第一章 綜 述
1.1 惠州經濟發展
1.1.1 惠州市概況
惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市。現轄惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣。設有大亞灣經濟技術開發區和仲恺高新技術産業開發區兩個國家級開發區。全市有 51 個鎮（鄉）、 16 個街道辦事處，常住人口377萬人。陸地面積1.12萬平方公裏，占珠三角經濟區面積的1/4。海域面積4520平方公裏，海岸線長223.6公裏，是廣東省的海洋大市之一，同時也是著名僑鄉，祖籍惠州的華僑和港澳台同胞超過90萬人（其中：有海外華僑華人40萬人、歸僑2萬人、僑眷45萬人、港澳同胞50萬人、港澳眷屬共60萬人。海外僑胞主要分布于馬來西亞、新加坡、印尼、泰國、緬甸、越南、澳大利亞、美國、英國、加拿大等國家）。
惠州的自然資源尤其是旅遊資源非常豐富。全市具有旅遊開發潛力的景點有900多處，屬景點高密度分布區，並具有資源多樣性的特點，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島爲一體，融自然景觀與人文景觀于一身。
早在十年前，惠州已進入中國大中城市“投資硬環境40優”、“綜合實力50強”的行列，良好的投資環境爲廣大投資者所認同。近兩年來，惠州把營造良好的投資環境作爲深化改革、擴大開放的戰略舉措，加大了城市建設力度，不斷完善城市功能，先後榮獲“中國優秀旅遊城市”、“國家衛生城市”、“國家園林城市”和“國家環保模範城市”稱號，使惠州的環境優勢更爲凸現。
目前，惠州已形成由深水港、鐵路、高速公路、機場相互配套的現代化立體交通網絡。惠州港爲國家一級口岸，水路距香港僅47海裏，可供建港的深水岸線30多公裏，年吞吐量可達1.2億噸，現已建成2座萬噸級通用碼頭和4座3.5萬噸級的原油油氣碼頭，形成年吞吐量1500萬噸的規模。京九鐵路與廣梅汕鐵路在惠州交彙，即將建成通車的惠澳（惠州港）鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，將形成鐵路連接港口的大陸橋格局。惠鹽、深汕、廣惠、惠河與在建的莞惠等多條高速公路貫穿全境。全市公路通車裏程7211公裏，公路密度65公裏/百平方公裏。惠州至深圳黃田機場1個小時車程，至廣州白雲機場只有2.5個小時車程。
改革開放20多年來，惠州市堅持“工業立市”的發展戰略，堅定不移地走發展外向型經濟的道路。培育出TCL、德賽、華陽等一批大型國有（控股）企業集團以及僑興、富紳等一批民營企業集團。
全市累計實際利用外資超過100億美元，辦起了8000多家外資企業，其中世界500強企業17家。目前，惠州已成爲世界最大的電池和鐳射光頭生産基地，亞洲最大的電話機、電腦主板生産基地，中國最大的電視機、汽車音響、高級電工産品、照相機生産基地之一，成爲中國華南地區發展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。
1.1.2 2007年惠州宏觀經濟分析
2007年，惠州經濟處于“黃金發展期”。GDP、金融機構人民幣存款、招商引資項目合同總額3個含金量極高的經濟數據均突破千億元大關，經濟發展進一步顯現“又好又快”。
1）、GDP超千億
據初步統計，2007年惠州市GDP突破千億元大關，達到1085億元，增長14.1%。三種産業結構（％）調整爲：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全國一類重點城市行列，成爲 “GDP千億元城市”的新晉成員，經濟發展跨越一個標志性的台階。
2）、財稅收入保持高位前行
2007年，全市地方一般預算收入62.06億元。1-4季度全市地方一般預算收入增長分別爲：34％、28.4％、40.8％、39.6%，全年呈現持續高位增長的態勢。其中，上繳地方財政的國內增值稅、營業稅、契稅合計對地方財政一般預算收入的貢獻達60.9％，拉動地方財政一般預算收入增長24.1個百分點。同期，來源惠州的財政總收入307億元，增長80.2%。全市稅收總收入（國、地稅合計）231.77億元，增長32.5%。其中，國稅176.94億元，增長32.1%；地稅54.83億元，增長33.9%。地稅增長快于國稅增長，有力地支持了地方財政收入的快速增長。地稅收入中，房地産營業稅、土地增值稅、房産和城市地産稅等房地産業産生的稅收增長對全市地稅增長的貢獻超過50％。其中，房地産業營業稅增長達67.7％，拉動全市地稅增長9.7個百分點。顯示，房地産業的快速發展對地方稅收的重大貢獻。
大亞灣財政收入領跑各縣（區）。分縣（區）看，各地財政一般預算收入增長分別爲：惠城區37.8%、惠陽區49%、大亞灣區51.1%、惠東縣35.8%、博羅縣34.4%、龍門縣30.6%。顯示各地的財政收入增幅均超過30％，其中市區（惠城區、惠陽區、大亞灣區）財政收入增長明顯快于縣域財政收入增長。
3）、兩大工業支柱行業（電子、石化）進一步協調發展
2007年，全市規模以上工業實現增加值440.29億元，增長16.4%。其中，電子行業增加值210.61億元，占規模以上工業的比重47.8%,比上年下降3.2個百分點，增長16%；石化工業增加值101.11億元，占比達30%，比上年大幅上升10.3個百分點，增長36.2％。電子、石化兩大支柱産業占全市規模以上工業增加值的比重爲70.8％，隨著石化産業規模的不斷壯大，産業協調性進一步增強，産業結構也適度重型化調整，輕重工業比重由上年的45.2：54.8調整爲39.2：60.8。龍門工業領跑各縣（區）。分縣（區）看，各地規模以上工業增加值增長分別爲：惠城區15%、惠陽區18%、大亞灣區38.3%、惠東縣17.4%、博羅縣21.8%、龍門縣64.6%。龍門由于三大水泥項目相繼投産，拉動了其工業快速增長。
4）、固定資産投資創曆史新高
2007年，全市完成全社會固定資産投資額484.23億元，創下曆史新高。1-4季度全市固定資産投資增長分別爲：23％、35.4％、56.2％、56.8%，下半年呈現高速擴張的態勢。其中，工業完成投資195.89億元，增長49％，成爲今年以來投資增長的重要亮點；第三産業投資完成211.78億元，增長65.4％，其中房地産開發投資137.33億元，增長98.9％。顯示，工業與第三産業投資齊頭並進，共同爲惠州經濟發展提供強大後勁，引導産業結構調整優化協調發展。大亞灣投資領跑各縣（區）。分縣（區）看，各地的全社會固定資産投資增幅分別爲：惠城區32.9%、惠陽區58.8％、大亞灣區137.7％、惠東縣30.6%、博羅縣41.8%、龍門縣7.5%。顯示，大亞灣區、惠陽區的投資高速增長；惠城區、惠東縣、博羅縣也保持快速增長的勢頭。
