的表現。
從2012-2019年，據東盟網站發布的《東盟服務業一體化》報告得知，東南亞國家收到的服務業外商直接投資總額達到了920億美元。在該時間段中，外國直接投資的平均值約爲43% ，房地産業占比最高，達到23%。
三、疫情席卷，東南亞頭部産業發展受阻
2020年，新冠疫情開始肆虐全球，經過持續的抗疫，時至今日，疫情仍是全球經濟發展的最大阻礙。東南亞作爲其中一大經濟體，必然難以幸免，其支柱産業旅遊業遭遇重挫。
旅遊業是東南亞大部分國家重點發展的産業。一是國內外遊客的消費可拉動國內經濟；二是旅遊景點的發展可創造更多就業機會；同時，旅遊業的發展有利于國際名聲的打造，從而吸引各地投資者目光。東南亞由于地理位置優勢，各個國家都擁有非常豐富的旅遊資源。但由于疫情原因，全球絕大部分地區都陷入了封鎖，出國、旅遊成爲有心無力的奢望，東南亞的旅遊業也遭到了前所未有的沉重打擊。
此外，疫情也影響著東南亞各國國內的主要活動。爲嚴防疫情反撲，各國國內活動明顯減少，不管是國家傳統節日也好，宗教活動或慶祝喜事的派對也罷，在各國各地大都被禁止。
四、疫情加劇，各國積極抗疫
疫情之初，隨著每個東盟成員國確認其第一例病例後，所有國家就開始啓動了其預防和控制戰略，初步控制住了疫情。這些措施包含關于准備、預防、控制、檢測和應對的公共衛生措施。其次，東盟組織本身也迅速啓動了其區域的衛生機制，成員國之間建立更強有力的區域合作與協調，采取及時彌補差距，促進知識和信息交流。
到了2021年，東南亞各國幾乎都面臨著疫情反撲的問題，爲將疫情影響降到最低，各國政府也積極出台各類防疫措施。
在柬埔寨，世界衛生組織繼續與柬埔寨衛生部、柬埔寨王國政府和合作夥伴保持密切的合作。目前柬埔寨的重點防控措施就是推行疫苗接種，據悉，柬政府已頒布《2021年新冠疫苗接種運動戰略》，計劃2021年分三個階段爲622萬成年人接種疫苗。截至2021年6月底，柬埔寨至少已接種一劑疫苗的人數已超過410萬人，已完整接種疫苗的人數已接近300萬人（來源：Our World In Data）。
泰國在推進疫苗方面，已于當地時間6月7日啓動全民接種新冠疫苗，截至2021年6月底，泰國至少已接種一劑疫苗的人數已超過690萬人，已完整接種疫苗的人數約爲270萬人（來源：Our World In Data）。據悉，泰國還在大力推動旅遊業的複蘇，于7月開放普吉島，持疫苗接種證明者入普吉島可免隔離。
在新加坡，截至６月底，成功接受了第一次劑疫苗的人數約爲320萬人，已完整接種疫苗的人數約爲200萬人（來源：Our World In Data）。
從各個國家防疫措施來看，加速疫苗接種是打贏這場抗疫戰的關鍵，而隨著各國免疫系統的建立與完善，打開國門、恢複旅遊業、複蘇國家經濟，將得以實現。
五、房産市場發展趨緩，各國表現各異
當下，疫情已進入常態化，這一場席卷全球的風暴已經改變了人們生活的方方面面。房地産行業作爲“住”的核心載體，開始進入了一個瘋狂的魔幻時代。
在全球經濟衰退的大背景下，基于通貨膨脹的壓力，資産保值考慮等因素，全球主要經濟體的房價均初現波動。
1. 泰國：市場疲軟，供銷雙降
泰國不僅是東盟的創始成員國之一，也是東盟所有成員國裏發展最快的國家之一。在疫情後，泰國有何變化呢？
據世界銀行在2020年6月發布的系列資訊得知，疫情的暴發撼動了泰國國內的經濟，特別是在2020年的第二季度，失業率猛然上升，主要影響到了中産階級家庭和貧困群衆。在貿易領域，同年泰國出口量下降極大，是近五年來最大季度的萎縮。
同樣，泰國房地産市場也並不樂觀：
