9月26日晚上八點，新華財經與中國REITs論壇聯合推出的公益課程“中國REITs公開課”第四期正式上線播出。中聯盛地總經理陳真就《REITs的投資及運營管理體系》進行了精彩解讀。
本期授課專家陳真，現任中聯盛地總經理，負責公司的整體運營。曾領導砂之船REIT在新加坡的IPO，後來擔任砂之船的REIT基金管理公司的投資者關系與合規和風險管理主管。曾在新加坡金融管理局風險管理部擔任投資風險副總監長達10年，負責優化資産配置策略，新加坡官方外彙儲備全球投資組合的風險管理，以及對全球金融市場進行市場監測。
REITs的投資及運營管理體系是一個實踐性非常強的課題。本期公開課授課專家陳真對REITs的投資及運營管理體系進行了全面系統的介紹，並針對國內公募REITs投資和運營管理提出了四點建議。
“好收益”源于“好管理”
凱德商用中國信托（CRCT）于2006年12月在新加坡證券交易所（SGX）上市，它是首個在新加坡上市的投資于中國購物中心的房地産投資信托基金。
據陳真介紹，凱德商用中國信托在過去的三年裏，通過新資産的注入來實現總資産規模的穩步提升，複合年增長率約爲20%。
“凱德商用中國信托優異表現的背後一定源于良好的管理”，陳真表示，“良好的管理”要具備四點要素：一是合法合規；二是權責清晰；三是操作明確；四是總以信托單位持有人的利益爲導向。凱德商用中國信托不但是中國資産在海外發行最成功的案例之一，也爲將來的中國公募REITs做了一個良好的示範。
而良好的管理需從治理架構開始。陳真以新加坡REITs的治理架構爲例，進行了說明。陳真表示，“REITs發起人”在發起REITs之後，通常會繼續爲REITs提供可收購物業資産。在新加坡的體系下，發起人的資産通常給REITs提供優先收購權以降低利益沖突。而“REITs受托人”是獨立持牌金融機構。受托人的職責是依照信托契約及相關法規，爲信托單位持有人的利益持有房地産投資信托的財産，監督REITs管理人活動是否符合投資計劃及監管規定。此外，REITs的日常管理是外包給“REITs管理人”。管理人是整個管理體系的核心，其職責爲依照信托契約及相關法規管理REITs，日常決策主要由管理人做出。
陳真還提示，新加坡REITs管理人通常是發起人的子公司，不過其董事會具有一定獨立性，而且服務于所有信托單位持有人的利益。同時，新加坡REITs管理人是持牌的金融機構，受到新加坡金融管理局的嚴格監管。
REITs管理人是運營管理的核心
在REITs運營管理體系方面，REITs受托人通常不直接介入運營管理，主要做預算和審核的管理，同時代表信托持有人來監督REITs管理人。而REITs管理人是運營目標化管理的核心，起到了承上啓下的作用。綜上所述，REITs的受托人和管理人之間的權責劃分就顯得格外重要。陳真表示，受托人和管理人需要權責劃分的政策，更要有清晰的約定來指導每一項實際工作的流程，使得在實際工作中既沒有權責的沖突，也沒有權責的留白。
運營化管理是一項系統化且細致的工作。REITs的管理人既要對績效目標的制定和達成來負責，又要對運營的曆史、預期和風險因素來進行分析研究，以求不斷地總結經驗來改善管理工作。
公開課中的案例顯示，新加坡豐樹工業信托2019-2020財年第四季度租戶留存率高達77.5%。“穩定的租戶收入是信托收入實現穩定性的重要元素”，陳真表示，這也是REITs管理人重要的工作附加值。
投資管理的工作範圍
陳真在公開課中介紹，REITs的投資大致可分爲收購、資産增值、資産的處置以及開發四個方面的工作。收購是REITs擴大資産規模的主要方式，可以降低平均的管理成本，提升REITs的價值，對于信托單位持有人有利。REITs可以收購發起人的物業，也可以收購第三方的物業。
資産增值是對現有物業的提升，以期獲得更好的租金收入。而資産的處置是當REITs管理人發現REITs旗下的物業未來的提升空間有限，而現有市場售價不錯，可以考慮處置資産回籠資金，以便投資于更有發展前景的項目，這樣就改善了整個投資組合。
陳真還提到，開發雖不是REITs的主業，但在不少的REITs市場都允許REITs進行一定規模開發的工作。REITs參與開發，有機會創造出比市場現有的可收購物業更適合自己的資産。
國內公募REITs的投資和運營管理如何完善？
最後，陳真對國內公募REITs投資和運營管理發表了自己的四點建議。首先，陳真建議在我國目前現有法律法規基礎上分階段按節奏，對現有法律法規框架持續改進，邊實踐邊創新，積極推動適合我國國情的REITs管理辦法出台。管理辦法要做到權責分明，操作流程清晰，調動公募基金經理、原始權益人、運營管理人等各方的積極性。
第二，陳真建議優先考慮資産儲備充足、資産運營管理經驗豐富、主體經營穩健的優質企業參與我國公募REITs試點。
第三，陳真建議應充分保護投資人特別是中小投資人的利益，建立客觀、公正的市場環境，對潛在的利益沖突保持敏感性。規範關聯方交易，信息披露應真實、及時、准確。強化公司治理，受托人保持獨立性。
第四，陳真建議監管部門應持續加強對發行人及投資人的宣傳教育工作以及對REITs管理人及中介機構的監督管理和專業水平持續培養工作，引導其增強勤勉盡責的履職精神，促進其不斷提升産品管理能力及投資人服務能力。
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