如果10年前，有人說全球的10大地産富豪有9個是華人。這個人一定瘋了。
世界上可不是只有中國有房地産。中國的地産商業化才多少年？2010年的時候，30年都不到！而在英國，像British Land這樣的上市公司，都已經是150年的企業了。在美國，像阿斯特這樣的地産家族已經傳承了200年。
一個稚氣未脫的小孩子，就想要向全世界宣戰嗎？
2009年的時候，福布斯世界10大地産爲主業的富豪中。中國大陸還一席未現。中國香港占4席：李兆基、郭氏家族、鄭雨桐、劉銮雄。美國占兩席，美國第一大地産大亨唐納德·布倫當時還處在第三的位置。英國、印度、沙特阿拉伯、日本各占一席。
這個世界的房地産格局似乎還是平衡的。
可是，當2020年的鍾聲響起，2020年1月1日，根據福布斯全球實時富豪榜的統計，全球最富有的10大房地産爲主業的富豪中，9個都是華人。
許家印、李兆基、楊惠妍、劉銮雄、邝肖卿、吳亞軍、孫宏斌、王健林、黃志祥。
10年時間，中國的地産大佬們趕英超美，居于了世界前列。美國第一大地産大亨唐納德·布倫也從第三位下滑到了第五位。
只是，這個榮光，普通的中國人似乎難言自豪。
在2020年開始之際，雙極分析師帶領各位穿越一下百年的時光，通過全球地産巨頭的人生軌迹，從人的側面去理解世界房地産格局的風雲變幻。
1920年代：新生的天才與壟斷的世家
如果從人物的角度，那個年代可以說是中國房地産的新生時期。
1928年正月的最後一天，廣東順德一個金鋪世家，香港股神、1996、1997年的全球第四大富豪李兆基誕生。
與此同時，另一位新鴻基地産的創始人、邝肖卿的丈夫郭得勝剛剛小學畢業，正在中山石岐隨著父親經營著百貨批發的生意。
這兩位一度雄踞全球地産第一、第二的地産大亨，李兆基6歲進商鋪，被譽爲黃金奇才；郭得勝小學搞批發、自幼巧學經營之術。
後來的新加坡首富，黃志祥之父黃廷芳，1929年也在福建莆田出生，4歲時和家人移居新加波，10多歲就接手了家族的糧油生意。
在那個時間點上，沒有人會預料到，這三個稚童會通過房地産成爲全球最頂尖的富豪。但站在現在的時間點上，我們能夠感受到，那個香港地産爆發的時代，屬于一群家底殷實、自幼接受商學教育的商業天才。
而在大洋彼岸美國，房地産行業已經進入了巨頭壟斷、家族傳承的時代。
全美的三位頂級地産大亨：約瑟夫·維德納、文森特·阿斯特、愛德華·格林。每一個都是房地産家族的後裔。
兩次工業革命已經結束，生産力躍遷停滯。正常家庭的後代想要在房地産行業大展手腳？不存在的。
地産商的後代還是地産商。這些家族向前數100年，都已經是美國最富裕的家族。向後數100年，雖然榮光早已不在，甚至因爲敗家、家族爭鬥落得一地雞毛，但仍然保留著億萬美元的身價財富。
1930-40年代：戰爭改變一切
從全球經濟到局部戰爭，再到後面的第二次世界大戰。那個年代造成了20億人的痛苦，全球範圍都經曆著蕭條與動蕩，一批人的命運軌迹因此而偏移。
抗日戰爭時期，12歲的李兆基通過倒賣和漂洗舊紙幣賺到了不菲的利潤。在父親的認可下，年僅15歲的李兆基已經接手了家族在順德的全部生意。
1948年，年僅20歲，卻已經做了8年掌櫃的李兆基，帶著1000塊錢只身去到香港。
也正是這個年代，郭得勝一家也在戰爭中逃難前往香港，成立了鴻興合記雜貨店。
如果沒有這次戰爭，相信二人這般的商業天才，也總有出人頭地之時。可是這場戰爭以及由此帶來的一系列變革，選擇離開還是選擇留下，不同人走向了截然不同的人生軌迹。
在戰爭中命運一起被改變的，中國、外國、戰勝國、戰敗國交錯糾纏。
有的家庭和李家、郭家一樣背井離鄉，1933年，一個猶太家庭逃亡到了中國大連，現如今的澳大利亞第一房産富豪Harry Triguboff在東北誕生。隨後又在天津的猶太人社區度過了自己的童年。
大蕭條時期的地價暴跌和二戰後的需求大爆發，讓美國誕生了大批的新興地産家族。
