1
熊去牛來？新加坡樓市觸底反彈了?
作爲亞洲的金融中心之一，新加坡曾是全球各路資金和富豪的投資置業首選地。
尤其是從美國推行量化寬松政策以來，在全球低利率的影響下，海外買家迅速湧入新加坡房地産市場。
但在新加坡政府2013年—2017年間近四年時間的幾輪房地産降溫調控後，新加坡私宅價格連續14個季度下跌近12％，2017年私人住宅價格迎來了四年來首次回升。
圖爲新加坡政府曆次調控降溫後房價指數變化（數據來源：URA）
但新加坡政府在2017年3月突然調整部分降溫措施，針對賣方印花稅調整，由原來的4年改爲3年，放寬部分條例，新私人住宅銷量又開始增長，前景已較前三年樂觀。
但由于政府仍未放寬額外買方印花稅（ABSD）和總償債率（TDSR）等房産降溫措施，因此在2017年新加坡房價呈穩中有漲態勢。
在經曆了2015—2016年的連續2年的房價下滑過後，去年市場一致相信新加坡房地産市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場熊去牛來的時刻已經來臨。
土地價值最高的中央核心區房價也在2017年連續2個季度的上漲以及私人公寓二手房價連續4個月的飚升，向投資者展示了新加坡房地産市場的強勁反彈形勢。
因此，在2018年初很多投資者又重新將目光投向獅城房市的最佳時機。
熊去牛來，觸底反彈，2018年獅城樓市複蘇的序曲真的要奏響了嗎？
2
半夜驚雷！政府一記重錘！
記得朝韓首腦會談後丹東被迅速炒熱，結果在一個深夜住建部一紙行文就令丹東樓市迅速降溫！
沒想到新加坡也是“半夜驚雷”，政府深夜重拳出擊調控房産市場。
就在7月5日深夜，新加坡財政部（MOF）、國家發展部（MND）和新加坡金融管理局（MAS）齊出手，宣布從7月6日起將提高額外買方印花稅、下調貸款與價值比率。
新加坡政府這一舉措無疑給獅城房地産市場潑了一盆冷水。
這一調整主要是針對購買第二套或更多住宅的新加坡公民和永久居民，具體政策如下：
1
買方印花稅
額外買方印花稅將上調5%：
數據來源：新加坡財政部
2
收緊住房貸款限制
新加坡政府選擇了降低貸款價值（LTV）限制，所謂LTV（loan-to-value ratio）是指房子可以按房價貸款的比例。
數據來源：新加坡財政部
由于LTV降低，首次購房者也不得不支付更高的現金和公積金支出用于購買的預付款。
LTV也是新加坡政府之前出台的一系列房産降溫措施中的“殺手锏”，也壓垮了獅城樓市的最後一根稻草。
3
新加坡房産市場分析
1
公寓房價
衆所周知，新加坡是一個城市國家，新加坡房産主要是按郵區來分，根據地理位置劃分爲28個郵區。
其中：中區包括了1區、2區、5到12區、21區；東區包括13到18區；
南區包括3區、4區和聖淘沙島；西區包括22到24區；
北區則包括了19區、20區、25到28區。
圖爲2018年新加坡各區公寓房價情況
1.郵區09、10 和11是新加坡傳統上的優質地段，新加坡富人居住在第9、10、11區。
也就是新加坡武吉知馬，烏節路，紐頓郵區一帶，要麽享受商貿繁華、要麽注重優美的環境和優質的教育，衆多學院就在這幾個片區。
2.郵區01，02，04是中央商務區和知名旅遊和休閑的集散地，包括新加坡知名的聖淘沙島、名勝世界和濱海灣金沙綜合度假勝地。
因此，從圖中可以看出，這些區的房價相對較高。可見，傳統好區、旅遊商務區、新興教育區三大區域依然備受關注。
2
住房空置率
2018年第一季度空置率爲7.4%，爲2016年第一季度以來最底水平，一定程度上帶動了新加坡房價和租金水平回升。
2018年第一季空置單位數爲26906套，空置率7.4%，爲2016年第一季度以來最低水平。
另外，平均出租率上升0.3%，爲2013年第三季度以來第一次增長。