2020年第一季度：伴隨著疫情的空前影響，泰國首都曼谷的公寓市場初現疲軟，銷售速度緩慢，新推數量同比下降64%，僅6245套，是近十年來供應量最低的一個季度。酒店方面，入住率同比下降29. 0%。辦公物業，供應面積同比增長1.6%，有4幢辦公樓落成，但這季度的辦公物業需求卻明顯放緩了，淨占用面積同比下降47.2%。
2020年第二季度：季度初時，曼谷的公寓市場受到了更爲不利的影響，新推出的公寓單元數量同比下降74%，僅3451套。酒店業，泰國因爲在這季度的國際遊客爲零，入住率同比下降59. 9個百分點。辦公樓有7幢B級非CBD樓宇竣工，可是占用面積環比下降至16,805平方米，環比下降了23.4%，同比下降了68%。
2020年第三季度：就算已經進入到2020年的第三季度，泰國的公寓市場仍繼續受嚴重的影響，新推出的公寓數量同比下降25.9%。辦公空間，由于供應增長、使用率下降，整體空置率從上一季度的91.6%降至91.1%。
2020年第四季度：12月份的新一波疫情爆發，降低了泰國公寓投資者以及開發商對市場的信心，市場去化率滯後。第4季度酒店入住率爲20.2%，同比下降58. 3%。而在整個2020年，酒店平均入住率僅爲24.0%，同比下降54. 0%。泰國曼谷第四季度末寫字樓總供應量爲923萬平方米，環比增長0.7%，而且其季度的占用面積已重新返回到了樂觀的狀況，同比增長136%。
2021年第一季度：由于幾波疫情相繼爆發，再加上泰國經濟低迷，泰國曼谷的公寓市場仍然遭受到影響，其市場去化率繼續緩慢，供應量也在減少，同比下降了 22.0%。辦公空間，截至2021年的第一季度，首都曼谷的寫字樓供應面積爲9,256,188平方米，增長了0.3%。與此同時，其辦公空間的淨占用率卻降至負的水平，環比下降465.3%，同比則下降207.2%。
2. 柬埔寨：房價維穩，影響有限
柬埔寨于1999年正式成爲東盟成員國。在近幾年的發展中，柬埔寨肉眼可見地在各方面的發展都出現了明顯的向好趨勢。疫情暴發後，柬埔寨的發展被限制了不少。國內經濟、商業、房地産的不少計劃暫時都被停止，甚至有的還被取消。在這樣的大背景之下，2020年，柬埔寨房地産行業發展受一定影響，但整體仍有緩慢增長。
泰國：在2021年的經濟預計增長爲2.2%，且在2022會將上升至5.1%；
2020年第二季度：酒店、零售業都進一步遭受負面影響，需求明顯下降，好在本土市場需求拉動，土地投資市場和地産板塊，依然表現活躍；同時，各大新建項目建設進度受到影響，沒有新竣工項目入市，總體供應量與上一季度持平。
2020年第三季度：與2019年同期水平相比整體稍顯低迷，但與2020年第二季度相比，市場租售交易仍有所增加。從供應量來說有新的突破，其中首都金邊的公寓供應量就增長了3.97%，此外，還有3個新項目進入開發階段，這也從側面反應出開發商對房地産市場近期表現持樂觀態度。
2020年第四季度：柬埔寨零售業對零售平台和社區購物中心的租金雖有一定壓力，但重點購物中心和商業街的租金未受影響。
經曆了2020年的緩慢增長與能力積蓄，原本2021年應迎來一波小陽春，但“2.20事件”突如其來，再次爲行業複蘇蒙上一層陰影。
2021年第一季度：據世邦魏理仕數據顯示，柬埔寨零售中心入住率下降8.6%；公寓方面，整體租金是趨穩的，高端公寓租金還有所上漲；在新房市場，這期間的銷售價格平均下降了15%。此外，前2個月批准建設投資數量增長了18%，但投資總額同比下降了38%。
