（央視財經《第一時間》）如今小區裏五花八門的廣告越來越多，在小區公共區域的的電梯、樓道、門廳隨處可見，而這些廣告是如何進入到小區的公共區域，他們産生的收益又去了哪兒？恐怕很多業主卻並不知道。相關的情況到底如何？來看記者在北京開展的調查。
物業公司小區內“花式打廣告” 廣告收益業主“並不清楚”
北京居民：一個是射燈，另外一個就像你說的電梯的廣告位，然後還有包括就是咱們進門的那個門上面，全部有廣告。
順著指引，記者找到了這個位于北京西南二環外的小區。走進電梯間，就看到射燈廣告，進入電梯轎廂後，記者更被廣告所包圍：2平米的電梯轎廂空間四周，一共有4塊電子廣告屏和1個框架廣告位。電梯關門後，投影儀會在電梯門上，投射視頻廣告。記者對北京10個不同檔次的小區進行了調查統計，其中9個小區不同程度都有廣告位的身影，只有一個小區沒發現任何廣告。這些廣告位的價格大概是多少？記者撥通了一家廣告代理公司的電話。
某廣告代理公司業務人員：圖片廣告（位）的價格在300多（每周）， 廣告屏（每塊）的價格是260多（每周）。
記者算了一筆賬：如果一個廣告位的收入是每周300元，一個擁有60個廣告位的小區，不考慮廣告公司抽成的話，年廣告總收入就有80多萬元。除了廣告之外，自動售水機、快遞櫃等經營性項目在很多物業小區普遍存在，這些項目同樣能産生經營收益。但記者發現：公衆對這些經營收益的歸屬，卻並不清楚。
記者：這種廣告收入的這個歸屬權應該是是誰，您知道嗎？
居民一：肯定是物業。
居民二：這個無所謂，反正也沒多少錢的事。
居民三：全體業主的吧，我猜的，應該是。
法律專家指出：《物權法》和《物業管理條例》對小區內公共區域經營項目的性質和權益歸屬已經有明確界定。
北京大學房地産法研究中心主任 樓建波：這個從法律上面來講，應該是業主共有的， 那麽這些部分經營産生的收益，也應該歸業主所有。
記者調查：小區公共區域收益，業主享受到了麽？
既然這筆錢從法律上來說歸業主所有，那在實際中，業主是否享受到這筆收入帶來的福利了呢？
在北京的一個住宅小區，記者看到：樓棟大堂裏，每個季度的財務收支報告都會進行公示，其中就包括小區停車位和廣告位帶來的收益。
北京某小區物業負責人張春雷：一部分是電梯廣告位收入，每年平均3.88萬元，另一部分是場地租賃收入，每年平均3.98萬元，我們會按10%提取代理服務費，其余部分則納入物業服務資金，實際上也會用于公共區域建設。
北京某小區業主委員會成員 王立雲：我們（業委會）委托第三方審計公司對物業上一年度的賬務情況進行審計，會在每年3月份左右，由物業公司在全園區進行公示。
然而，像這樣能做到收支明確、賬務公開的小區，20組的街頭隨機采訪中，記者並未發現。
北京居民：就物業各項開支賬目也公布，但具體這些收入是怎麽一筆賬， 這個我們也不太清楚。
業內人士表示：實際上，在很多小區，這筆收入都是由物業公司實際收取並支配，而這筆錢主要用來彌補物業公司經營過程中的資金缺口，而資金缺口主要是因爲成本在不斷上升，而多數小區的物業費已經很多年沒有調整，物業公司只能通過經營性項目獲得額外收入，否則就無法保證物業服務的品質。
北京市物業服務評估監理協會副會長 申躍華：十年前雇一個安保才900塊錢，而今天雇一個保安至少要3500起 ，人工的成本占到總成本的60%左右，但很多小區還執行的是10年前的收費標准。
專家：收益歸屬應平衡物業業主雙方利益
一邊是物業管理行業日益擴大的成本缺口，另一邊則是規模可觀的經營收入，那麽如何用好這筆資金，來爲業主服務呢？專家給出了建議。
記者在采訪中了解到：部分小區的業主方和物業公司進行協商，物業公司收取或維持一個較低收費標准，而小區公共區域的經營收益則用來補充物業公司經營上的缺口。對此，法律專家表示：只要程序公開、合規，不失爲一種解決問題的辦法。業內人士表示：如果物業公司如果要上調物業費，也需要綜合考慮小區的物業管理費收入和公共區域的經營收入，平衡好業主和物業公司雙方利益。
目前，《民法典物權編（草案）》已提交全國人大常委會審議，草案對小區公共區域的權益歸屬問題進行了更加詳細和明確規定。未來這部法典通過實施後，有望促進問題得到更加妥善的解決。
北京大學房地産法研究中心主任樓建波：民法典的制定，能夠使廣大的這個小區業主意識到應該去主張對共有部分的權利，促進這個問題更好更合理地解決。
新聞鏈接：小區公共收益可由業主委員會管理
日本、韓國、新加坡的小區普遍都有由業主推選出來的“業主代表委員會”，他們是物業費和小區其他經營性收入的管理者。韓國的小區裏，包括物業費、停車費、小區內廣告費等收入，全部進入業主代表委員會的賬戶裏，用于小區的公共設施修建。
韓國住宅小區的物業管理公司由業主選擇。業主代表委員會進行公開招標，業主們對比競標公司的資金、服務、價格等內容後投票選定。裴基完是韓國一家物業管理公司派到小區的辦公代表，他和同事們每月都需要向業主代表委員會彙報工作情況，聽取業主代表提出的建議事項。每年底還需要提交下一年度計劃開展的設施維修等項目的預算和實施方案，通過業主代表委員會的決議後才能執行。
目前，韓國通過《公共住宅管理法》、《住宅小區物業費實施細則》等相關法規，明確了業主代表委員會和物業管理公司的職責、物業費歸屬等基本原則，讓雙方有據可依、有章可循。
在日本，小區內事務的決定權完全在住戶手中，從而有效避免了在電梯等公共空間內張貼廣告等情況。在處理空余車位是否轉做收費停車場、以及由此引發的收支用途糾紛時，業主委員會也發揮了作用。與韓國不同的是，日本小區住戶繳納的管理及修繕費用都是交由物業公司管理，因此對物業公司的專業性要求較高。物業管理人員不僅要通過國家每年舉行的資格考試，物業公司也需要在日本國土交通省登錄注冊，接受每年的定期檢查。
日本物業管理行業協會業務部長山崎有恒：日本通過《物業管理優化法》等法律規範物業公司的管理內容（6秒）。物業公司對住戶的說明和服務內容不到位，甚至經營狀況出現問題，都有國家層面的擔保制度兜底。
新加坡的《土地所有權法案》規定，每個住宅區必須成立管理委員會，代表全體業主管理社區；每年還要召開一次業主大會，討論和制定社區行爲規則，以及聘請物業管理公司等重要事務。
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