5）、商貿零售業增幅再攀新高
2007年，全市社會消費品零售總額353.94億元，增長19.1%，增幅比上年上升0.9個百分點，呈現在高位增長的良好態勢，創下近幾年消費增幅的新高。1-4季度全市商貿零售業增長分別爲：15.4％、17.6％、18.8％、19.1%，全年呈現逐步升溫的態勢。其中，批發和零售貿易業完成306.13億元，增長19.1%；住宿和餐飲業完成47.81億元，增長18.9%。顯示，隨著高端酒店的相繼投入營業，惠州的住宿酒店業收入呈強勢增長態勢。大亞灣消費品零售總額增幅最高。分縣（區）看，各地的社會消費品零售總額增幅分別爲：惠城區20%、惠陽區18.8%、大亞灣區20.8％、惠東縣17.3%、博羅縣19.1%、龍門縣17.6%。顯示，各縣（區）消費增幅都保持在17-21%的快速增長區間。
6）、外商直接投資較快增長
2007年，全市外商直接投資合同項目444個；外商直接投資合同外資15.71億美元，增長3.8％；全市實際吸收外商直接投資12.28億美元，增長17.5％。其中，電子行業引入外資合同項目最多的行業，共65個，直接外商投資2.57億美元，分別占全市12.8%和20.9%；房地産行業合同項目29個，利用外商直接投資1.6億美元。從引資的地區看，香港仍然是引入項目最多的地區，占全部項目的74.3%。1-4季度實際吸收外商直接投資累計增幅分別爲：0.04%、-6%、17.7%、17.5%，呈現逐步攀升態勢，顯示下半年引資形勢逐步好轉，引入外資額明顯增加。龍門吸收外商直接投資增幅領跑縣（區）。分縣（區）看，各地實際吸收外商直接投資增長分別爲：惠城區8.9%、惠陽區22%、大亞灣區21.7%、惠東縣30%、博羅縣21.9%、龍門縣40.5%。顯示全市除惠城區外,各縣(區)實際吸收外商投資都保持快速增長，增長都超過20%，其中龍門尤爲突出。
7）、外貿順差超過50億美元
2007年，全市進出口總額241.13億美元，增長13.6％。其中，進口95.07億美元，增長6.2％；外貿出口146.06億美元，增長18.9％。其中，私營企業出口6.36億美元，增長39.5%；外資企業出口129.91億美元，增長20.6%。全市實現貿易順差50.99億美元，創下我市對外貿易順差的新記錄。
從出口主要商品來看：機電産品117.57億美元，占比80.5%，增長19.6%；服裝7.86億美元,占比5.4%,增長9.5%;鞋類3.01億美元,占比2.1%,增長10.4%,塑料制品3.2億美元,占比2.2%,增長23%;玩具1.2億美元,占比0.7%,增長15.9%。
外貿出口大亞灣領跑縣（區）。分縣（區）看，各地外貿出口增長爲：惠城區12.5%、惠陽區25.1%、大亞灣區80.6%、惠東縣37%、博羅縣13%、龍門縣12.9%。顯示大亞灣外貿出口高速增長，惠東縣、惠陽區的增長也高于其他縣區。
8）、房地産業強勢發展
2007年，全市商品房建築面積1277萬平方米，突破1000萬平方米大關；商品房銷售額153.33億元，突破100億元大關；全年完成商品房投資137.33億元，突破100億元大關。07年惠州房地産呈現強勢發展態勢，建築面積、銷售面積、銷售金額增幅均超過50%。
2007年商品房銷售均價爲4001元/平方米，比1-11月銷售均價小幅回落31元/平方米。1-3季度全市商品房累計平均價格（元/平方米）分別爲：3492、3646、3901。顯示，受國家宏觀調控影響，四季度商品房價格漲幅明顯減緩。
分縣（區）看，各地商品房銷售價格（元/平方米）爲：惠城區4753、惠陽區3554、大亞灣區3916、惠東縣2165、博羅縣2328、龍門縣2329。顯示縣區房價已經全部超過2000元/平方米，惠城區房價已經接近5000元/平方米。
9）、金融存貸款快速增長
2007年年末，全市本外幣貸款余額679.74億元，比年初增長41.1％；本外幣存款余額1169.48億元，比年初增長18.6%。存款與GDP同步踏入“千億俱樂部”。
惠東貸款增幅最快。分縣（區）看，各地金融機構本外幣貸款增幅分別爲：惠城區52.1%、惠陽區49.1%、大亞灣區-5.3%、惠東縣68.4%、博羅縣34.8%、龍門縣10.4%。顯示惠東縣、惠城區、惠陽區、博羅縣的貸款增幅都比較高，龍門保持平穩增長，大亞灣負增長。
10）、農民收入實現兩位數增長
2007年，城市居民人均可支配收入17310元，增長8.2%，剔除價格因素，實際增長4.1％；全年農民人均純收入5695元，增長11.9％，剔除價格因素，實際增長7.7％。全市城鄉居民儲蓄存款余額647.61億元，比年初增長6.7％，其中，城鎮居民存款519.29億元，比年初增長2.9%；農村居民存款128.32億元，比年初增長25.2%，與農民純收入一起呈兩位數增長。
縣（區）居民存款惠陽增幅最快。分縣（區）看，城鄉居民儲蓄存款增幅分別爲：惠城區4.2%、惠陽區11.7%、大亞灣區9.6%、惠東縣3.1%、博羅縣11.6%、龍門縣5.4%。顯示全市居民儲蓄存款保持平穩增長。
物價水平高企 2007年，城市居民消費價格總水平上漲3.9%，比3%的的控制線高出0.9個百分點，主要的拉動因素是食品類價格高企（上漲10.6個百分點）。
小結：07年惠州的經濟得到了高速的發展，也吸收了大量的港澳投資，其中電子同石化兩大工業産業繼續保持了強勁的發展勢頭，而房地産行業的興起，也帶動了第三産業的快速興起。
1.2 惠州房地産市場回顧與展望
1.2.1 2008 年上半年惠州宏觀市場各項指標情況
1）、物價仍呈上漲態勢
1-5 月，市區CPI 指數（即居民消費價格指數）比上年同期上漲5.7％，其中食品類價格指數上漲達15.6％，CPI上漲的87.7％主要來自于食品價格。顯示，當前價格上漲仍是結構性上漲，並不是價格全面上漲的通貨膨脹。受去年物價上漲翹尾因素、低溫雨雪冰凍災害等因素影響，市區CPI 指數仍繼續攀升，影響著全市經濟建設和社會發展的方方面面，更直接影響了全市居民生活質量。
2）、金融貸款增速放緩
5 月末，全市金融機構本外幣存款余額1257.19 億元，比年初增長7.5％，增幅同比回落3.5 個百分點。同期，全市金融機構本外幣貸款余額743.89 億元，比年初增長9.4％，增幅同比回落14.1 個百分點。金融貸款增速放緩，顯示“從緊”貨幣政策效應顯現，特別是房地産信貸快速增長勢頭得到有效抑制。