2021年第二季度，政府防疫措施加強，金邊開啓封城模式，但在快速複工之下，對房地産行業的實際影響是有限的，據指南針找房最新數據顯示，2021年5月柬埔寨新房全國均價$1926/m2，持續小幅度下跌，核心城市金邊均價$1980/ m2。因疫情持續遇冷的西港房地産市場，在房價板塊均價維持在$1945/ m2，整體穩定起伏，挂牌房價無明顯的跌幅。
3. 新加坡：樓市火熱，量價齊升
自加入了東盟後，在最近的這十年裏，新加坡一直都被認爲是快速發展的發達國家。該國穩定的經濟和商業環境深受世界各國投資者的喜愛。
2020年以來的疫情同樣對新加坡房地産市場也帶來了不小的影響：
2020年第一季度：非土地私有住宅物業的市場價指數（PPI）環比下降了1.0%，至148.1。其次，新加坡的三個細分市場（一級市場上出售的未落地單元總數、二級市場上出售的未落地單元總數和無地房産價格指數）的價值也有所下降。
2020年第二季度：與上一季度下降的1.0%相比，2020年第二季新加坡私人住宅價格上漲了0.3%。在此期間，土地類物業的價格仍保持不變。中部核心區未落地商品的價格上漲了2.7%。此外，私人住宅物業租金指數下跌1.2%，土地物業租金指數下跌2.3%。
2020年第三季度：開發商在此季度推出了3,791套未完工的私人住宅（不包括ECs）。私人住宅價格此時上漲了0.8%，有地房地産價格上漲了3.7%，而核心中心區（CCR）的非有地房地産價格則下降了3.8%。私人住宅物業在第三季租金也下跌了0.5%，相比與上季下跌的1.2%。其有地房産的租金下降了0.1%，CCR的無地房産的租金卻下降了2.1%。
2020年第四季度：2020年全年，與2019年上漲的2.7%相比，私人住宅價格上漲了2.2%。在這第四季度，私人住宅價格上漲了2.1%，有地房地産價格下降了1.6%，核心中心區（CCR）的非有地房地産價格則上漲了3.2%。在租金指數方面，私人住宅物業增加了0.1%，地上物業增長了0.7%， CCR中的非地産卻下降了1.2%。
2021年第一季度：與上一季度的2.1%漲幅相比，2021年第一季度私人住宅價格則上升3.3%。地産增加6.7%，核心中心區的非地産增加了0.5%。其次，在今年第一季度的成績中，私人住宅物業租金增長了2.2%，有地物業租金增長0.6%，CCR中的無地物業租金增長了2.9%。
4. 菲律賓：供大于求，艱難複蘇
在東盟于1967年成立時, 菲律賓就是其中的一個創始成員國。後來隨著菲律賓國內城市化高速發展以及年輕的國民平均年齡優勢，該國成爲東南亞和東亞太平洋地區最具有活力的國家之一。然而，在面臨疫情時，依然深受影響。
2020年第一季度：菲律賓住宅房産在這一季度僅有約1,670套新房成功交付，是過去六個季度中竣工數量最低的一次。其次，同一時期，菲律賓首都馬尼拉的寫字樓供應量僅增加了約93,500 m2，是自2015年第三季度以來辦公室完工率最低的，而且涵蓋預出租空間的寫字樓交易面積同比下降了24%至241,000 m2。
2020年第二季度：菲律賓辦公空間的需求面積下降了46,200 m2，供應面積則增長了57,500 m2。住宅方面，菲律賓住宅的需求在這季度中下降了665單位，其市場的供應依然保持著穩定水平，沒有實現增長，出租比率則下降了2.1%。
2020年第三季度：菲律賓連續兩個季度辦公空間需求轉爲負數，其季度市場需求下降了191,300 m2，供應面積卻上升了77,700 m2。同時間段，菲律賓住宅的需求降低了952個單位數，可其供應增加了625個單位數，出租比率環比下降了3.4%。
2020年第四季度：菲律賓辦公空間需求面積下降了70,700 m2，而市場的供應量是上升了189,200 m2。同期，菲律賓住宅需求降了2,612單位數。住宅市場供應其季度增長了1,080單位數；住宅出租比率環比爲-4.5%。
