大家應該還有印象，去年底權健事件鬧得沸沸揚揚，不過權健能成千億帝國，從側面反映出醫療保健行業大有可爲，當然這種可爲需建立在科學合理合規的基礎上。

從地産行業來看，據動脈網統計，目前已有30余家房企如恒大、碧桂園、萬科、保利、綠城等布局發力醫療健康領域，或做養老地産或建醫院或建健康小鎮。

而轉型成功的萬達近日在其年報中，明確提出正式進軍健康行業，創新以頂級醫院爲核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種産業爲一體的大健康綜合體。

雖然醫療和地産開發收益節奏不同，但在新的人口結構和醫療消費觀念下，資管君認爲，地産行業跨界醫療實屬必然，甚至可以說未來沒有醫療不成地産，那具體出于什麽考慮，資管君將從以下三個方面進行分析。

地産躺賺的日子不再需從空間思維轉化爲內容思維以客戶需求爲導向

雖有“四限”政策，但2018年房地産銷售規模再次出現大爆發，龍頭房企大多實現銷售、利潤雙增長，房企前三銷售額均突破5000億大關，千億房企增至31家。規模不斷增大，增長空間卻越來越有限。在這種情形，地産行業該如何自處？資管君覺得房企應從空間思維轉到內容思維，以用戶需求爲導向。

一、地産行業躺賺的日子漸行漸遠

地産行業短期看金融、中期看土地，長期看人口。

從中短期看，隨著2018年融資渠道的收緊，房企融資成本高企，目前限價雖有放松迹象，但是僅從個別地塊出讓方式的變化臆斷整個政策的放開，過于樂觀，整體來說，限價政策仍然壓縮著房企的利潤空間。

現在好的地塊競爭很激烈，對于很多中小房企來說，要麽吞不下，要麽搶不到，拿地越來越難。

從長期來看，近日任澤平團隊的一份生育報告以“2018中國人口負增長”爲關鍵字登上了微博熱搜。報告顯示2018年出生人口或降至1500萬以下，預計2030年將降至1100多萬，地産行業的人口紅利期漸行漸遠。

二、關注住戶的衍生需求，提供服務

開發商之前主要就是建房子賣房子，雖然地産開發紅利見頂，但是地産發展遠遠沒有結束，畢竟開發商建的房子裏面住了人，這些人起碼住30年、50年不等。用互聯網的說法，這些人就是“流量”，若把握了這些“流量”，仍有發展紅利。

而互聯網思維的核心就在于尋找並挖掘用戶的需求，繼而設計出相應産品滿足其需求。對于地産商而言，賣完了房子，可關注住戶的衍生需求，提供相應服務。那究竟住戶都要什麽需求呢？

醫療是個硬需求

中老年群體“被動醫療”轉爲“主動健康”

住戶都會經曆生老病死，在這其中，不免有生、老、病各類醫療需求。而且隨著人口老齡化、居民健康意識，醫療觀念的改觀，大健康行業大有可爲。

一、中老年群體醫療需求大，醫療心態更爲積極

1949年之後，我國出現了三輪嬰兒潮，總合生育率（指每個婦女一生平均生育子女數）從1970年代之前的6左右，降至1990年的2左右，再降至2010年的1.5左右。

整體來看，1950～1970年，是我國人口出生率最高的時代，從2019年算起，這個年齡段的人目前在49～69歲。出生率最高，說明這個年齡段的人數量最多，而人一過50，身體的各種小毛病開始出現，進醫院的次數增加，中老年醫療需求大。

隨著生活水平的提高，很多老年人的醫療觀念開始發生改變，從之前的排斥進醫院到如今期待定期檢查。在資管君接觸到的一些老年人中，發現他們年歲越長，越舍不得離開人世。

一方面幾乎所有中國老人（1965年之前）年輕時期吃了很多苦，與過去相比，現如今吃飽穿暖，物質相對充裕，他們知足且滿足，希望能更長久的享受這大好時光。

其次，很多老人懷著樸素的延續思想，希望看到子女兒孫結婚生子的那一刻，但如今年輕人的婚育年齡大幅後退，老人希望自己能夠活到那一天見證那一刻。

綜合很多原因，老年一代不再諱疾忌醫，他們有病治病，沒病防範，從“被動醫療”轉爲“主動健康”。

二、醫院床位 “一位難求”，跟不上的醫療需求的增速

之前經常出現醫院床位一位難求，患者給醫生塞紅包的新聞，這從側面反映老百姓對衛生服務的需求增速快于衛生服務供給。

具體從數據來看，2015年-2017年，中國診療人次和入院人數年均增長11.69%和17.58%，衛生總費用和人均衛生費用年均增長27.13%和25.75%，與之相比，醫院數和床位數年均則增長12.57%和14.80%。從數據來看，床位數增速慢于入院人數增速，反映了床位的緊張。