3）、固定資産投資增長仍顯強勁
1-5 月，全社會固定資産投資總額爲192.85 億元，增長49.4％，對比1-4月，增幅雖然回落14.9個百分點，但仍保持快速增長態勢。其中，工業完成投資86 億元，增長56.4%；第三産業完成投資105.6億元，增長45％。第三産業投資和工業投資繼續在高位運行，同時，工業投資增幅的高速增長，將再度激發工業發展後勁。
1-5 月，全市房地産開發投資完成67.24億元，同比增長66.1％，同比回落32.1個百分點，其投資額占第三産業投資的比重爲63.7％。
[分析]：
08 年上半年惠州房地産開發投資增勢依然明顯，相對全國範圍的土地流拍之風，惠州上半年無土地流拍現象，開發投資熱情依然高漲，說明後期市場放量上升空間很大。
4）、商品房銷售前期低迷，後期上揚，同比下降幅度較大
上半年，全市商品房銷售面積103.4 萬平方米，同比下降30.8％；商品房銷售金額41.6 億元，下降25.3％；5 月末，全市商品房銷售均價爲3916 元/平方米，比上年末銷售均價回落85元/平方米；6月份商品房銷售價格開始上揚，上半年全市商品房銷售均價爲4119 元/平方米。
[分析]：
受政策和整體市場影響，惠州上半年商品房銷售明顯回落，但整體均價相對07年略有上升，主要是由于5 月份以來一些優質項目對價格的拉升。在市場放量不斷擴大的情況下，後期市場競爭將更加激烈。
5）、商品房空置面積同比有的增加
截至到5 月底，惠州商品房空置面積爲78.7 萬平米。同比增長7.5%。
1.2.2 下半年市場趨勢展望，當前惠州房地産業面臨的發展機遇
今年上半年，整個房地産市場首次出現了從1998年以來，銷售面積和銷售額同時下降的情況。目前房地産市場的低迷是相對的，是向理性回歸過程中的一種調整，之後不健康因素會逐漸消除，而居民的自住需求會持續穩定的增長，這將有利于房地産市場的進一步發展。惠州房地産主要的利好因素如下：
1）、惠州經濟快速增長、城市化進程不斷提速、交通設施的不斷完善爲房地産市場下一步發展帶來機遇
2008上半年GDP增幅平穩，財稅收入高速增長，固定資産投資增幅高位攀升，消費需求快速增長，利用外資保持較快增長，外貿出口增幅平穩。惠州GDP增長率多年始終保持在10%以上，2007年惠州GDP突破1000億元大關，標志著惠州進入全國一類重點城市行列；未來五年，惠州有望承接深圳、東莞産業轉移2000億元，經濟總量上將再造一個惠州。
惠州交通設施不斷完善，各組團的道路網絡日益密切，08年上半年惠南大道開通，惠城區與惠陽區的聯系更緊密，沿海城市的格局正在確立。在《惠州市高速公路網規劃（2006-2020年）》中，構架了“五橫三縱”的公路網絡，規劃總裏程850公裏，共形成15個高速公路出入通道口，86條高速公路出入境車道。到2010年，惠州市高速公路總裏程達500公裏，“十二五”期末達到750公裏，“十三五”期末達到850公裏。屆時四通八達的高速公路網像紐帶一樣，將全省周邊各城市和惠州市各縣區及重要港口緊密連接在一起。
2）、城市格局構架擴大帶來良好發展機遇，組團式城市住房建設規劃加快城市發展步伐
根據《惠州市城市住房建設規劃（2008—2012年）》，市區行政區劃調整後，惠州市區包含了惠城區、惠陽區及大亞灣經濟技術開發區，總用地面積2672.3平方公裏。其中：城市規劃區主要由惠城、惠陽—大亞灣、仲恺—陳江三大組團組成。組團式城市住房建設規劃有助于合理布局城市格局，加快城市發展的步伐。
在《惠州城市總體規劃（2006-2020）》已經通過批准實施，惠州城市市區面積由419 平方公裏擴大到2672平方公裏，惠州將從沿江城市發展爲沿海城市。
3）、創建文明城市、改善城市環境，有助于提升産業發展和吸引外來人口，人口紅利將提升房地産的剛性需求
惠州創建文明城市，對城市環境提出的更高的要求，環境的優化對提升産業的發展提供了更好的契機。近幾年因産業發展而帶來的外來人口不斷增加，同時居民人均收入也在增加，1-5月，市區居民人均可支配收入8683元，增長11.1％，剔除價格因素，實際增長5.2%；居民人均消費性支出6399元，增長18.4％，剔除價格因素，實際增長12%。
根據《惠州市城市總體規劃》，2007 年規劃範圍內常住人口189.6 萬人，2008 年規劃範圍內現有常住人口195.9 萬人，2012 年底規劃範圍內常住人口266.6 萬人，規劃期內增加70.7 萬人。人口自然增長和收入水平的不斷增長將使得首次置業，換房等剛性居住需求趨于旺盛。
1.2.3 區域經濟發展預測
1）、惠陽中心與深圳和東莞的距離將進一步拉近
據惠州市規劃建設局官方網公示的《惠州市惠陽中心城區分區規劃(2007-2020)(草案)》（據規劃局有關負責人透露這是惠陽由市變區後首次對中心區做詳細規劃。）
輕軌1、2號線接駁深圳
根據規劃草案，惠陽將加強與深莞的聯系互動，並從交通、物流、市政配套方面爲接受深圳、東莞産業轉移鋪路。將利用惠州港和京九鐵路的交通物流優勢，在交通方面建立惠州港與東莞東部、深圳東部、河源、汕尾等地區産業功能區域的高效鏈接。惠陽區將與周邊城鎮形成一個城市群體，融入珠三角洲“1小時經濟圈”。
與深圳的合作將把惠州港與深圳市主幹道網系統、東部新城對外交通系統對接，提高深惠經濟運行效率。惠陽高速公路聯絡線也將與深圳外環高速公路銜接，並預留了連接深圳的城際軌道交通廊道。規劃惠陽區輕軌1號線，經三和、秋長、淡水、大亞灣至澳頭，惠陽區輕軌2號線經三和、洋納、新橋、惠州新客站、淡水至白雲，並考慮在深圳14號軌道線接駁換乘。
2）、[産業園]經濟的發展 爲深莞産業轉移鋪路
在與東莞的聯系建立在資源共享基礎上，瀝林鎮與東莞的謝崗鎮同爲邊緣鎮區和水源性缺水地區，規劃促進兩鎮共享供水水源。實現與東莞“土地”與“人力、資金”的良好合作，共同促進沿海以石化、物流、旅遊、制造業爲龍頭的産業帶和城鎮群的建立。規劃還指出惠州應做好充分准備，有條件地接納東莞制造業向惠州轉移，逐步建立人才引入和創新機制，幫助企業落地。尤其是發展壯大惠州制造業品牌高新技術産業，依托三和片區，做大做強計算機通信高新技術産業群。並准備在惠陽中心城區北部規劃一個新的高新技術産業園區，吸引國外和深圳、東莞等地高新技術産業進駐。
除了爲工業的對接鋪路，規劃還支出惠陽在環保方面需要加強與周邊城市的聯系。惠州與深圳、河源、東莞應建立跨區域的河流整治與保護機制，保護東江水質，改善淡水河水質，保障區域供水安全。
3）、[住房] 增加中低價位商品房
