隨著公募FOF産品陸續推出，如何降低投資標的之間的相關性，以有效地分散FOF産品運行時的風險成爲衆基金管理人面對的共同問題。股市債市之外，REITs作爲一種另類投資資産進入了公衆的視野，按照資産配置多元化的思路，公募REITs的適時推出已經十分必要。
近年來，無論是監管部門還是基金管理人都從未停止過對公募REITs的探索，海外REITs産品的成熟運行也給我們提供了豐富的經驗。《證券日報》記者注意到，泰達宏利基金的外方股東宏利資管在海外市場已經具備多年管理公募FOF和REITs産品的成熟經驗，對于我國公募REITs市場的思考和探索，先進且堅實。
近日，《證券日報》記者走進泰達宏利基金，獨家專訪了泰達宏利基金總經理劉建。在訪談過程中，劉建表示，在房地産政策的精准調控下，房價在未來幾年出現大幅上漲的可能性已經不大，但是租金的上漲幾乎能夠確定，“REITs市場的開發也能夠推動不動産行業産業升級，勢必會爲資産配置的多元選擇開辟新藍海。”
全球REITs市值1.8萬億美元
我國公募REITs在積極探索
REITs，是“房地産投資信托基金”的簡稱，它是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金、由專門投資機構進行房地産投資經營管理、並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。海外運行的經驗來看，其收益主要來源于租金收入和房地産升值，大多數REITs是以公募基金作爲發行載體。
截至2016年年底，在美國市場上的成熟REITs約有220只，涉及商業辦公、住宅公寓、酒店、倉儲、醫院等多種類型的不動産，總市值規模約爲1.02萬億美元，全球市場REITs市值達1.8萬億美元。就亞洲市場而言，截至2016年三季度末，亞洲市場上活躍著141只REITs，總市值2096億美元，其中近95%的體量來源于中國香港、日本和新加坡市場。
我國目前尚未推出海外成熟資本市場的公募REITs産品，但監管部門和各市場主體在對REITs的探索上卻從未停止。目前，在我國現有監管法律框架下推出了在功能上與成熟市場上的標准REITs具有一定相似性的“類REITs”産品：如在中國香港上市的越秀REITs、私募市場上的中信啓航REITs以及公募市場上的鵬華前海萬科REITs。
對于REITs該如何定位，劉建表示應該把其看做是長期的大類資産配置工具。劉建談到：“公募REITs可以爲房地産行業帶來長期投資者和機構投資者，有助于房地産企業落實去杠杆去庫存的要求；另外，通過公募REITs的公共化和流動性，也將大大活躍房地産市場和證券市場；對投資者而言，公募REITs爲投資者提供長期穩定的資産配置工具，便于大衆投資者配置房地産的金融資産，減少對住宅物業的過度投機。”
推出公募REITs十分迫切
目前面臨“四大難題”
從國際經驗來看，以公募基金作爲發行載體的REITs産品，不僅有助于提升房地産的透明度，爲房地産資産的提供流動性，也具有實現重要的經濟目標。劉建對《證券日報》記者表示，公募REITs市場前景廣闊，在推動金融市場供給側改革、提升金融服務實體經濟的效率、促進房地産行業健康發展、提高金融産品供給質量等方面具有重要的價值和意義。
中國迎來了大資管時代，産品同質化逐漸成爲資管行業面臨的重要問題之一。“REITs作爲一種高比例分紅、高收益高風險的長期投資工具，一經推出即是高度成熟的金融産品。REITs與其他金融資産的關聯性較低，也爲我國投資者在資産配置多元化的選擇上提供了新思路。”劉建說道。
從成熟市場的經驗來看，公募REITs的推出往往是在經濟環境表現不佳時，以此來激發市場活力。劉建對此分析稱：“我國的房地産市場已經在全球排名第一，在房地産政策的精准調控下，房價在未來幾年出現大幅上漲的可能性已經不大，未來更多的價值是在盤活存量上，說的直白一些，近50萬億元的資産在‘睡覺’，是一件很可惜的事情。”
