物流基礎設施作爲支撐物流體系運轉的重要物理節點，其基礎設施體制與模式的創新成爲全社會、全行業關注的熱點和焦點問題；基礎設施公募REITs作爲新金融創新模式與工具走進了人們的視野，也因此引起了業界的廣泛關注。
2021年6月9日-6月10日，全球智慧物流峰會在杭州舉行。會上，北京大學光華管理學院副院長、金融學教授張峥分享了物流基礎設施在公募REITs中的機遇與挑戰以及在數字化時代物流地産的價值體現等精彩觀點。
2020年4月30日，中國證監會、國家發改委正式啓動中國公募REITs試點，後續推進也非常順利。首批基礎設施REITs項目一共9單，目前已經完成了發行、定價、募集，即將在交易所上市。首批9支基礎設施REITs募集總規模超300億；此次入池資産包括産業園、物流、高速公路、汙水處理廠和垃圾處理及生物質發電，基礎設施項目分別位于北京、深圳、廣州、上海、蘇州、杭州等經濟發達區域，政策和經濟環境的支持是試點項目成功發行的助力，也爲日後基礎設施REITs的全面布局夯實基礎。隨著試點的順利推進，REITs越來越成爲不動産這個行業投融資體系非常重要的一環。
張峥教授在其《公募REITs下物流基礎設施領域的機遇與挑戰》主旨演講中，從現代倉儲物流設施是REITs的重要底層資産、中國REITs市場推動倉儲物流行業高質量發展、科技化運營提升物流REITs資産管理能力三方面進行了分享。
他指出，現代物流倉儲基礎設施，特別是“高標准倉庫”（高標倉），無論從理論上還是從全球的實踐上，都是REITs重要底層資産。高標倉通常具備較大的面積、較高的層高、更寬的柱間距，更加寬敞和更加現代化的裝卸平台，以及更好的安防系統。高標倉的物理特性決定了它的商業特點，決定了它適合作爲REITs的底層資産。首先，它盈利模式清晰，現金流可預測性強；其次，在中國經濟增長的大環境中，物流設施資産價值具有一定成長性。除了期間收益之外，高標倉資産價值在不斷的提升；中國高速發展的經濟，包括消費、互聯網的發展，都是背後核心的驅動力。
截至2020年底，目前全球有43個國家和地區有REITs市場（特指公募REITs），總體市值規模超過2萬億美元，其中美國市場規模較大，占全球REITs市場的50%以上。美國公募REITs中有兩類與物流倉儲領域有關，一是工業類，大量底層資産爲物流園；還有一類是自助倉。截至2021年6月4日，美國共有21只倉儲物流領域REITs，總市值2756.75億美元，占美國REITs市場總市值的1/4。在亞洲，日本、新加坡都有非常重要的以現代物流倉儲設施爲底層資産的REITs産品，市值占比約爲25%-30%。在美國，疫情沖擊下各部門REITs總回報率在2020年經曆了大幅下降，但工業、自助倉儲、數據中心、基礎設施REITs都保持了正的回報收益率。
張教授認爲，盡管我國倉庫物流行業發展很快，但仍然面臨著以下幾方面挑戰：高標倉總體供不應求，還有較大投資空間；區域發展不均衡；前期支持物流地産開發的私募基金，缺乏退出通道；公衆缺乏低門檻此類資産的投資工具。發展中國物流REITs市場，能爲中國物流地産企業提供全新的企業戰略和資本運作方式，對于提升中國物流業的運營效率和現代化水平具有重要意義。物流REITs爲物流地産企業提供了便利的退出渠道和新的融資方式。物流地産需要大規模的前期投資，依靠租金收入回籠資金時間長。物流地産具有穩定的現金流，利用公募REITs市場，物流地産通過上市REITs出售底層物業，實現資金的快速回籠，大幅縮短投資回報周期，進一步利用收益開發新的項目，實現資本的循環利用，形成投資的良性循環。對企業而言通過公募REITs可實現資産出表和資金回流，並保留對底層資産的運營管理權，提高資金使用效率，張教授表示。
基礎設施REITs兼具金融産品與不動産的雙重屬性，底層資産所展現出的使用價值與市場交易價值最終將傳導至REITs産品在金融市場中分紅派息表現及二級市場份額交易價格。REITs産品和REITs底層資産的定價與估值具有共同的邏輯。從理論上說，兩者的市場定價有著相互錨定的關系。“所以說，物流REITs爲物流資産提供定價的“錨”。好的物流資産，將呈現好的REITs價格。基建項目在REITs市場的價格水平是評價項目開發質量與運營質量的重要標尺。作爲不動産資産定價的“錨”，REITs市場形成了市場激勵和約束，有助于提高投資效率，提升資産管理能力。”張教授總結道。
資産管理的目標是提升經營能力和融資能力，創造現金流，最大化資産價值，爲REITs投資者帶來穩健持續的投資回報。資産管理是持續、長期的主動管理，是系統性的工程；而科技化運營是提升物流REITs資産管理能力的核心。
張教授建議，在倉儲資産的管理上，應主要關注以下兩點：
一是智慧化運營，依托的關鍵底層技術是物聯網，以及以計算機視覺爲基礎的人工智能、大數據科技，形成面向物流園區、倉庫及供應鏈的一站式智慧園區、自動倉儲解決方案。
二是節能環保。實現碳達峰、碳中和的目標需要碳排放和經濟發展的權衡，離不開科技創新和體制、制度創新。在實現雙碳目標之下，減排將可能帶來運營成本的降低，物流園區設計應充分考慮安全節能要求，遵循綠色環保理念，采用最先進的環保技術，減少碳排放。