在房價租金比和房價收入比等指標上，一些新興市場國家已經躍居全球前列。
目前新興市場房地産市場出現不穩定迹象，之前不斷上漲的房價可能會因爲一些因素大幅下跌，其中包括消費者因疫情後物價上漲負債累累，同時面臨利率上升和月供增加造成的困難。
房價最有可能最先大幅下跌的是韓國，該國房價在兩年內上漲了20%後，2022年上半年房屋銷量下降了一半。韓國央行在收緊貨幣政策之際已把利率從0.5%上調至2.25%，並警告稱還會進一步收緊政策。
國際金融研究所(Institute for International Finance)的數據顯示，韓國四分之三的個人財富都投入了房地産，而且韓國家庭債務占GDP的比重是主要經濟體中最高的，超過了100%，相比之下美國爲76%。
美國韓國經濟研究所(Korea Economic Institute of America)前研究員Yong Kwon說：“在韓國，住房問題比其他任何問題都更突出，韓國周期性的房地産調控政策造成了這種不穩定。”
東歐大部分房地産市場也已經過度擴張，在房價租金比和房價收入比等指標上，匈牙利和捷克已經躍居全球前列。
波蘭的房價不算特別高，但由于央行正在努力壓低已達到兩位數的通脹率，該國利率已從一年前的接近零飙升至6.5%。申請了浮動利率抵押貸款的人叫苦不叠，波蘭政府因此采取了行動，該國議會7月份通過了一項法律，允許借款人在今明兩年最多可免交八次抵押貸款。
波蘭國內銀行可能因此不得不劃撥超過40億美元的損失准備金。羅馬尼亞也正在制定類似的立法。
Brandywine global負責全球信貸的投資組合經理特雷西·陳(Tracy Chen)說，其他新興市場正在醞釀中的房地産風暴尚未登陸，風險還未散去。目前只有匈牙利和智利等一小部分國家的房價出現了下降。
作爲通脹比較嚴重的地區之一，拉丁美洲的房地産市場出奇的強勁。該地區的抵押貸款市場一直發展得不夠完善，因此房價對利率的敏感性較低。
用現金買房的人可能是把房産視爲抵禦價格飙升的工具。券商Newmark全球研究主管大衛·比特納(David Bitner)說：“新興市場沒有太多的住房融資選擇。”
新加坡房地産市場繼續火爆，今年第二季度房價又上漲了3%，競爭對手香港的房價在過去一年中下跌了4%。
Brandywine的陳說，從最廣泛的宏觀層面來看，新興市場房地産市場的過度投機和失衡程度不如發達市場那麽嚴重，回調造成的損失也沒有發達市場那麽嚴重，相比之下，澳大利亞和加拿大等傳統房地産市場可能會出現全球最嚴重的房地産抛售。
她說：“這一次，泡沫出現在發達市場，該市場20萬億美元的量化寬松政策中的大部分資金都流向了房地産市場。”不過，新興市場房地産的泡沫風險也不容忽視。
文 |《巴倫周刊》撰稿人克雷格·梅洛(Craig Mellow)
編輯 | 郭力群
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