但是，目前我國還未推出標准化的REITs産品，主要是因爲還面臨著四個難以解決的難題：首先，缺乏對REITs的正確認識，市場上仍有“REITs是爲不動産業加杠杆的融資工具”等認知誤區。
其次，缺少針對REITs的法律定位和法規框架，目前發行的類REITs産品在投資期限、投資範圍、收入來源、負責限制、信息披露、關聯交易、分配方式等諸多方面仍沒有統一制度規範。
再次，現有稅收環境約束REITs的發展，REITs發展較爲成熟的市場均爲REITs産品設計了稅收優惠方案，但是目前我國還沒有專門針對REITs産品的法律框架，REITs産品相較其他非不動産投資基金存在一定的稅收劣勢。
最後，REITs市場的相關基本條件不成熟，中國不動産高速發展，不動産行業短期積累了巨大體量，但是相關的金融發展卻相對滯後。
泰達宏利基金
願當FOF和REITs先行軍
《證券日報》記者了解到，泰達宏利基金的外方股東宏利資管在REITs方面也已經有比較豐富的經驗，在2016年的5月份，其管理的REITs産品在新加坡交易所上市，目前已經成爲該REITs市場的三巨頭之一。截止到2017年10月份，該産品在成立以來的總回報率達到27.3%。
劉建介紹稱，宏利金融集團在全球不動産投資的項目已經涉足廣泛，全世界所有種植蔓越莓的農地有70%是由宏利集團直接管理，華盛頓州蘋果産量的一半以上都是在宏利金融集團的管理之下産出，宏利金融集團也是全球機構投資者中最大的林地管理者。在全球不動産投資的金額已經超過400億美元，亞洲市場目前僅有17億美元。
17億美元的規模，相對400億美元的總量來說占比並不算高。對此，劉建解釋道，17億美金，其實有70%比例的資産均是在過去三年間進行的投資，這也體現出在近幾年宏利金融集團對于亞太不動産市場特別看好，持續加大對亞太地區不動産的投資。
近幾年在亞太市場上的發力，劉建在接受《證券日報》記者采訪時也表達了其看法：經濟成長，2008年之後，亞洲一直是全球經濟增長的領頭羊；貨幣政策，因爲量化寬松，歐洲美國現在都面臨著利率正常化壓力比較大的階段，但是亞洲地區相對來講壓力比較小；從cap rate角度來看，不管是從趨勢還是從收益率的利差來看，亞洲地區都具有相當好的吸引力；人口的結構，亞洲的人口的增長速度較快，中産階級快速的崛起，需求也相應擡升。
“堅持做對的事情，做時間的朋友”，這是做投資最經典的格言。劉建表示，泰達宏利基金在未來公司的戰略規劃中已經把養老FOF和公募REITs放在極爲重要的地位，他談到：“對于養老FOF，從海外經驗來看，公募基金的發展到成熟階段， FOF産品或養老産品的占比已經能夠達到一半以上，考慮到未來我國經濟環境的變化、我國稅收政策變化、我國未來公募基金行業的發展，我們在近兩年率先布局了FOF産品。”
FOF和REITs市場前景廣闊，但在剛剛推出之際還需疏通諸多障礙，其中最爲嚴峻的便是投資者教育。劉建回憶稱，在公募基金剛開始發行股票型基金時也經曆過這個階段，經曆了幾年投資者教育工作後，投資者才了解到股票型基金和一般的銀行理財之間的差別。
訪談進行到最後，劉建信心滿滿：“我們在發行養老FOF的過程中，也組織了170多場的投資者教育活動，投資者教育工作實際上是爲了公募基金行業，而不是單純爲了我們自己。養老FOF剛剛起步，REITs尚未推出，投資者教育工作任重道遠，但是我相信整個行業都會認真做這件事情，而泰達宏利基金願意擔當公募FOF和REITs的先行軍。”
本文源自證券日報
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