由于20世紀90年代初的盲目開發，惠陽中心區遺留了許多“問題樓盤”，各種性質的用地混雜相互幹擾，中心區功能不突出。規劃擬縮減居住用地，調整某些已出讓土地的用途，使第三産業更多地登臨“黃金地”。並提到“早期的政府土地出讓行爲，不論其合法性如何，必須通過合法的規劃，降低早期政府行爲帶來的誠信和政策風險”。
此外，住房供應結構將做進一步調整，規劃提出積極發展適合廣大居民消費水平的普通商品住房，並對經濟適用房和廉租房的供應做了規劃。商品房規劃將增加中低價位、中小套型普通商品住房供應。中心區將新建經濟適用房8.93萬套，平均套型建築面積爲75平方米，經濟適用住房主要分布在城鎮密集區。廉租房將建300萬平方米，套型建築面積平均爲40平方米，並將逐步提高經濟適用房的比重。據了解，到目前爲止惠陽區還未盤整出用于建設經濟適用房、廉租房的用地，由于商品房價格日益上漲，經濟適用房、廉租房還未動工建設，惠陽住房困難戶的住房問題日益明顯。
4）、[公交] 開通快速公交連接兩主城區
爲了縮短惠城、惠陽兩主城區的距離，惠城惠陽兩區間將開通快速公交，公交路線初步規劃爲以惠州客運南站爲起點，途經南線客運站-仲恺-陳江-鎮隆-新墟-秋長-排坊-惠陽客運總站-響水河，終點爲大亞灣客運站。此外，惠陽區內的客運條件也將大大改善，將增設三個長途客運站。並將增設兩處貨運站來改變現在惠陽客運站因貨運站與客運站混合使用的困境。
1.3 “*****大酒店”項目立項背景
綜上所述，惠州近年GDP增長率始終保持在15%以上，且有加速增長的趨勢，完全可以支撐房地産業的高速發展，2007年惠州人均GDP28780元（折合$3837元），房地産處于快速發展階段，生存、改善需求兼有。深圳等消費者購買力外溢惠及惠州，價格窪地凸現，投資客比例增加，基礎設施建設日益完善，惠州房地産市場蘊藏巨大空間。
惠州的自然資源尤其是旅遊資源非常豐富，臨近香港和深圳特殊的地理位置使得旅遊收入迅速增加，酒店業開始迅猛發展。
*****旅遊開發有限公司正是抓住惠州旅遊業發展的起步階段，看准了惠州未來發展的良好前景，利用惠州目前開發的價格窪地，選擇在惠州的“硅谷”建設五星級産權式酒店–“*****大酒店”（以惠環、仲恺、陳江爲中心區，潼僑、鎮隆、瀝林爲輻射區的南惠州，面積近300平方公裏，區域總人口50多萬，區域內工廠林立、企業雲集，會聚了多家世界500強及中國100強企業，包括可口可樂、三星、LG、SONY、TCL、德賽等國內外知名企業，年工業總産值突破800億元，雲集了來自亞洲、歐美等地的知識精英，是當之無愧的“惠州硅谷”）。“惠州硅谷”是城市經濟增長的動力。硅谷的精英掌控了智慧與財富，在南惠州構成強大的知富階層。然而，面對強勁的消費前景，“惠州硅谷”尚沒有代表其城市形象的商務酒店配套。
第二章 惠州市房地産市場的綜合分析
2.1 惠州住宅市場宏觀數據分析
據政府數據顯示，07年惠州市1-11月全市房地産開發完成投資117.85億元，增100.2%.完成商品房建築面積1154.33萬平方米，增69.4%；完成商品房竣工面積325.27萬平方米，增83%；商品房銷售金額131.15億元，增129.2%.房地産開發投資的大幅增長直接拉動全社會固定資産投資增22.5%，對全社會固定資産投資增長貢獻率達37.1%.
2.1.1 惠州房産開發的特點
由于惠州是工商一體城市，有著良好的生活環境，加上靠近深圳，所以很多樓盤都是面向深圳市場的需求。就惠州市房地産開發區域分布來說，統計部門分析認爲惠城區房産開發過密。惠城區完成房地産開發投資72.12億元，占全市房地産開發投資比重達61.2%。而龍門縣完成不到1億元，所占比重僅0.8%。惠城區本來就人口密集，土地資源相對緊張，如此高密度的投資開發，勢必對未來的發展帶來影響；而其他縣區相對較慢，發展不平衡，不利于地區整體城市化的建設發展。去年以來惠州商品房銷售價格上漲過快，已沖上4000元大關，環比增長 35.3%，主要是因素是市場需求量的增加，尤其是深圳等外地投資者的進駐搶購拉高了本地房價。
2.1.2 惠州房價仍然沉穩
雖然2008年前後，深圳樓市遭遇冰期；廣州樓市一片淒風冷雨；東莞萬科帶頭降價，導致房價暴跌回兩年前，樓市跳水降幅超三成等地區性的房價回落，但惠州沒有受到太大的沖擊。惠州樓市價格目前還基本能保持在去年的水平上，相對比較穩定。惠州樓市目前的均價在3900到4800之間。就目前的狀態來看，惠州樓市還沒有很明顯的降價趨勢。
2.1.3 一手樓市進入了拉鋸狀態
1）、07年國慶期間房價達到高峰
國慶期間惠州市區新房的價位爲4500元/平方米至5500元/平方米，國慶黃金周惠城推出的樓盤面積、套數、價位都有所增長，集中推出了近四五千套新房，總面積約爲四五十萬平方米，戶型以100～120平方米的三房一廳爲主。
2）、08年春節樓市較爲冷淡
大多在售樓盤在春節期間都沒有推出與准業主的互動活動，多數的喜迎新春活動都在年前舉行。且今年春節期間天氣特別寒冷，不太適宜發展商開展大規模的活動。
3）、市民對小優惠不爲所動
春節期間，很多樓盤都挂出巨型宣傳畫，向市民表達新春的問候，同時也打出“買樓有禮”的口號，但收效甚微，市民對這種“買樓送物業管理費”，或是“買樓送家私”以及“買樓享有9.8折”等所謂優惠早已司空見慣，現時這樣的廣告已經比較難打動消費者的心。
盡管新春期間樓市整體成交並不活躍，但也有個別樓盤因爲優惠一步到位，以其較實惠的價格取得了較好的銷量。如東湖中心區的頤景花園，起價爲3888元，目前均價爲4300元，以一套90平方米的房子爲例，折後總價約37萬元。沒有過多虛開的高價，也沒有過多的“會員制”或者是折上折，省去了市民雲裏霧裏的折騰，也得到市民的認可，在初六開市當天就有客戶落單。
4）、自住型住宅開始占據市場主導地位
今年前兩個月有成交的樓盤銷售情況看，成功交易的主流産品是自住型住宅，“市場還是存在較好的剛性需求，居家自用型的房子市場相對較好。”據某代理公司相關負責人表示。
5）、進入了新一輪拉鋸狀態
據惠州市房地産交易中心的統計數據顯示，今年前兩個月惠城區住宅成交均價爲4633元/平方米，與去年同期水平接近。1、2月份共有2220套商品房成交，成交量較去年同期下降了8%左右。
2.1.4 主要購房人群開始轉換
惠州市場過去嚴重依賴深圳市場，在深圳樓價步步高升的時期，不少深圳投資者將目光投向了惠州，隨之有大批的深圳人湧向了惠州，買了大量價格遠遠低于深圳價格的惠州樓盤。據了解，有不少惠州新樓盤的深圳客戶所占的比重超過80％。特別是進入2007年的下半年，惠州樓市越發火熱，惠城、惠陽、惠東、博羅到處都有新盤啓動，隨之而來的是購房者對樓市的瘋狂追捧。
