2007年10月7日，一列城鐵列車經過北京天通苑居民區附近。據介紹，近20年來，經過住房改革制度的改革，老百姓無論是居住面積還是居住環境都發生了翻天覆地的變化。中青報·中青網記者 陳劍/攝
穿越回上世紀90年代的上海，可能會看到這樣一番景象：一家三代共計8口人“蝸居”在9平方米的小屋裏，入夜，地上便躺滿了人；第二天早上醒來，居民們一邊手提著馬桶，一邊跟鄰居打招呼，穿越大大小小的弄堂奔向化糞池。有時趕巧，與鄰居在“一線天”弄堂“狹路相逢”，兩個人還要來個親密接觸：背靠背貼牆而過。
1994年，爲了解決老百姓“住房難”的問題，中國住房制度改革正式啓幕。這場改革的初衷不僅是實現住房商品化、社會化，更重要的是讓“居者有其屋”。
北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，住房市場化、商品化是對我國住房福利制的革命，從福利變成商品，與住房相關的各個領域都被重塑，也進一步將人們從計劃經濟的思想中解放出來，不斷邁向市場經濟。
同時，作爲中國市場經濟改革的重要組成部分，不斷發展壯大的房地産行業也成了當時拉動中國經濟發展的一個火車頭，在中國經濟發展的大潮中發揮了應有的作用。
有房可買：一個新住房時代的開啓
改革之前，很多人住房問題的解決路徑一般是“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”。那時，我國實行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度。
然而，一個現實問題是，隨著房源越來越緊張，分房排隊成了一種常態。有的人一等就是很多年，等來的房子也是“老、破、小”；也有人一輩子沒有分到房。數據顯示，1978年，全國城鎮居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%。
1980年，中國開始邁出了住房制度改革的步伐。1980年4月，鄧小平同志發表了關于建築業的地位和住宅政策問題的談話，對住房生産、流通、分配、消費在內的全過程進行了通盤的改革設計，其中包括出售公房、調整租金、提倡個人建房買房等內容。
一段時間內，住房難的問題沒有得到明顯緩解。退休的上海某國企員工吳女士在接受媒體采訪時回憶起30多年前的分房場景，“當時，我們家雙職工，等了6年，人均2平方米以下，1988年分到一個單身宿舍，當時兒子都3歲了。”
爲了改善人民的居住條件，1994年7月，國務院發布了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》），開啓了城鎮住房制度正式改革之路。文件提出要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；並加快住房建設，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。
不久，住房領域又迎來了更硬核、更徹底的改革手段。1998年7月3日，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（以下簡稱《通知》），該文件提出全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，宣告了福利分房時代的結束。
“可以把1998年看做是我國房地産曆史上的一個分水嶺。”趙秀池表示，此前，住房主要由國家撥款投資建設，只收取微薄的房租，每年甚至連維修費都不夠，房子越建越多，國家和企業負擔越來越重，住房建設的模式不可持續。上世紀80年代進行的一些住房改革制度的探索之所以收效不明顯，很大一部分原因是租售價格比不合理。趙秀池說，“如果不停止住房分配福利制，住宅商品化就不會實現，居民的美好住房夢也不能實現。”
從這一年起，住房分配貨幣化的時代正式開啓。趙秀池解釋，住房分配貨幣化是居民獲得住房與個人支付能力挂鈎，就是需要直接拿錢到市場上去買房。
配套住房公積金和信貸體系的建設
房子成了商品，隨之而來的與住房相關的生産、分配、消費、流通等各個環節的重塑。
趙秀池表示，具體來看，在生産環節，房屋建設投資由國家、單位統包的體制改變爲國家、單位、個人三者合理負擔的體制，其中，開發商要核算成本並取得盈利；在分配環節，要采取與支付能力挂鈎的市場化分配方式；在流通環節則要采取等價交換原則，老百姓買了房，就可以獲得房屋産權。
房屋價格市場化以後，不少人無法一下子負擔高額的買房費用，如何讓老百姓買得起房也是一道新考題。住房制度不斷革新的過程中，與之相配套的住房公積金制度和住房信貸體系的建設也要跟得上。
公積金制度應運而生。1991年5月，上海市在借鑒新加坡中央公積金制度經驗的基礎上，結合自身情況，率先建立了中國特色的住房公積金制度。 隨後，各大城市紛紛開始效仿。
1994年發布的《決定》第一次提出全面推行住房公積金制度，發展爲長期住房儲金。同年11月，財政部、國務院住房制度改革領導小組、中國人民銀行聯合下發了《建立住房公積金制度的暫行規定》，我國住房公積金制度正式建立。1998年發布的《通知》中再次強調，到1999年年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率應不低于5％。
同時，也開始建立政策性和商業性並存的住房信貸體系。1998年發布的《通知》也首次明確了所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。當年，中國人民銀行出台了《個人住房貸款管理辦法》，並指出之後一段時期，住宅消費成爲新的經濟增長點，信貸投放也向其傾斜，當年住房貸款規模達1000億元。
“住房制度改革的核心是資金從哪兒來問題，住房公積金制度、貸款制度等配套制度的改革極爲重要。”趙秀池說，住房公積金制度的建立是住房制度改革的一部分，也是工資改革的一部分，讓職工專門設立了住房公積金賬戶，積累了住房資金，使職工買房成爲可能。住房貸款制度的設立，使家庭提前圓自己的住房夢成爲可能。通過貸款制度的設立，確實使絕大多數家庭購買了住房。”
此外，還針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。1998年發布的《通知》也首次提出建立和完善以經濟適用住房爲主的住房供應體系。
據統計，到1998年6月底，全國歸集住房公積金總額已達980億元。當年年中，全國城鎮自有住房占全部住房的比例已超過50％，部分省市已超過60％，發展迅速。
住房條件發生翻天覆地變化
隨著住房建設日新月異，成爲經濟增長的重要力量。特別是在1997年亞洲金融危機發生的背景之下，1998年，我國城鎮住宅完成投資4310億元,比上年增長近30%，同時，也帶動鋼筋、水泥、裝修等諸多行業的發展，成拉動內需的一個重要增長點。
經過20多年住房改革制度的改革，老百姓無論是居住面積還是居住環境都發生了翻天覆地的變化。
上世紀90年代，一些上海弄堂居民的居住夢不過是能擁有一張屬于自己的床，現在很多人不僅有了一間房，還擁有了獨立衛生間，實現了“馬桶自由”，再也不用每天手提馬桶，與鄰居化糞池相見。
人均居住面積大幅增加。 2019年7月，國家統計局發布的《建築業持續快速發展城鄉面貌顯著改善——新中國成立70周年經濟社會發展成就系列報告之十》顯示，到2018年，我國城鎮居民人均住房面積已達到39平方米。
2020年4月，中國人民銀行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資産負債情況調查》顯示，我國城鎮居民家庭住房擁有率達到96.0%。其中，城鎮居民家庭中有1套住房的家庭占比爲58.4%，有2套住房的占比爲31.0%，有3套以及以上住房的占比10.5%。
趙秀池表示，正是因爲了有了上世紀90年代住房制度改革的一系列大動作打基礎，才使住房制度改革的目標——住房商品化得以實現，也使絕大多數家庭有了自己的産權房，實現了居者有其屋的願望。
中青報·中青網見習記者 趙麗梅 來源：中國青年報 （ 2021年04月02日 05 版）
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