隨著巨量供應集中入市，北京甲級寫字樓空置率出現近10年新高。
12月17日，高力國際華北區召開年終媒體發布會，回顧2019年華北物業市場並展望2020年發展趨勢。
01 寫字樓市場回顧
2019新增供應創曆史新高
IMF在年內多次下調了主要經濟體的經濟增長預期，表明全球經濟增長不及預期。雖然這並不意味著會出現全球性的經濟衰退，但經濟下滑風險正在不斷累積。
縱觀北京甲級寫字樓市場發展的曆史，整體租金收入規模從2002年的大約30億元左右，增長到2019年的大約420億元，18年間增長大概14倍，預計到2023年整體理論市場規模將達到500億元。
回顧2019年，北京甲級寫字樓市場迎來了不平凡的一年，市場各項指標均出現現象級的變化，預示著北京甲級寫字樓市場進入又一個新的發展階段。
首先，北京甲級寫字樓市場新增供應量創曆史新高。
從2019年全年來看，全年供應量超過90萬平米，這是有曆史記錄以來的最高值。上一次出現這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候，但當時也沒有達到單年新增供應量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應量低點2012年到2014年的三年供應量之和還要多8萬平米。
其次，北京甲級寫字樓市場空置率達到近十年階段性高點。
截止到2019年底，北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，這也是從2010年以來的最高值。空置率高企主要就是因爲從2018年開始，整體市場就進入了又一個供應高峰期。2018年的全年供應量達到近81萬平方米，使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點，達到10.6%。進入2019年，新項目陸續入市，加之2018年尚未完成去化的累計面積，導致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。
同時，得益于相對穩定的市場需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出穩定的吸納量得益于高品質新項目入市前的提前預租，預租對于空置率的影響大概在1%左右。
預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束，整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。
最後，北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅。
雖然是最大的租金降幅，但整體租金回調幅度依然有限，截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應，以及不斷擡升的空置率水平，可以看出北京市場的租金表現依然堅挺。綜合所有數據，我們認爲市場租金已經進入階段性調整時期，整體調整時間或持續一年到兩年左右。
全球視角下的中國寫字樓市場
從全球甲級寫字樓市場存量來看，全球主要城市的甲級寫字樓存量大部分都集中在歐美發達經濟體的核心城市，如紐約曼哈頓，巴黎，芝加哥，達拉斯，倫敦，多倫多，慕尼黑等。
這也從一定程度上反映出經濟發達的城市對于寫字樓發展有著很強的推動作用。或者說，從供給側結構性改革的角度來看，整體經濟從工業化向服務業轉型的過程中，市場對于高品質寫字樓有著極強的需求，或者說高品質寫字樓是服務型經濟體發展所需的重要基礎設施。
北京甲級寫字樓市場存量依然不到曼哈頓的20%，不及巴黎的25%，只有排在第十位柏林存量的40%左右。上海作爲國內最大的甲級寫字樓市場，其整體存量也不到曼哈頓的30%，不及巴黎的40%。
這樣的存量數據似乎和中國全球第二的經濟體量的身份似乎不太相符，但從我們看來，這樣的數據恰恰反映了過去20年中國寫字樓市場以求速度，賺快錢爲主的發展特征，以及過去幾十年中國以工業化發展爲主導的經濟發展模式。
令人慶幸的是，從全球主要城市的甲級寫字樓未來供應水平來看，在未來5年內，新興經濟體將主導全球甲級寫字樓未來的供應格局。
從全球主要城市甲級寫字樓租金水平來看，香港依然是全球最貴的寫字樓市場，北京和上海已經跻身全球最昂貴的寫字樓市場的前列，僅次于東京，倫敦和新加坡。
如果我們把租金和空置率橫向對比來看，能夠享受高租金，低空置率的市場主要是香港特別行政區，東京，倫敦和新加坡，四個城市的空置率都在5%左右或以下的水平，且租金水平較高。全球主要城市的甲級寫字樓市場租金都在30-40美元每月每平米左右的水平，從空置率來看也都比較健康，低于10%的水平。
