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2020年8月28日，深圳市住建局局長明確提出要學習新加坡模式，力爭未來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，以期實現全民擁有住房。

深圳8月二手房價格

此舉如果實施，深圳房價會上漲還是會下跌？

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先看基本面：

深圳全市住房累計數量1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標准線。

其中，城中村占深圳住房面積的54%左右，容納了超過70%的居民（以上數據來自智谷趨勢2020年9月1日《官方定調！深圳樓市要走新加坡模式，房價會下降嗎？》）——請注意這個數字，我們後面還會分析。

新加坡從上世紀60年代起開始推行組屋（政府提供的公共房屋）制度以來，通過60年努力，已有超過85%的公民居住于組屋中，無限接近“居者有其屋”，比深圳60%的目標高出25個百分點。

新加坡達士嶺組屋，共7棟住宅大樓1848個住宅單位，總高度145米

但是，世邦魏理仕發布的《2020全球生活報告》顯示， 2019年全球住宅價格排名前10的城市分別爲：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城區）、溫哥華、洛杉矶、巴黎和紐約。

香港和新加坡恰恰是在全球範圍內，政府提供公共房屋（含出租和出售）占比最高的城市！占比最高的第1是新加坡，第2是香港。

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爲什麽政府提供的公共住房占比越高，商品房價格往往越貴？

經濟學解釋非常簡單：

首先，城市的有效空間總是有限的，勻出了更多空間給政府提供的公共住房，留給商品房的地理空間就少了，商品房價格必然水漲船高。

其次，是多年來我一直強調的，商品房是保障房的奶媽。政府自身是不創造財富的，商品房需要保障房來餵養，保障性住房占比越高，商品房價格越高。

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中國內地沒有一座大城市能夠效仿新加坡和香港的公共住房提供模式，提供那麽大比例的公共住房（新加坡占85%，香港占比約一半）。

彩虹邨，香港最早興建的公共住房之一現已成爲熱門旅遊地標

爲什麽？

香港、新加坡的城門是半開的，但中國內地任何一座大城市的城門是洞開的！雖然中國內地大城市戶籍壁壘高高在上，但國內人口遵循就業指引流動的規律，即使沒有戶口也照樣流動。

但到新加坡和香港，那就是移民。香港每天有150個對內地開放的移民配額，就算365日天天有，也僅有54750人一年。

但在世界越來越陡峭的大城市化背景下，中國內地一線城市的流入人口規模，遠遠不止這個數。

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就以深圳爲例。它的戶籍人口只有500萬左右，但實際常住人口已經超過2000萬，其中租房一族約占1600萬。在磁鐵效應（馬太效應）下，每年新增人口還在數十萬。

深圳人口增加情況（2010-2017）

我們不說深圳南山片區平均房價已在10萬元一平米上下，往低裏估，深圳平均房價5萬元計，平均每套政府公房50平，平均住3人，1600萬的60%即960萬人，需要320萬套平均50平的公房，需要多少錢？

320萬套*50平*5萬單價=8萬億元。

這還是存量，每年大量的人口增量還沒算。

這裏算的也是房價的靜止狀態，供不應求導致的房價上漲、拆遷成本提高還沒算。

而2019年深圳轄區一般公共預算收入總共也只有9424.2億元，其中地方級收入3773.2億元。

扣除上繳中央部分，不知道還有多少。

2018年6月，深圳推出了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》：

計劃深圳人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重，提升到新增住房供應總量的60%左右，其總量到2035年不少于100萬套。

有人估算2035年深圳租房一族將突破2000萬，100萬套保障房最多解決300萬人的居住難題。其15%的覆蓋率不僅低于新加坡，甚至遠低于香港的50%。

按這個進度，15年解決100萬套300萬人，解決現有1600萬存量人口需要80年。

這個事實告訴我們：許諾是容易的，兌現是難的。很多人往往把願景、目標當既成事實，這是很多人人生悲劇的根源。

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城中村占深圳住房面積的54%左右，容納了超過70%的居民——這不正是市場提供的廉租房嗎？更小的面積，更低的租金，更自由的選擇，更及時的保障。

這是深圳房價那麽高，卻仍能源源不斷地吸引大量白手起家的年輕人的根本原因！

交通便捷、房租便宜的白石洲是深圳最大的城中村

與其總想著政府打包一切，還不如多留點城中村，那才是無需到政府排隊的、豐儉隨意、最及時、人們一進城就可以自由享受的真正的廉租房，它們的面積通常較小，他們可以通過單間分租等形式降低新移民的進城成本。

爲什麽很多人，潛意識中總認爲只有政府才能提供廉租房呢？

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在世界範圍內，在服務業主導的超級大城市化背景下，獨立産權房（主要是商品房）帶來的資産升值收入，已經遠遠大于多數人的工資勞務性收入，成爲財富分配的主要形式。

這種情況下，在選擇漫長地等待政府的公共住房，和選擇自我加壓購買商品房並享受資産升值之間，會是貧富差距的巨大分水嶺。

巨大的貧富分化，往往在一念之間。觀念決定財富，財富和自由是思想的副産品。

猶記得2012年兩會後，時任總理在記者招待會上呼應全國大衆，曰：房價遠遠沒有回到合理價位！

8年過去，等待房價下跌的人們，喜迎房價一倍兩三倍地上漲；等待保障性住房的人們，四五年後以北京四環邊商品房的價格，買到了五環外的保障房。

上帝總是垂青那些自強不息的人們。

靠山山倒，靠樹樹倒，凡事，靠自己才好。

作者簡介

童大煥：獨立學者，專欄作家。