一個叫米爾頓·布倫年輕人，放下了自己熱愛的電影事業，投身軍伍。退伍之後，回國開啓了房地産開發的生涯，他的兒子，就是前面一直提及的：唐納德·布倫。
一個叫弗雷德·特朗普的地産商人，通過戰時和戰後爲美國海軍修建住房一步登天。而他的兒子也在這一時期出生，名叫：唐納德·特朗普。
相較于這些本就家境優渥的年輕人，雜貨鋪老板的兒子維克多·波斯納，警察的兒子亞瑟·維爾茨，這些本身不會在美國那樣的地産環境中有所成就的平民之子，也依靠戰爭中廉價住房的投機，跻身富豪的行列。
機遇在各個國家都是相似的，橫濱市立經濟學院的教授森泰吉郎，也看到了東京二戰後的地價暴跌，在虎之門買入了大量的土地。當時的森泰吉郎也不會想到，自己通過房地産成爲了1991-1992年的世界首富。
戰爭和蕭條摧毀著一切，也重塑著一切。似乎也只有在這樣的破壞過後，那些平凡而又不平凡的人才能在房地産這種資金密集型行業中跑贏資本。
1950-60年代：命中注定的時代
時代大勢和個人際遇哪個更重要？這一個群星降世的時代似乎給出了答案：如果你沒出生在這個時代，你就已經錯過了中國房産的坐莊機會。
王健林1954年、楊國強1955年、許家印1958年、孫宏斌1963年、吳亞軍1964年。
這個時代有些類似于美國的20世紀初，二戰後草根逆襲的平民房産巨頭，幾乎都出生于那個年代。崩壞後的重建之日，吾輩正值壯年。
這一個時代過後呢？或許又要迎來一段漫長的封閉。
在中國大陸地産富豪集中出生的時代，這一代全球的頂級房地産，都開始了自己在房地産行業的第一桶金。
1958年，唐納德·布倫成立了布倫公司，並用1萬美元的貸款在紐波特海灘建造了商業生涯的第一所房子。
1959年，森泰吉郎從大學辭職，正式開啓了自己森大廈商業帝國的建設之旅。
1960年，Harry Triguboff回到了澳大利亞，在羅斯維爾購買了一些土地，開始了他房地産生涯的處女秀。
1962年，一個叫Jose Issac Peres的巴西大學生成立了人生中的第一家房地産公司Vepan，並最終登頂了巴西第一房産富豪。
1963年，現在的加拿大房地産首富Bob Gaglardi，也懷揣著借來的5000美元貸款，開啓了自己Northland Properties的事業。
短短這5年，除中國大陸外，整個環太平洋大國如今的地産首富，都選擇了在這個時間點開始了自己的房地産事業。這，是命運嗎？
在中國香港的地産圈，命運的齒輪也沒有偏離全球的軌迹。
1958年，“洋雜大王”郭得勝以及從事金銀外幣生意的李兆基、馮景禧，合夥創辦永業企業公司進入地産業發展。同年，長江塑膠廠的董事長李嘉誠也開始介入房地産行業。
說來也巧，香港地産的這些位後來在世界地産圈呼風喚雨的名字，在當時居然沒有一個人的本業是房地産。
這個時代一定是一個英雄的時代，但這個時代的英雄也必然有其不凡之處。
就拿李兆基來說，從小熟悉看金、化金、熔金的他，將自己幹一行通一行的本領用到了房地産領域。
並非科班出身的李兆基，不僅展現出了一個跨界者的與衆不同，先後創造出分層銷售和長期按揭的銷售策略；在專業層面也是頗有建樹，建樓圖紙的設計審核達到了連規劃設計師都贊歎的程度。
而近些年，雙極分析師曾經接觸了一批跨界開發商，絕大多數在專業層面一塌糊塗。資金玩的很花，但是根本不知道客戶買了什麽，自己蓋了什麽。
隨著歲月流逝，諸多成功背後的隱秘已經消失不見，但有一點應當是肯定的，那時的跨界者比如今的後生晚輩們對房地産有更高的敬畏之心。
1970-80年代：又一個壟斷時代的建立
這個時代並不算是一個好的時代，除了日本之外，各國各地都經曆了美蘇爭霸帶來的蕭條時期，但也正是在蕭條之中，看准機遇者實現了飛龍在天。
1973年，借著香港股市的沖天牛氣，李兆基用自持的物業換取了永泰建業的一千九百萬股的新股，成爲了最大的股東，買殼上市套現。隨後又在香港股市大崩盤的低迷市場中，用手頭的巨額現金，大肆收購舊樓和土地。