2.1.5 惠州今年擬出讓300公頃土地
據惠州市國土資源局資料顯示，今年市區擬出讓多宗土地，多數面積在10公頃以上，總出讓土地面積超過300公頃，從江北、大湖溪、東江新城到河南岸、金山湖等地，均有分布。
1）、惠州市區2008年擬出讓十塊土地
據惠州市土地儲備中心資料顯示，惠州市目前規劃在2008年公開出讓土地10宗,出讓土地面積336萬平方米，據該中心相關負責人介紹，2008年計劃出讓的這10宗土地均擁有非常好的地理環境，都具有極高的投資價值。 此外東江新城將出讓3宗大地塊
除一月份已經出讓的江北7號小區一宗12公頃的土地外，今年還有3宗東江新城的大地塊出讓。去年第三季度，東江新城就出讓了3宗總計30多公頃的地塊，其中一宗18公頃的地塊以8億多元的價格被中信深圳（集團）公司拿下，超出底價4億多元。近期東江新城將出讓兩宗地塊，一宗13公頃、一宗20公頃，分別位于東江新城20號小區和21號小區。
另外，在馬安圍和閱糧畜牧場都將約有70公頃的土地出讓，出讓時將分小宗出讓，原則上每宗地不超過20公頃。在惠南大道兩側也計劃出讓總面積約80公頃的零星地塊，在惠州岸32號、33號小區、金山大道兩側也將有部分地塊出讓。
土地出讓對比小結：
今年擬出讓土地比去年略少，去年，惠州市區以招標、拍賣、挂牌方式出讓經營性用地43宗，面積394公頃，交易起始價40.9億元，成交價67.5億元，超出起始價26.6億元。但今年擬出讓地塊多數面積超過10公頃，且個別超大地塊面積可達70公頃。
2.1.6 大量爛尾樓開始盤活
從大亞灣區相關部門了解到，截至2007年底，大亞灣區共盤活“爛尾樓”面積30多萬平方米，占總“爛尾樓”面積的80%以上。由于曆史原因，大亞灣區遺留“爛尾樓”的現象比較普遍。據不完全統計，該區的“爛尾樓”總建築面積約有40多萬平方米，其中位于城市主幹道周邊影響性較大的“爛尾樓”有30多萬平方米。近年來，在各方堅持不懈的努力下，通過采取靈活有效的措施，該區“爛尾樓”現象得到明顯改觀。2007年，大亞灣打響了盤活“爛尾樓”的攻堅戰，致力推進了海景廣場（現在的“大中華·東方新天地大廈”）、大亞灣購物中心等10處“爛尾樓”的複工改建。
目前，這10處“爛尾樓”已全面盤活或進行包裝整治。區內其余面積較小的“爛尾樓”也得到逐步盤活或包裝整治。到2007年底，該區盤活“爛尾樓”面積已有30多萬平方米，占總“爛尾樓”面積的80%以上。據悉，大亞灣區力爭用一年多時間消除區內所有“爛尾樓”。
2.1.7 惠州市豪宅市場分析
房貸新政改變了整個珠三角城市群的樓市發展軌迹。然而，從日前了解到的情況看，整個珠三角樓市中的豪宅消費並沒有受到很大的沖擊。而在惠州這樣一個珠三角城市群的豪宅新市場，2008年依然可能出現比較穩健的交投上揚態勢，其中惠州江北區、水口區更可能成爲改變格局的生力軍。
1）、惠州高端住宅明顯放量
在2007年整個珠三角客戶搶灘惠州市場的熱烈氛圍中，惠州高端住宅似乎並不太顯山露水，但合生·帝景灣、國墅園、領墅、寶安·山水江南、奧林匹克花園、雅居樂白鹭湖等樓盤卻在珠三角高端客戶群中引起了不小的波瀾，只是由于項目以及客戶本身相對低調，而不像大衆住宅那樣喧鬧而已。
2008年惠州高端市場將可能有一個明顯的放量，近兩年進入惠州的一線品牌開發商如深圳鵬基、振業、寶安地産、中信、萬科、雅居樂、奧園、碧桂園、富力、珠江、名流、珠光等均可能在年內啓動或推出一批高端項目，惠州豪宅將呈現全面開花的狀況，成爲珠三角地區又一密集型高端項目集中地。
作爲啓動惠州高端市場的元勳級開發商，合生創展更將一舉推出近50萬平方米豪宅，合生·帝景灣、合生·國際新城、合生·世界島等多個豪宅項目將攜手登場，成爲市場供應的中堅力量。
2）、政策限制 豪宅較稀缺
目前在惠州，以旅遊度假爲主題的雅居樂白鹭湖的獨棟別墅均價2.3萬元／平方米左右，最高近3萬元／平方米，聯排別墅均價1.8萬元／平方米，合生國際新城雙拼別墅（帶精裝修）均價1萬元／平方米。因此別墅等高端項目相比深圳、廣州等地處于明顯的價格窪地。
從市場消費導向來看，宏觀調控前惠州高端項目市場以短期或中期投資爲主，現已轉爲長期投資和自住爲主。由于土地珍貴、市場購買力增強、換房周期到來等諸多因素，未來兩三年惠州高端項目價格的總體漲幅應該在10％—30％以上。
從投資角度分析，別墅是較穩定的投資産品，持有時間越長增值空間越大。由于國家明令限制別墅等高端用地，今後別墅等高端項目的投放量會相應減少，因此別墅等高端項目的長期價值將得到提升，珠三角這些高端投資者看中的，首先是惠州快速的經濟增長所帶來的巨大發展潛力，其次是惠州交通的不斷改善與珠三角大經濟圈融爲一體，整個板塊的投資價值增加。
2.2 酒店行業分析
2.2.1 我國酒店業現狀及發展：
據世界旅遊組織最新的展望報告稱:到2020年的全世界遊客量將達到16億人次以上，是1966年的3倍多，旅遊收入則增長成倍，由4250億美元猛增到20000億美元。中國將成爲世界旅遊的一個主要目的地和客源國，接待境外遊客由現在一年5000萬人次增加到1.73多億人次，旅遊業增長前景十分可觀。
中國酒店行業在2005-2006年度開始實質性的增長，全面扭虧爲盈。從中國酒店業整體業績看，無論是住宿率還是平均房價保持了持續增長的勢頭。統計結果顯示，所有五星級酒店的平均房價達到人民幣806元，四星級酒店爲人民幣436元，三星級酒店爲人民幣268元，經濟型酒店爲人民幣180元。就住宿率而言，三星、四星和五星級酒店的平均住宿率在69%到70%之間，經濟型酒店的住宿率達到了92%。各層級酒店的平均每房間收益依次爲，五星級酒店人民幣552元，四星級酒店人民幣305元，三星級酒店人民幣186元，經濟型酒店人民幣165元，前三者分別比2004年增長了11%、9%和20%。估計2007年、2008年酒店行業效益增長的局面還會維持，也就意味著，酒店全行業從2006年到2010年大體上有五年的增長空間。酒店需求增長很快，大概每年都有10%以上的增長水平。整體酒店市場的客源結構仍維持穩定。商務客源仍是酒店需求的主體，在五星、四星、三星和經濟型酒店總需求中所占的比例分別爲48%、49%、40%和46%。五星級酒店的國內客源所占比例比變化不大，但四星級酒店市場的國內客源比例卻發生了較大的變化，國內管理及自行管理的四星級酒店的國內客源占總體客源的比例分別下降了10%和7%。2008年全球將有1079家新酒店開業,可提供客房131517間。除去人口的變化對其他房地産業的影響，這表明在2008年，酒店數量毛增長率爲2.8%。中國酒店業發展速度全球居首。整個亞太地區酒店業建設規模相當大，其中將近半數發生在中國。2006年亞洲的建設項目有386個，共包括111285個房間，其中68%是四星級以上的酒店。這些項目中的188家位于中國，占整個亞洲的48%，共有71967個房間,其中四星級以上的酒店有134家。