數據來源：諾亞工作坊
從中可以看出，新加坡公寓空置率走勢與租金指數走勢大致相反，空置率下降會提高房價和租金。
2018年第一季度新加坡房價同比上升5.4%，租金指數略微下降0.8%。
圖爲新加坡近年住房空置率（數據來源：URA）
而低空置率會降低庫存，加上新增供給不足，加劇買房競爭，就會進一步推動公寓價格和租金上漲。
3
房屋供給
另外，2018年第一季度供給不足，需求旺盛，二手房交易量同比增加67.3%，土地價格或將增長10%。
第一季度新單位銷售1581套，同比下滑46.6%，主要是由于新房供給不足。
二手房交易市場較活躍，銷售3747套，同比增加67.3%，購房需求旺盛。
圖爲2011—2018年新加坡房屋銷售量（數據來源：URA）
2018年第一季度有1977套新住宅單位完工，爲2012年以來的最低水平。
新加坡市區重建局預計將有9908個住宅單位在今年完工，比去年減少40%，這一數字在2019年將下滑至8060個，2020年將繼續下滑至3330個。
不過在新加坡房産市場銷售複蘇的背景下，地産項目緊缺，土地銷售活躍，市場情緒有所向好，今年或將土地價格推高10%以上。
因爲地産商希望加快提前銷售，避開明年的政府重建項目供給高峰期，同時可以用提前銷售收入盡快拿地儲備開發。
3
幹貨 ！如何規避這記重拳？
1
拿一個”鑽空子”的身份
直接上幹貨，以下這些身份可以完美規避這次買房印花稅：
1、第一次購房的公民或永久居民。2、至少有一位是公民的夫妻，已經擁有一個住宅，准備投資第二個住宅，並在購買第二個住宅後的六個月之內，抛售第一個住宅。3、未滿21歲的公民或永久居民，只是不可以申請貸款，五年之內不可以售賣。售賣之後的收益，必須存入和未成年人的聯名賬戶。4、第一次在新加坡購房的冰島，挪威，瑞士和列支敦士登這4個國家的公民或永久居民，以及美國公民，購買新加坡房産繳納的額外買方印花稅，和新加坡公民同等待遇。
2
投資商業地産避稅
沒有取得身份的投資者也可以考慮投資商業房産，來規避額外買方印花稅。
但是要注意以下兩點：
1、外國人可以購買建屋局的店鋪，有些單位一樓是店鋪，二樓是住宅，住宅部分還是避免不了額外買方印花稅。要選擇不包含住宅的店鋪。2、多數的商業房産注冊在公司名下，購買者需要繳納7%的GST。購買者必須是GST注冊的公司，才可以向稅務局申請退還GST。
4
總結
1、新加坡增加印花稅的方式，與香港調控樓市的方式如出一轍。
新加坡此次幾乎照搬香港的調控方式。前段時間香港剛開征了空置稅，也許新加坡今後會有很大可能會跟進。
2、每次新加坡政府降溫政策的出台，伴隨的都是一段市場冷靜期，買賣雙方都需要時間觀察和評估獅城房産市場。
就目前來看，此時不建議入手投資新加坡公寓。
3、新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯手“半夜驚雷”，把調控上升到了國家的最高層面，足見新加坡政府相對樓市快速上漲之擔憂。
4、目前，新興市場貨幣貶值加劇，新加坡作爲區域資金的避險中心，還將有持續的資金流入。
但是在美國加息、利率上漲、流動性收緊的大背景之下，這時投資獅城房産未必是最佳選擇。
5、雖然新加坡政府樂見房地産市場複蘇，但房價漲幅不應與整體經濟增長脫鈎，否則本地家庭有可能背負超出他們負擔能力的債務。
這一風險又將隨著新加坡本國利率的上漲而大幅提高，這才是新加坡政府迅速出手重錘，給樓市降溫的理由。
6、房産降溫≠冰封！據萊坊2017年國際豪宅價格指數報告顯示，世界高端住宅房價整體形式仍然呈現上升趨勢。
新加坡短期內高端住宅價格漲速可能會放緩，但絕對不會出現斷層式暴跌！
因此，資金充裕的朋友要擁有耐心，理性投資和利用好銀行杠杆，持續關注下新加坡高端房産。