但其中執業醫師和注冊人數則分別增長11.55%和17.25%，和診療人次增速、入院人數增速基本持平，快于醫院數增速，表明衛生人員的數量基本滿足需求，但是醫療機構數跟不上衛生人員的增長，需要補充多渠道的醫療機構資源。

▲數據來源：規劃發展與信息化司 明源地産研究院制表

此外傳統醫療理念難以覆蓋健康的全部需求，以康複産業爲例，據相關機構估計，按國內約2億中高收入人群能達到美國康複消費水平，未來市場規模有望達到千億以上。

三、政策鼓勵社會資本辦醫，方便拿地和融資

國家政策鼓勵社會資本辦醫，從供給層滿足醫療服務需求，一直是醫改政策支持的方向。

于地産行業來說，發展醫療産業可便于企業獲得低成本的土地資源，不乏爲拿地的一個捷徑，此外涉足醫療領域有利于房企減少融資成本。

房企利用自身優勢做醫療綜合體

築巢引鳳，可規避醫療“三高”門檻

通過上面分析人口結構可知，人口結構調整刺激醫健消費，同時居民的醫療消費觀念由“被動”逐漸轉爲“主動求醫”，加之政府政策鼓勵，地産行業進入醫療大健康領域有著非常好的進入時間窗口。

但由于醫療行業存在“三高”門檻，地産行業的布局之路並不是很順暢，那地産行業該如何結合自身優勢順利入局，需要結合國外的一些案例分析。

一、地産商已在布局醫療，但存在資源嫁接難題

從國內來看，恒大、萬達、碧桂園、萬科、保利、綠城、泰禾等30余家，已在健康醫療領域有所布局，其中碧桂園、恒大、泰禾還集中于建造醫院和産業園區，而萬科、綠城偏重社區醫療和家庭醫療。“醫療+零售”混合業態的嘗試比較少，但在萬達最近的年報中可以看出其有這方面的進取心。

但由于醫療行業需要高技術、高投入、高壁壘，地産商雖然有資金來運作項目，但在實際發展中，卻遇到一些問題，如找不到合適的醫院合作，找不到合適的人管理運營等。

比如某房企曾在2011年，規劃在深圳投資辦醫，創建一家非盈利性三級兒童醫院，但在實際操作過程中，兒童醫院由于缺乏合作方、專業醫療管理人才、審批未完成等原因一度暫停，到今日尚未投入實質運營。

二、醫療綜合體是個不錯的選擇，房企可由此進入大健康領域

除了建造醫院，有些房企發力養老地産，並且在養老服務中配套醫療服務，醫養結合。但目前中國的養老規劃提出9073，即90%的老人居家養老，7%的老年人社區養老，3%的老年人機構養老。

從比例可以看出，居家和社區養老占據主要部分，跟美國、日本的養老模式很類似，這種模式會催生家庭醫生的需求。爲了順應這類需求，在美國、新西蘭、日本、新加坡等地誕生很多新型醫療模式，包括醫療+醫學研究、診所大樓、醫療+商業綜合體等。在這當中，醫療+商業綜合體的模式被大力推廣，獲得了好評。

醫療+商業綜合體即Medical Mall，通過Mall鏈接各類醫療資源，爲居民提供更爲便捷的家庭醫療服務。不同的是，新加坡、日本、阿聯酋的醫療綜合體主要是由地産商、信托公司發起，美國大部分是由大醫院、醫生團體或政府機構發起的。

資管君認爲，國內房企布局醫療領域，可從 Medical Mall發力，相當于是“築巢引鳳”，房企利用自身開發優勢打造綜合體，將整合醫療資源到Mall，同時還可以在Mall內孵化一些醫療資源，慢慢成熟之後，涉足醫院或者其他形式更爲得心應手。

而且可以利用醫療綜合體內的醫療資源支持社區居家醫療服務，實現社區居家養老需求和綜合體資源的串聯，比自己拿地建醫院又籌建醫療團隊更爲便捷。

三、Medical Mall類似于Wework模式，共享醫療設施，提供全品類服務

Medical Mall也稱爲“共享醫療”，將多家醫療機構“拼”起來，共享醫療資源的模式。具體是運營商負責提供場所和檢驗、感控、手術室等基礎設施後，招商引進一些專家及其團隊進駐提供醫療合作，後者支付租金給房企，或者後者也出資建設施，和房企合作分成，有點像Wework模式。那具體這種醫療綜合體有哪些特點，房企怎麽做，資管君將結合一些國外案例分析。