未來的3-5年，中國經濟型酒店業進入快速發展的黃金季節，市場規模在1500億元左右，以如家、錦江之星爲代表的經濟型酒店第一梯隊以及以莫泰168和7天爲代表的第二梯隊，將會在他們已經擴張的版圖上繼續深耕細作，使得網點的布局更加密集，而經濟型酒店作爲資源型産業，這個行業的後來者將會進入殘酷的優勝劣汰階段。巨額資本流向亞洲，特別是中國，而且這種速度會在未來10年保持平穩。預計到2020年，中國將成爲全球最大的旅遊目的地。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，都給酒店業發展帶來了巨大推動力。調研顯示，絕大多數酒店都預計在奧運會之前建成。2006上半年到2007年北京將有103家酒店開張。摘自《2007年中國賓館酒店行業研究報告》：
2.2.2 我國酒店業的發展趨勢
1)、保持穩步增長的趨勢
隨著我國經濟形勢的進一步好轉，酒店業目前呈現經濟快速增長的趨勢，但這種現象不可能長期存在，在保持效益增長的情況下，酒店行業存在利潤平均化的趨勢，將會保持一個穩定的發展速度。
2)、經營集團化、國際化的趨勢
由于規模經濟的優勢，生産與資本的國際化進一步促使經營的集團化與國際化。通過兼並與重組，形成酒店規模與網絡的大集團在市場上的占有量日益增大，發展具獨特的規模效應，從而在經營與管理方面起著領導潮流更爲突出的支配與主宰作用。
3)、高度競爭的趨勢
我國酒店業不僅存在國內企業間的競爭，而且也直接面臨國際市場的競爭，同時，不僅在傳統的酒店間存在激烈競爭。而且還需迎接新型的房地産業的挑戰(如度假性的物業對酒店業的沖擊)。
4)、産品多樣化與綜合性經營的趨勢
－－－旅遊者的需求是多種多樣的。因此，我們要不斷提高酒店産品的檔次結構，改變産品形象，盡力提供多樣化的産品，尋找新的市場機會。
5)、酒店服務個性化的趨勢
酒店的生意多取決于服務，而優良的服務又多體現在細微處和是否有人情味，是否做到了微笑服務，使賓客有何良好的感受，也是賓客取舍酒店的關鍵。
6)、人才競爭、服務競爭、品牌競爭的趨勢
當今國際、國內酒店的競爭，除表現爲服務質量、管理水平、價格、客源市場，服務設施，酒店特色與酒店風格等一般性的競爭外，酒店經營管理與服務方面人才缺乏，是目前酒店業發展面臨的緊迫問題，也是酒店競爭的關鍵因素。
2.2.3 惠州酒店業現狀
2.2.3.1 惠州酒店業發展的條件
1)、優越的自然條件
惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市。惠州市屬珠三角經濟區，陸地面積1.12萬平方公裏，占珠三角經濟區面積的1/4。海域面積4520平方公裏，海岸線長223.6公裏，是廣東省的海洋大市之一。
2)、惠州行政及地緣優勢
惠州是著名僑鄉，祖籍惠州的華僑和港澳台同胞超過90萬人（其中：有海外華僑華人40萬人、歸僑2萬人、僑眷45萬人、港澳同胞50萬人、港澳眷屬共60萬人。海外僑胞主要分布于馬來西亞、新加坡、印尼、泰國、緬甸、越南、澳大利亞、美國、英國、加拿大等國家）。
3)、城市職能定位
惠州將用5年的時間，使經濟總量、發展水平，跨進珠三角先進城市行列，初步建成綜合實力較強的現代化經濟強市，實現寬裕型小康，中心城區率先基本實現社會主義現代化。
2.2.3.2 惠州酒店業現狀
1)、發展速度快，己具規模
全年接待國內外遊客1566.9萬人次，增長28.7％；接待住宿遊客707.2萬人次，增長25.8％，其中國內遊客人數585.9萬人次，增長27.0％。旅行社組團方面，國內遊42.7萬人次，增長14.2%；出境遊2.4萬人次，下降8.9％。全年實現旅遊總收入84.3億元，增長37.0％，其中旅遊外彙收入2.9億美元，增長34.5％。（資料來源：惠州公用信息網）
2)、星級酒店發展快，管理水平高
目前有五星級酒店6 家，四星級酒店66 家。
3)、酒店分布不均勻，區域差異大
其中惠城區五星級酒店3家，四星級酒店3家，惠陽區五星級酒店1家，四星級酒店2家， 惠東五星級酒店2家，大亞灣開發區五星級酒店1 家，四星級酒店3家，龍門縣四星級酒店1家。數據顯示，酒店集中在惠州城區。區域差異大，與各地經濟水平相對應。
4)、酒店服務項目多，部分項目對外經營
惠州酒店業已擺脫傳統酒店業以住宿爲主的服務內容、以客房服務爲目的的配套設施。惠州酒店業功能除住宿外，還有餐飲、娛樂、健身、會議等各種服務，特別是大型酒店均興辦各類大型會議，如國際交易會、論壇等。星級酒店多提供會員制服務。星級酒店的服務配套除滿足住客需要外，還對外經營，特別是餐飲、娛樂、健身、泳池、網球場等，以增加收益。
2.2.3 惠州酒店業預測
2.2.3.1 利好因素
1)、城市經濟發展加速，提升城市形象
惠州開始“二次創業”，加速城市發展，尤其是惠陽區的建設進程加快等，將提升城市形象，進一步吸引境內外投資者及遊客。
2)、舉辦各類國內、國際交易會，擴大知名度
2008年惠州將舉辦全國性的“國家文明城市”評比活動，會展中心常年不斷地舉辦各類國內、國際交易會、展覽會等，進一步擴大惠州的知名度。
3)、加快城市規劃，進一步提升旅遊價值
2000年到2003年， 惠州連續被主評爲”全國造林綠化十佳城市”（2000年由全國綠化委員會授予）;“中國優秀旅遊城市”（2001年由國家旅遊局授予），“國家衛生城市”（2001年由全國愛國衛生運動委員會授予）；”國家環境保護模範城市”（2002年由國家環境保護總局授予）；”國家園林城市”（2003年由中國建設部授予）；“中國人居環境範例獎”（2003年由國家建設部授予）；近日，惠州市政府又提出了“用5年的時間，使我市的經濟總量、發展水平，跨進珠三角先進城市行列，初步建成綜合實力較強的現代化經濟強市，實現寬裕型小康，中心城區率先基本實現社會主義現代化”的目標，將進一步提升惠州國際旅遊城市的價值。
4)、中國加WTO，境外機構、人員進駐惠州
中國不僅加入WTO，惠州作爲經濟惠州、臨惠州的口岸城市等將直接收益。大量境外機構、人員將進駐，惠州酒店業需求大。
2.2.3.2 不利因素
1)、面臨境外品牌酒店業的競爭壓力
對外開放的力度不斷加大，惠州酒店業面臨境外品牌酒店的沖擊。
2)、相關行業的沖擊
隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，特別是在惠州，人們開始二次置業、三次置業。度假物業將成時尚，投資性的産權酒店將沖擊市場。産權式酒店分流部分酒店客戶，酒店業面臨新的挑戰。
2.2.4 區域市場分析
2.2.4.1 一級競爭圈
主要指惠陽區範圍內的己建、待建的酒店。
2.3 産權式酒店市場分析
2.3.1 基本情況介紹
概念及特征
産權式酒店 采用星級酒店的一些服務內容和管理模式，又具有住宅和寫字樓的一些特點，既可居住，也可在室內辦公，是近年來房地産市場上出現的一種新型的物業。産權式酒店 按用途分爲酒店式住宅公寓和酒店式商務公寓兩種，住宅公寓以居住爲主，一般是由小面積的住宅演變而來;商務公寓以辦公爲主，通常是由小面積的寫字樓演變而來。二者都是提供優質的酒店服務。類似的還有一種物業一一公寓式寫字樓，從寫字樓延伸出來的，單位面積小，但不強調酒店式物業管理。
産權式酒店 有以下特征:
(1)提供酒店式服務和管理;
(2)兼具居住和辦公功能;
(3)建築面積小于90M2;
(4)多位于交通發達、公寓式寫字樓繁華、高樓林立的CBD(商務惠東新)區域。
2.3.1.2 功能設置
1)、功能定位
産權式酒店 分兩大類:一類是側重于居住功能，主要是爲居家生活提供酒店式服務的産權式酒店 ，配有管道煤氣和廚房，每房裝有有線電視線路或衛星接收無線，臥室和廳劃分明確，居住功能齊全。
另一類側重于辦公功能，爲各類機構或個人提供辦公場所的簡單居住條件的産權式酒店 。
2)、裝修標准及樓宇智能化程度
不同産權式酒店 裝修不同，智能化程度不同。標准高低主要差距在于:有沒有中央空調系統，智能化程度是否高，公共部分裝修是否豪華。
3)、服務內容
産權式酒店 都能提供酒店式服務，具體服務內容各不相同。基本服務內容有家居清潔、衣服洗燙、餐飲、娛樂、健身等以辦公爲主的商務公寓，則還提供商務、會議廳等商務場所。産權式酒店 不僅需要較高檔的裝修和智能化設備等硬件設施，物業管理和服務作爲軟件也很重要。
2.3.1.3 經營模式
産權式酒店的經營方式有出售、出租、租售三種。
1)、出售方式
采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減小市場風險，這是公司 樂于采用的經營方式。實踐中爲絕大多數公司所采用。
2)、出租方式
在出租方式下，投資回報期長，而且存在較大的市場風險。
3)、租售並舉方式
租售並舉也是産權式酒店 的一種經營模式。通常情況下，公司 都希望將所有戶型單位賣掉，由業主去打理。采取租售並舉，是不得已而爲之的，售出去的單位由業主自用或出租，售不出去的單位只好由公司 直接出租經營。
采取何種經營方式，主要根據市場情況而定。一般情況下宜選擇出售。爲避免風險，在供過于求的情況下，租售並舉也是擴大市場占有率的一種方式.
2.3.1.3 市場現狀
産權式酒店被譽爲繼儲蓄、國債、股票、期貨、住宅、商鋪後投資市場的“第七種武器”，這一投資方式被引進惠州之後迅速走紅，已引起衆多投資者的關注。
1）、各具特色的多家産權式酒店相繼在惠州入市，銷售一路火爆
目前中國的産權式酒店項目發展勢頭迅猛，繼京、滬、穗、深等地推出形式各異的産權式酒店帶旺當地房地産市場後，這股投資熱潮在2004年又刮到了惠州。
作爲惠州市首家産權式酒店，金世界銀座五星級産權式酒店自2004 年 11 月28 日開盤後，銷售一路火爆，392 套酒店客房在半個月內就銷售過半。有的投資者一口氣認購兩三套，有的更是買了 10 套。金世界銀座一共32 層，地面 30 層，其中 1 至5層是商業裙樓，6 至 19 層是産權式酒店。其因“豐厚的投資回報、優異的經營管理、完美的設施配套”而獲得了惠州商業地産投資者的首肯。
而金銮·惠州酒店從開始銷售，就刷新了惠州市商業地産熱銷的記錄。在不到3 個月的時間裏，擁有 352 套客房的金銮·惠州酒店就銷售一空。金銮·惠州酒店雄厚 的開發實力、豐富的經營管理經驗、卓越的業界聲譽及對專業精神的准確理解和項目自身的市場定位，是其熱銷的重要因素。
三環公寓酒店總建築面積 12163 平方米，規劃有開發商自營的豪華娛樂KTV，4樓以上是按照三星級標准裝修設計的近 120 間客房。其適中的規模和准確的市場定位，對客房的入住率和酒店後期的經營管理都大有裨益，所以剛一入市就受到已經看好惠州産權式酒店市場投資者的歡迎。
金都國際則定位爲頂尖的商務酒店，從項目現場了解的情況來看，金都國際所有樓層的戶型及配套設施都緊緊圍繞這個定位進行。其配套設施有 500 平方米的豪華大堂，規劃有中西餐廳、會議室、商務中心、大型娛樂康體設施等，客房裝修前衛時尚，建築特色現代大方。
2）、投入少、回報豐厚等吸引了投資者目光
産權式酒店在惠州爲什麽能夠一路熱銷？除了項目自身的優勢之外，還有哪些因素吸引了投資者紛紛前往投資？投入少、回報豐厚等是吸引投資者目光的重要因素。
以金銮·惠州酒店爲例，首期投入11 萬元左右後，投資者即可擁有一套超四星級豪華客房的産權，産權長達50 年，且附帶20 年返租分紅契約，投資者享有客房利潤70%的分紅及每月最低2000 元的保底租金，以入住率70%的保守估算，投資者每月收益即達4200 元。開業滿 5 年後，如投資者需要發展商原價回購其客房産權，之前的收益仍歸投資者所有。金世界銀座更是亮出了“8 萬付出，90 萬回報”的高額回報招牌，相比于 10 萬元還買不到一套小戶型住宅來說，這個吸引力可以說相當大。三環公寓酒店也是采取七成按揭的投資方式，投資者除擁有 5 萬多元的超低投資門檻外，每年還可以坐享 8%的穩定回報，即年收益達1 萬多元，15 年後在輕松賺得20多萬元的同時，還可以擁有一間産權屬于自己的星級酒店客房。
除此之外，金世界銀座業主每年擁有20 天免費入住權，金銮·惠州酒店業主每年享有36 天免費入住權，三環公寓酒店和金都國際則分別擁有每年36 天和24 天的免費入住權。這種一定期限的免費入住權也吸引了不少投資者，尤其是有著待客需求的私人企業主。由于他們本來就有接待賓客的需求，每套客房每年或多或少的免費入住權對他們來說，意味著不僅可以方便接待，還可省下一筆不菲的接待費用。
2.3.1.4 目標市場分析
在産權式酒店出現以前，各大酒店已有一些能長期租用的公寓用房，具有酒店式公寓基本相同的居住和辦公用途，提供給一些常駐惠州的海內外高級管理人員。
産權式酒店的市場需求都主要有以下幾類:
1)、惠州的小企業和SOHO族
2)、海內外常駐惠州機構的商務人員、管理人員和技術人員
3)、常來惠州的國內及海外商務人員
4)、投資者
2.3.1.5 市場預測
1)、惠州經濟的高速發展促進産權式酒店的發展