2021年第一季度：辦公空間市場需求面積降低52,800 m2，其供應量則是提高了199,900 m2。截至第一季度，辦公空間的出租比率是環比降低3.7%。其次，雖然病毒還是繼續阻礙預售和二級市場的住宅需求，但菲律賓在這一季度的住宅需求量是上升了2,518 單位數，供應量也上升了4,145單位數。
六、經濟增長目標下調，房産市場前景仍可期
自2020年年底, 東盟地區各國經濟已初現複蘇迹象，但由于疫情的反撲，依然有部分東南亞國家，如泰國、菲律賓等下調了經濟增長目標，就整體而言，2021年將是緩慢增長並恢複到正常水平的一年。
東南亞各國2021-2022年經濟增速（據世界銀行預測）：
柬埔寨：2021的年度預測經濟將增加至4.0%，並在2022年上升到5.2%；
菲律賓：預計2021年與2022年增速分別達到4.7%和5.9%；
泰國：在2021年的經濟預計增長爲2.2%，且在2022會將上升至5.1%；
老撾：經濟預測2021年增長4.0%，到2022年將達4.6%；
越南：2021年與2022年兩年平均增速爲6.55%，與疫情前的預測沒什麽差距；
印度尼西亞：2021年預計增速爲4.4%，2022年進一步加快至5%；
馬來西亞：若疫情能受控，該國2021年經濟預測的增長是6%。
與此同時，依照世邦魏理仕的調查，由于在2020年業內各大開發商對項目進行了全面的價格調整，因而其業務狀況將維持到2021-2022年，而且同時建築成本也有所下降，因此，在各國經濟複蘇的大背景下，東南亞的房地産市場發展依然是優勢占據主導地位。
依據《2021年全球投資者意向調查》，隨著國際經濟逐漸複蘇，全球房地産領域將是買家及投資者最看重的産業，而資本追逐有限的可用資産供應，將會可能有助于穩定價格。據同一估計，2021年全球投資額將同比增長15%至20%，主要是受美洲強勁反彈的推動，70%的買家都計劃在今年內再購買20%的房産。同時，持續關注東南亞各國行情的投資者也會發現，隨著疫情常態化發展，對各國房産市場的影響也逐漸趨于穩定，並不會造成“致命打擊”，如柬埔寨，即使疫情當前，國內最大的綜合娛樂城–金界第三期工程（Naga 3）依然破土動工，新興區域鑽石島規劃有序推進。此外，東南亞房地産市場，自身還擁有高租金回報、永久産權、低首付低總價等先天優勢，因此，發展前景依然光明。
此外，依照JLL對醫療保健房地産的調查報告，冠狀病毒援助、救濟和經濟安全等法案以及其他與大流行相關的因素，最終將導致各國醫療用地需求增加，因此，未來醫療、療養類房地産項目或將成爲疫情後的熱門投資項目之一。
七、內需逐步拉動，東南亞市場愈加穩定
疫情前，異軍突起的東南亞樓市總是與“泡沫”二字脫離不了關系，究其根本，海外投資客大批量湧入市場，房價隨之推高，而本地“剛需”群體由于購房習慣、房價過高等因素影響，通常持觀望態度，所占市場份額並不高。以海外投資客爲主要推手的東南亞地産市場，隱患重重。
但疫情爆發至今，海外投資客開始觀望，市場不再極速發展，房價維穩，本地“剛需”開始上車，內需逐步擴大，恰好令市場回歸正軌，對于減少房産泡沫産生積極作用。從這一層面來看，後疫情時代的東南亞樓市或將進入良性發展。
在具體的需求端，疫情後，無論是自住還是投資，人們更注重于對未來資源的掌控，優質的住宅項目較以前更被人們青睐。面對這一需求變化，各國開發商也積極應對，逐步作出改變，供需關系愈加和諧，爲市場向好發展提供原動力。
來源：指南針找房·柬埔寨站原創稿件
文：Thangnyth、六元