同一時間，大洋彼岸的唐納德·布倫也作出了同樣的舉動。1970年，他將自己的公司以3400萬的價格賣給了國際紙業。然後有在隨後的經濟衰退中，用僅僅2200萬美元的價格把國際紙業買了下來。
寒冬真的都是冷的嗎？在寒冬前套現離場的那一群人，正在磨刀霍霍向豬羊。
1977年，布倫參與收購了擁有146年曆史的Irvine公司，並在隨後的20年中買斷了所有的流通股，成爲了唯一的所有者。
1981年6月，在香港股市的又一輪狂潮中，李兆基的恒基兆業成功上市，集資高達10億港幣。1988年，恒基兆業地産公司對永泰建業實現了全面收購。
守得雲開見月明，這次危機過後，幸存者們開始擁有了不敗的壟斷財富。回顧起20-30年代那些持續百年的地産家族，他們的影子似乎産生了重疊。
也就在這個時代的終結之際，北京城“第一次全國住房制度改革工作會議”釋放出了一個信號：提高房租，增加工資，鼓勵職工買房。
新時代的號角吹響了。
1990-2000年代：平民的逆襲
1992年，許家印離開了鋼鐵廠的鐵飯碗，只身南下深圳；同一年，楊國強成爲了碧江村、三桂村項目的總經理，順德碧桂園首次現世；也是同一年，大連西崗區住宅開發公司改制成立大連萬達房地産集團公司。
也就是那一年，鄧小平南巡談話，全國範圍內土地市場迅速開放。而2萬多家房地産企業齊聚海南，他們沒有預料到，一場大逃殺即將在第二年降臨。
1993年，國16條的頒布，是中國的開發商第一次面對調控的威力，寒流來襲，生存不易，卻也沖刷掉了市場中瘋狂的投機者。
1994年孫宏斌在天津創立了順馳，1995年吳亞軍參股成立了龍湖地産。
當然，縱使中國房地産行業這時已經起步，但在全球的地産巨擎面前，這些未來一統地産江湖的年輕人還一文不名。
1997年的福布斯富豪排行榜中，別說是房地産行業，整個中國大陸都無人登榜。而那時，李兆基已經以147億美元的身價登頂了世界第9。
到了2008年，年僅26歲的楊國強之女楊惠妍以74億美元的身家登頂了中國大陸首富，居于全球125位。那一年，杭州的傑克馬才剛剛11億美元的身價，排在全球富豪排行榜的1014名。
現如今，房地産似乎多少有了一分不公平的意味在，年輕人窮盡6個錢包才能買的起房。可是回顧全球的房産發展史，中國房地産似乎又是全世界最爲公平的草根財富逆襲。
楊國強早年家境貧寒，放過牛，做過建築工人。許家印早年家境貧寒，畢業後在家務農，做過鋼鐵工人。
窮人家的孩子逆襲成爲首富？回顧過去100年的全球房産史，壓根不存在的。即使穿越250年回歸到18世紀，那些工業社會下成長的第一批房産巨頭，他們的家庭也都是殷實的商人世家。
再看看這個時代的其他國家，除了蘇聯解體在前社會主義國家帶了些許變動，整個世界的地産領域都變得枯燥。上個時代，首富的家族還是首富。下個時代，首富的家族還是首富。
這個時代的榮光只屬于中國房産，這個時代的落幕，也代表著中國房地産的逆襲時代正式落幕。
2010年代：下一個時代還存在嗎？
過去百年，乃至更向前的時代，各國的房地産都在重複著壟斷、崩塌、重構、再壟斷的循環。
那些龐大的的地産家族，靠資本統領了房地産行業上百年。經濟大蕭條和第二次世界大戰擊潰了這種壟斷，由隨著戰後近十年的快速發展動蕩，迅速形成了一批新興的地産家族。
現如今，這些新興的地産家族又重新走上了壟斷的寶座，下一次壟斷的崩塌何時才會到來呢？
2010年代，我們經曆了4萬億的刺激，經曆了2016年的去杠杆。經曆了2019年的市場寒冬和房住不炒。在這樣過山車似的市場變化下，我們有見到哪位冉冉升起的地産新星嗎？
似乎並沒有，寒冬的降臨只是讓現有的房地産頭部企業更加穩固。2018年10強房企市場份額僅占到24.04%，而2019年的上半年，10強的銷售比重卻上升到了30.6%。
能夠稍感安慰的，或許是在全球化的今天，中國處在了馬太效應的頂端。畢竟，這個世界只有土地、海洋和天空。