隨著惠州的經濟高速增長，尤其是高科技産業的長足發展，中國加入WTO後改革開放的進一步擴大以及惠州作爲中國改革開放的窗口效應，來惠的海內外駐中國的商務機構及海內外商務人員會愈來愈多，産權式酒店 的需求將增加。隨著惠州的經濟增長，人們收入水平提高，惠州投資産權式酒店 的人也會增加。
2)、惠州的經濟發展可增加産權式酒店的需求
惠州經濟發展好，投資惠州産權式酒店 的人就多，往來惠州的商務人員及休閑旅遊人數多，惠州駐惠商務機構也多，對産權式酒店 的需求就旺。
3)、SOHO族的增加將對産權式酒店的銷售産生利好效益
隨著高新技術的發展，網絡的普及，將會産生更多的SOHO族。SOHO族人員會成爲購買或租用産權式酒店的較大群體。
4)、産權式酒店用于純居家者會減小
産權式酒店與住宅相比，居家氛圍淡，且價格和物業管理費高，不大適合家庭居住。隨著住宅小區的居住環境和居住質量不斷改進，單純爲居住而購買酒店式公寓者會減少。
2.3.5 區域市場分析
目前惠州産權式酒店市場供應量稀少，出現短暫空白期，但不排除競爭者的出現，這正是項目推出的有利時機。
2.3.6 項目進展情況
本項目已取得《惠州市建設用地規劃許可證》，設計方案和施工圖設計通過政府規劃審批。項目的《土地使用合同》已簽定，現項目處于基礎施工階段。
綜上分析，我們認爲該産權式酒店項目可行。
2.3.7 結論
綜上所述，從惠州市酒店業現狀和發展前景進行分析後，我們認爲該項目主要適合做産權式酒店。經營方式可考慮主題式、綜合型、會員制、連鎖經營等。
第三章 “*****大酒店”項目開發
功能類型比較研究及綜合評價
3.1 項目概況
酒店總建築面積約13.6萬㎡，19層高，共有房間1381余套（其中：客房1131套、公寓250套、頂層爲660㎡的總統套房），客房面積爲57.35-139.45㎡，酒店爲標准五星級的配套：配有一次可容納2600人開會的會議室、遊泳池、桑拿房、卡拉OK歌舞廳等。
*****旅遊大觀園總占地面積約2萬畝，其中建有高爾夫球場占地約2600畝，水療中心占地約42000㎡，健康會所建築面積約2000㎡，還建有溫泉、藝術村、休閑茶莊，有機觀光農業，兒童樂園、登山運動及拓展基地等配套設施。
本項目確定爲惠陽區2008年度10大重點工程，惠州市重點項目，有力的保證了項目快速健康發展。
3.2 項目SWOT分析
3.2.1 優勢分析（STRENGTH）
1）、生態優勢：擁有山、水、林、氣等優美自然環境，自然資源豐富，環境幽靜怡人。
2）、配套優勢：規劃建設有：雲頂高爾夫球場，水療中心，溫泉、藝術村，健康會所，休閑茶莊，有機生態農場，兒童樂園、登山運動及拓展基地等配套設施。
3）、規模優勢：*****旅遊大觀園總占地面積約20000畝；其中建有高爾夫球場占地約2600畝；有機生態農場占地約1600畝；天然水庫占地約500畝；水療中心占地約46000㎡；健康會所建築面積約2000㎡，還建有溫泉、藝術村、休閑茶莊、兒童樂園、登山運動及拓展基地等。
4）、品質優勢：酒店、別墅、高爾夫球場、健康會所、水療中心等設施都采用最高規格的定位，確保高品質、高品位、超豪華。
5）、服務優勢：公司將提供一流的管理與服務，其中五星級大酒店已聘請國際一流品牌的酒店運營公司“喜來登”進行經營管理。
3.2.2 劣勢分析（WEEKNESS）
1）、缺乏相應的市政配套、商業配套，如學校、醫院、大超市等；
2）、距離城市中心交遠，普通消費者前往不夠方便。
3.2.3 機會點分析（OPPRORTUNITY）
1）、惠州市政府通過鎮隆（陳江）—永湖–淡水道路（四車道）拓寬工程建設，致力于打造“1小時城市生活圈”，
隨著市政道路工程建設的推進，**灣區位優勢越來越明顯；
2）、本項目是惠陽地區特大重點項目，得到政府各方面的大力支持；
3）、本項目目前是惠州市甚至是整個華南地區爲數不多高端物業及度假勝地，有機會搶占高端客戶的眼球。
3.2.4 威脅點分析（THREAT）
1）、國家可能進一部出台新的調控政策，提高房地産開發、置業的門檻，從而影響到本項目的銷售；
2）、國家有關房地産開發政策的變化，也會影響到本項目的銷售。
3.3 酒店客源分析
3.3.1 休閑度假
“*****大酒店”坐落于*****大觀園，大觀園占地約2萬畝、自然資源豐富，環境幽靜、湖灣交錯分布，山、水、林、氣等自然景觀優美，這些都是休閑觀光、旅遊度假的重要資源。“**灣”離惠州市區20分鍾，離深圳35分鍾，離東莞60分鍾、離廣州90分鍾、均在一個多小時內車程，是目前喜歡休閑度假人士的一個理想樂園。
3.3.2 商務會議、商務接待
“*****大酒店”的生態環境和綜合的各項配套資源是其它區域五星級大酒店不可比擬的，必將成爲區域內政府部門、大型集團公司、團體等的商務會議及商務接待的中心。
3.3.3 旅行團
*****大觀園，旅遊資源豐富，綜合配套現代齊備，是休閑觀光、度假旅遊的最佳目的地，成爲華南－惠州旅遊線路的重要一站。
主要客源來自香港、深圳、廣州、東莞、惠州等國際國內大都市：
●其中公司自有湯泉高爾夫會員達3000多人
●惠州市周邊有國內外著名大企業（如：殼牌石油，中石化，熊貓，TCL及大亞灣片區的大型企業等）
●深圳緊鄰惠州，有金融貿易、外商投資、大型民營等企業上萬家，有龐大的消費客源。
●東莞是制造業名城，有衆多國內外知名企業，有香港工商協會及台灣工商協會等大型社會團體組織。
●以**灣爲中心，強大的客源網絡完全可以輻射到香港，廣州等國際化大都市。
憑著優越的自然生態環境、四通八達便利的交通、齊全的配套和世界一流的品牌酒店管理公司的卓越服務，我們相信**灣大酒店一定會興旺發達，爲公司帶來巨大的經濟效益和社會效益。
目 錄
第一章 綜述
1.1 惠州經濟發展
1.2惠州房地産市場回顧與展望
1.3“*****大酒店”項目立項背景
第二章 惠州市房地産市場的綜合分析
2.1住宅市場分析
2.2酒店市場分析
2.3産權式酒店市場分析
第三章 “*****大酒店”項目開發功能類型比較研究及綜合評價
3.1“*****大酒店”項目概況
3.2項目開發功能類型SWOT分析
3.3項目開發功能類型綜合評價
第四章 項目開發功能類型經濟效益分析
4.1成本分析
4.2出售酒店價格預測
4.3銷售酒店贏利分析
4.4經營酒店效益分析
4.5經營酒店出售産權式酒店效益比較分析
第五章 項目定位
5.1項目總體定體
5.2項目具體定位
5.3目標客戶群定位
第六章 項目的不確定性和市場風險規避策略
6.1主要變量分析
6.2敏感性分析
6.3其它規避市場風險策略
第七章 結論
