本文由加拿大多倫多頂尖金牌房地産經紀人，資深Broker ，Daisy黃岚原創于2022年2月
過去一年可以說是在衆多不確定因素紛繁變化之中度過的。和往年一樣，每年此時在中華新年之際，黃岚地産榜都爲大家奉上一份圖文並茂的多倫多房市年終分析展望報告。希望幫助大家把握市場脈動，剔除雜音，聚焦確定要素，以史爲鑒，展望新年。
多倫多樓市房地産總結和新年房價走勢展望.我們該如何買房?（原創:Daisy黃岚，加拿大資深房地産經紀人）
不管您是住在北美、中國、或是世界上其他國家，這幾年的體驗對大家來說都是很多意外的和很多未知，世界的不確定加劇，去年概括起來Daisy認爲是兩個關鍵詞：“疫情共存化”和“通脹常態化”。在此宏觀環境下，2021年大多倫多地區的房地産市場其實就在圍繞著一個字運行：那就是“漲”，我想大家都對去年房價上漲有耳聞或有切身感受，也早已不是什麽新聞。Daisy黃岚今天和大家一起掰開揉碎看一下獨立屋、鎮屋、Condo及各市鎮細分剖像圖，這對把脈診斷市場會有不錯的幫助，建議您每年收藏一下。
先來看一下2021年大多倫多獨立屋的3D細分圖：
大多倫多區共有33個市鎮，下圖中區塊顔色越深代表均價越高，柱子越高漲幅越大。截止2021年末，大多倫多地區的獨立屋均價一舉超過了140萬加元，年漲幅25%；和去年一樣，大多倫多地區遠郊由于基礎價格低，漲幅最大。
大多倫多地區獨立屋漲幅和均價3D分析圖（原創:Daisy黃岚，加拿大專業房地産經紀人）
具體來說，大多倫多地區的獨立屋均價三甲由多倫多中區、King市、和Oakville占據。漲幅方面，大多倫多北邊的Uxbridge、Innisfil、以及東部的Oshawa地區漲幅居前三位，說明大多倫多周邊的獨立屋入門剛需和投資需求都很旺盛。
大多倫多地區獨立屋鎮屋漲幅和均價二維比較圖（原創:Daisy黃岚，加拿大資深金牌房地産經紀人）
Townhouse方面，截止2021年末，大多倫多地區的鎮屋均價達到了98萬加元，同比漲幅22%；也是大多倫多遠郊周邊地區的漲幅最大。
大多倫多地區鎮屋Townhouse漲幅和均價3D分析圖（原創:Daisy黃岚，加拿大頂尖房地産經紀人）
Townhouse鎮屋也基本呈現總價越低漲幅越大的規律，多倫多中區、King市、和Markham萬錦均價最高，而最東部的Clarington,以及北邊的東桂林和Essa漲幅居前三甲。
大多倫多地區Townhouse鎮屋漲幅和均價二維比較圖（原創:Daisy黃岚，加拿大資深優秀房地産經紀人）
再來說說Condo。大多倫多的Condo市場主要集中在多倫多市及鄰近的萬錦、列治文山、旺市、和密西沙加，因此我們把地圖Zoom In看一下2021年多倫多及鄰近城市的3D細分圖。可以看到，2021年區域內總體Condo平均漲幅7%，均價接近70萬，而傳統的多倫多C12豪宅區均價更是接近140萬。漲幅方面，位于多倫多最東邊的E10區拔得頭籌,達到22%
大多倫多地區Condo漲幅和均價3D分析圖（原創:Daisy黃岚，加拿大專業房地産經紀人）
去年, 多倫多東區的三個區分別拔得Condo均價漲幅前三甲,而傳統上均價最高的三個中城豪宅街區C12(含跑馬徑)、C09(含玫瑰谷)、C02(含Yorkville)漲幅持平或下降，其中C09區和C02區均價回落。值得注意的是，C12和C09區在前年是漲幅居前的，看來去年對于這兩個豪宅區Condo而言，市場出現了理性修正。2021年多倫多市中心外圍的Condo漲幅要高于市中心，未來市中心公寓的蓄勢補漲可期。
大多倫多地區Condo漲幅和均價二維比較圖（原創:Daisy黃岚，加拿大口碑房地産經紀人）
展望虎年未來，Daisy黃岚分析歸納爲四個“不變”和一個“不確定”。四個不變是：
- 通脹預期不變。由于數十年全球化浪潮使得全球産業高度融合，也使全球供應鏈極爲脆弱，任何一個供應鏈節點出現瓶頸，都可能推高終端的物價，加之勞動力市場供應不濟以及油價居高不下，更使得通脹有長期化的理由，而近來大宗商品的上漲更是火上澆油。之前Daisy黃岚有一篇關于建房成本的分析文章，闡述了通脹環境下，開發商成本和新房供應的邏輯，總之未來房價受到成本的支撐是毫無疑問的
- 加國移民政策不變。人才人力是國家經濟的源動力，中國過去40年的人口紅利締造了偉大的經濟奇迹，加拿大作爲移民國家深谙此理，長期以來移民人口一直保持增長，去年移民數量更創下曆史新高，因此房地産市場具備需求基本面的支持。
- “求大于供”的狀況不變。業界普遍認爲供應短缺是最根本的矛盾。而所謂限制海外買家，空置稅等行政措施一直以來被證明只是政府刷存在感的小浪花一朵朵，根本改變不了“求大于供”的大環境大趨勢
- 病毒共存化趨勢不變。包括加拿大在內的大部分西方國家包括許多亞洲國家（如新加坡）基本都從心態上放松躺平並接受共存的現實。據此Daisy黃岚預期，2022年加拿大經濟活動將比2021年大幅活躍，這也會對多倫多和加拿大的房地産産生正向的影響
剛才Daisy黃岚提到的一個“不確定”，主要是說的加息預期和加息效果的不確定，40年來最大的通脹迫使央行頻發加息預警，Daisy黃岚也相信加拿大央行會跟隨美聯儲有所行動，但加息是把雙刃劍，現在的全球市場是供應和人力的不足，並非需求膨脹，因此加息的幅度和節奏須非常謹慎，不然有極大可能誤傷創業和供應而導致“滯漲”—即：經濟停滯同時通貨膨脹。各國央行主持貨幣政策的都是聰明人，其實並不願意加息，只是現在通脹數字太難看，總要做點什麽do something罷了。當然，加息對房地産市場並不一定都是壞事，如果房價一味兩位數迅速走高，不花點時間來盤整夯實基礎的話反而是不健康的，從過去二十年長期走勢看，加拿大房價年均扣除通脹的健康漲幅應在6%左右。
新年影響多倫多房價的要素（原創:Daisy黃岚，加拿大頂尖金牌房地産經紀人）
最後總結，四個“不變”因素對房價來講是積極的，而一個“不確定”因素對樓市來講是中性而且對長期健康有利。Daisy黃岚以此判斷，多倫多虎年樓市將以盤整和夯實漲幅爲主，買家和賣家都可以更加從容地交易，後市仍將健康向上，也有相當多的機會。
本期就到這裏，謝謝您的時間，我們下期見。
視頻加載中…
（原創：Daisy黃岚，律師出身，加拿大多倫多資深口碑房地産經紀人）