原報告 觀點指數
敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。
摘要：凱德集團將私有化房地産開發業務，未來專注于資産管理這一範疇，真正實現輕資産運營。
觀點指數 3月22日，凱德集團宣布與淡馬錫集團旗下全資子公司“凱騰控股”共同制定兩項業務重組計劃：將凱德集團旗下的投資管理平台和旅宿業務整合爲“凱德投資管理（CLIM）”，資産規模約爲1150億新元，該公司將在新加坡證券交易所上市。
此外，將集團的房地産開發業務私有化，計劃實施完成後由凱騰控股持有，資産淨值估價約爲61億新元。
這兩項計劃的公布，意味著凱德集團將私有化房地産開發業務，未來專注于資産管理這一領域，真正實現輕資産運營。
從過去到未來
早在1994年，凱德就已經進入中國市場，首個中國項目上海百騰大廈正式建成，給彼時蹒跚學步的中國房地産行業帶來了更先進的産品與理念。
1996年，凱德在中國的首個來福士動工，中間經曆了1998年引入中國首個服務公寓，2004年首個來福士——上海來福士廣場，開創了國內綜合體的新紀元。
來源：企業官網、觀點指數整理
對于凱德來說，中國無疑是其全球市場的核心之一，對中國而言，凱德也是豐富房地産業多元化發展的外企之一。
經曆26年的發展，凱德集團已經在中國40多個城市布局200多個項目，管理資産總規模約2700億人民幣，占全球規模的41%。
凱德集團的巨大規模離不開曾經的輕資産轉型策略。
2001年，被傳統模式高達87%的有息負債率捆綁沉重前行的凱德下定決心，利用新加坡新推出的REITs稅收優惠政策減輕資金壓力。通過發行REITs將基金部分股權交由養老基金、保險基金等機構投資者持有換來更多的資金進行周轉，待項目穩定運營後再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環。
更少的資金換來更高效的發展，凱德從此開始了規模擴張之路，凱德旗下幾大基金涵蓋了拿地、開發、培育到退出回籠資金所有階段，形成了完美的閉環。
凱德商用中國發展基金在項目拿地、建設期即開始介入；待開發完成、收益率提高後輸送給凱德商用中國入息基金，發展基金獲取開發收益；入息基金對資産進行培育運營，等項目有了穩定回報後，凱德商用中國信托再收購資産讓資産上市，從而實現退出。
凱德“私募基金+REITs”雙基金商業模式
來源：企業官網、觀點指數整理
有了資金上的優勢，只是消除了後顧之憂，真正讓凱德成爲標杆企業的還是突出的管理能力。
凱德商用中國信托旗下購物中心運營管理平台公司（CRSM）負責輕資産運營，不持有任何物業，通過收取資産管理費進行盈利，每年能從每個購物中心收取幾百萬至上千萬新幣不等的管理費用。
受益于業務的集中，CRSM可以進行統一的中後台管理，減少了人力行政的支出，同時財務、IT的職能也集中起來，所有項目共享財務服務、用印流程、IT支持等。
管理公司還配有租賃部和市場推廣部等，負責所有項目的招商和市場推廣工作，經營數據的共享更能爲新開業項目提供良好的規劃參考。
通過多達60個項目的數據參考和複盤調整，凱德能夠合理估算投資成本，減少不必要開支和對費用的細分掌控，預測未來一年的支出預算，實現資源的有效控制和效率最大化。開業後的收入指標如果達不到預測水平也能夠及時調整，達成既定目標。
數十個項目的不斷曆練，方便了凱德總結歸納成功與失敗原因，團隊的管理能力和專業能力也不斷加強。
繼續壯大在華資産
凱德深耕中國市場多年，在中國打造了廣受認可的品牌，且在商業地産運營上頗有心得。旗下凱德商用中國信托專業運營已有穩定現金流的成熟項目，源源不斷爲公衆投資人帶來可觀分紅。
據凱德中國信托2020年年報披露，現擁有11個主要省市的13個購物中心和5個商業園區，總資産達到43億新元（約210.53億人民幣），信托總收入爲2.1億新元（10.28億人民幣），因爲零售業受疫情影響較大，收入同比減少了11.6%。
來源：企業年報、觀點指數整理
受到疫情影響，凱德集團在中國市場的購物中心物業淨收入下滑13.2%，但息稅前利潤同比增長17%，主要由于線上線下融合發展，線上銷售突破2億元。
據凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓表示，中國市場多元業務已經回歸正軌，未來會繼續壯大在華資産規模，包括産業園區、數據中心及物流等，計劃未來幾年將旗下相關資産規模擴大至50億新元（約人民幣245億元）。
凱德在疫情期間已完成商業零售的線上線下整合，未來將著重完善數字化能力，爲租戶和消費者提供更加智能化的解決方案。
商辦項目方面，未來TMT、醫療、教育、金融科技等領域會繼續擴張成爲辦公需求主力軍，凱德也將在産業園區+辦公樓的組合基礎上提供更豐富的産品類型，滿足不同租客的需求。
私有化得失
如果不是因爲市場估值被過分低估或縮水，大多數上市公司私有化的目的主要是爲了更好地管理控制企業，以謀求長遠發展。
與凱德相似的亞騰資産2007年在新加坡交易所上市，2017年宣布私有化退市。
亞騰資産退市之後，可以專注企業運營，做出更高效的決策幫助企業實現增長目標。同時，經驗豐富的華平投資參與，也能夠與管理層合作，實現長遠發展。另一參與私有化的股東中航信托能夠與亞騰共同開發私募基金及資産證券化業務，長期穩定地募集資金。兩大股東的加入既解決了募資問題又幫助了企業發展，私有化帶來的好處不言而喻。
上市帶來的募資優勢是每一家企業都希望得到的，但也會帶來一些管理上的劣勢。比如，上市後要求企業公開透明，資金的使用也需要向投資者交代，必須保證企業穩健發展、財務健康，有時甚至會約束管理層進行決策，讓企業陷入一成不變的發展模式中。
凱德集團首席執行官李志勤表示：“由于存在較長的培育期，房地産開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現。將這部分業務私有化，讓凱德能夠更好地把握房地産開發周期，優化不同資産類別和市場的回報。”
這充分表明了上市對凱德的開發業務幫助並不大，融資對其來說並不是首要任務。凱德自有的私募基金在開發培育這個板塊已經駕輕就熟，私有化反而能讓企業股東更好地把控、推進開發進程，提高開發帶來的收益。
輕資産方面，凱德的投資管理業務規模亞洲領先，旗下共管理6只房地産投資信托基金和商業信托，在資産與基金管理方面具有成熟經驗。
2020年財報顯示，從REITs和基金管理業務共錄得3.06億新元的費用收入，年複合增長率約爲15%。