從第三産業發展的角度來看，中國和歐美發達經濟體在服務業發展方面還有很大的差距，而第三産業的發展又是推動高品質寫字樓市場發展的核心動力之一。處于轉型期的中國經濟，服務業將會是中國經濟挖掘深層增長潛力的重要抓手。從這個角度來講，隨著中國服務業的發展，大量來自于服務業的辦公需求將會成爲寫字樓市場發展的重要推動力。
從經濟發展和甲級寫字樓市場存量的角度看，中國甲級寫字樓市場存量依然還有很長的路要走，中國寫字樓市場也正在從粗放的追求發展速度向精細化管理，追求質量轉變。北京不僅在2019年迎來了創曆史記錄的新增供應量，同時隨著新的高品質項目入市，整體寫字樓品質又得到進一步提升，例如北京第一高樓（528米）中信大廈（中國尊）和亞投行總部所在地亞洲金融大廈。
同時，隨著軌道交通的不斷完善，樓宇區位優勢的影響會逐步減小，樓宇品質、周邊配套、物管理念、租金水平等因素將會在未來的市場競爭中扮演更加重要的角色。
02 大宗交易市場回顧與展望
北京大宗交易市場火熱
2019年北京大宗交易市場活躍，有望創造曆史最高交易記錄。除內資依舊是主力買家外，外資今年在北京市場也非常活躍。城市更新類項目是大家最受關注的，業態依然是寫字樓爲主。除了核心區，更多的投資人開始關注一些有潛力的區域或産業聚集的區域，比如望京、上地、麗澤等。
鑒于北京有限的新增供應及目前的宏觀經濟，2020年北京依然會是大家關注的市場，這也更加加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場流動性也讓我們對明年的北京大宗交易市場充滿信心。
03 城市更新爲北京零售物業帶來新活力
2019年下半年，北京零售市場共迎來20萬平方米的新增供應，市場總存量達到616萬平方米。消費者對于“潮流””個性化“品牌追求熱度呈現增長趨勢。
全市下半年部分購物中心品牌調整計劃持續進行，空置和租金基本穩定。下半年全市中高端購物中心空置率同比微降0.2個百分點至1.9%，首層平均租金同比微漲0.3%至814元每月每平方米。
主要商圈租金及空置率
- 西單子市場保持全市最高租金水平，爲人民幣1,881元每月每平方米，王府井子市場緊隨其後。
- 朝陽門及CBD空置率有所下降。
- 預計2020和2021年將迎來113萬和139萬的供應高峰。2020-2024年均供應量將達到63萬。
- 2020年空置率將達到6.6%，2021年攀升至7.8%後至有所回升。
城市更新被視爲行業在未來5-10年的階段性風口。在去庫存、去杠杆的政策調控下，城市更新擔當了重要的角色。商業類物業由于其廣泛的用途，一直備受行業關注。
城市更新方式
- 適應性升級改造
由于商業近些年的多業態組合與變化，消費者對購物環境的要求提升，原有的業態規劃和設備設施已不能完全滿足新的消費需求，商業運營方通過自有資金從新打造新的活力。
- 輕資産運營
通過引進有實力的購物中心運營方將資産盤活，借助連鎖品牌方的品牌影響力和運營能力提升租金收益和達到資産升值的目的。
- 資本方+專業運營方
一方要有重度運營的産品打造能力，要有超前的商業規劃意識；另一方能有複雜並購項目的交易能力，領先的金融創新能力及高效的資源整合能力，豐富的資産管理與退出規劃能力。
商業更新發展趨勢：
- 核心區的商業更新形式會越來越多
- 未來老舊商業更新將會出現更多的連鎖化品牌
- 商業類城市更新將逐步向非核心區延伸
04 華北物流及工業市場回顧
2019年華北物流市場回顧及産業政策解讀
預計截至 2019 年第四季度，北京及環京地區物流地産市場的高標倉庫總存量爲 276萬平方米，長期處于供不應求的狀態。北京地區因租戶結構調整，整體空置率全年微漲至4%，環京地區空置率爲2%。北京區域的平均淨租金僅次于香港地區，已上升至人民幣1.72元每天每平方米。預計未來兩年區域新增供應總計約160萬平方米，絕大部分位于環京區域。鑒于優質倉儲項目巨大的增值潛力，物流物業仍爲地産領域最熱門的投資類型之一。
天津地區整體空置率攀升，市場需求較爲穩定
預計截至 2019 年第四季度，天津物流地産市場的高標倉庫總存量爲 429萬平方米，2019年已進入市場的新增供應達67萬平方米。2019 年，天津物流市場整體新增供應較上年大幅增長，因此市場整體空置率上升，空置率上漲爲 13%；平均淨租金略有下降，爲 0.98元每天每平方米。到2020 年底，預計天津整體市場新增供應爲98萬平方米，總存量將達到 528萬平方米。
北京工業市場政策回顧
在工業及産業發展政策方面，2019年5月，北京市連續發布了《關于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知》和《關于進一步明確已建成産業項目買受人審核有關問題的通知》，就工業、研發類項目的轉讓，對買受人的申請、相關部門的審核流程、時間及其他操作細節等做了規定，有助于規範整體市場行爲，提升産業發展環境。
本文來源：高力國際（部分內容有刪減）