1、基礎款：廣而全的專科醫療

醫療綜合體最根本在于提供齊全便捷的醫療服務，相當于大醫院的“衛星門診部”，比如美國的最早最大的醫療商城Jackson Medical Mall，占地85萬平方英尺。

包括包括8個醫學專科——兒科、全科、消化科、內科、風濕科、內分泌科、母嬰照護、肺科；4個護理和藥學學院。

2個研究診所——UMMC 腎透析診所、UMMC癌症研究所

22個醫療機構——密西西比州眼科協會在內的。

並且商城和10所醫院都有合作，另有11名個體醫生入駐，對接了8家商業保險。病人在商城就醫的平均等待時間是16分鍾（全國平均等待時間是21分鍾）。

又如在杭州政府支持創辦的杭州全程國際健康中心，是國內首家健康和零售商業完美融合的樣本，兩種業態提供各自的優勢商品資源和服務資源，打通服務融合平台，最終實現1+1>2的目標。

▲杭州全程國際健康中心的業態安排

2、高級款：集看病治療、康複療養、教育研究于一體

基礎款的Medical Mall就是在綜合體提供盡可能齊全的科室、盡可能全的服務。但是貧窮不能限制了我們的想象，其實綜合體內還可以講更多故事。

比如迪拜康城，目前康城內有兩家大規模的醫院，160多家門診和診斷實驗室，來自近90個國家的1700多名持證專業人才，以及200個特色保健和商業零售服務設施。整個迪拜康城主要分爲醫療區和度假療養區。

其中醫療區占地570畝，提供四類服務：

① 傳統醫療服務。將醫生辦公室、門診手術中心、綜合醫院、專科醫院、康複和長期保健設施、臨終關懷和診斷實驗室聚集在一起，提供高度便利的醫療一條龍服務。

② 替代性醫療服務。融合了東方醫學和其他健康計劃中心，提供順勢療法、印度草醫學、中醫、尤那尼醫學、骨科、治療性按摩普拉提等12種治療方法。

③ 醫療教育、研究。家庭醫療、牙科、護理和健康培訓學校等。包括波士頓大學迪拜牙科專業學院、哈佛醫學院迪拜學院等，以及其它的醫療基礎服務如藥房、醫療設備、醫療咨詢等。

④ 衍生服務。例如：簽證中心、五星級酒店、礦泉療養浴場、購物中心、零售和飲料店等。

3、醫療是主業態，購物、住宿、餐飲完善服務

當然醫療綜合體內除了提供盡可能全的醫療服務，也可搭配零售、酒店和健身業。比如菲律賓的Centuria醫療商城，是一個28層樓的醫療大廈，商城內除了擁有經驗豐富的專業醫生，爲消費者提供價格優惠的傳統和頂級醫療服務外，還在還在八樓設立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。

又如目前經營較好的新加坡百麗宮項目，由百彙集團和新加坡報業控股房地産投資。

從具體經營來看，醫療綜合體租戶共311家，其中118家爲醫療辦公室，醫療辦公室覆蓋了醫療領域的25個科室，其中美容/整形外科、牙科/正畸形、眼科數量最多，分別爲16、14、12家。

mall內設餐飲、商店超市、奢侈品店，其中醫療辦公室單位租金收入較低，單位租金最高的是奢侈品店鋪，租金收入最高，11%的租賃面積獲得34%的租金收入。

小結

和醫療行業長期的精耕細作不一樣，地産行業從拿地開發到售樓，一個周期只需要3年左右。但是地産涉足醫療，必須尊重醫療規律，抛棄地産快周轉思維，如若不然，必定栽跟頭。當然兩者並不是全然不一樣，醫療需要場地，地産行業就可以發揮自身優勢建平台，將專業醫療資源彙合在同一空間提供全面專業服務，同時房企也可以在裏面孵化醫療資源，爲後期全面進入大健康行業做准備。

在這種深度合作中，未來可以有這樣一種場景。一家人到醫療綜合體，愛漂亮的女兒可以進醫美醫院咨詢，二胎父母可以進行高齡産婦的分娩咨詢，並且找一個月子中心商量護理計劃，而老人就可以去康複中心對關節的“老毛病”進行複健。

來源：資管星球 作者田甜