以新加坡的綠色商業、凱德中國的踐行爲鏡,反觀我國商業地産格局,我們著實還有很長的路要走。
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當環保逐漸由行業共識衍變爲全民生活方式,關于綠色的討論又多了起來。
從匡威環保鞋到Prada的再生尼龍包;從喜茶上線“紙吸管”到百事爲減少塑料汙染推出的鋁罐包裝水;再從上海市民的垃圾分類到一次性餐具的免主動提供,可以說,可持續之風正以“星星之火,可以燎原”之勢,蔓延至你我生活的每一個角落,並越發成爲一種潮流。
商業地産行業怎甘落後?如今,地産企業關注點逐漸由高速發展高質量發展轉移,他們也開始發布社會責任報告,眷注ESG(環境、社會、治理因素)評級、綠色建築、健康建築、被動式建築等。但是,我們離商業地産的全面綠色發展究竟還有多遠?
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綠色商業裏的“蝴蝶效應”
衆所周知,購物中心具有單體建築面積大、客流密度大等特點,爲確保全天候運行,大型商業綜合體往往被設計成完全依賴中央空調的封閉空間。
由于巨大的體量和客流量,加上餐飲、交通帶來的空氣汙染、噪聲汙染,商業綜合體項目對周邊環境、社區居民生活往往會造成很大影響,
數據顯示,大型商業綜合體的影響半徑通常爲1.5-3公裏,而一些特大型購物中心,其影響半徑可達5公裏。對于塑料、油煙、廚余垃圾和汽車尾氣等向外排放的汙染物,其影響半徑則甚至是區域型的。
此外,能耗也是不可小觑的一環。購物中心一般每天營業12-15小時,全年無休。期間,各種照明、電氣設備密度高,全部采用中央空調對商場溫度、濕度進行控制,能量傳輸距離較長、轉換設備多,以電爲主要能源。
近年來能耗調查數據顯示,大型商業建築能耗爲普通規模下,不采用中央空調的公共建築能耗的3~8倍。清華大學建築技術科學系曾對數家大型商場進行實測,結果表明:大型商場年耗電量爲200~350kWh/㎡。空調和照明系統的使用成爲造成購物中心高能耗的兩大關鍵點。
奇點研究院綠色商業研究中心高級顧問黃俊鵬認爲,造成購物中心高能耗的原因除其本身的運行方式和技術特征外,與運營商的經營觀念也有很大關系。目前市場上已經出現關于節能/節水/節電的工程設施,但企業往往出于成本考量並未應用,更多的企業甚至根本沒有這一認識,其背後的根本原因在于,驅動商業地産全方位綠色發展的整體意識欠佳。
圖/商業地産的價值鏈模型
來源/奇點商業研究院綠色研究中心
在商業地産的價值鏈上,包括政府、開發商、投資商、運營商、經營商、終端消費者的在內的六個角色中,每一環都散發著不可或缺的能量,如同“蝴蝶效應”的正向作用,每一個微小的改變都可能影響全局。
我們與“綠色”的距離
據《2018年綠色商業報告》統計,我國商業地産項目中GB認證和LEED認證項目共有近200個。估算一下,我國市場目前爲綠色建築的購物中心尚不到20%。
奇點商業研究院綠色研究中心調查顯示,雖然當前我國的消費者比較注重綠色節能意識,但也是近幾年才逐漸形成,並且只有少部分消費者才有這樣的意識,消費者群體還沒有形成足夠的力量來促使商家提高綠色節能意識。
此外,商業地産價值鏈上的每一環均存在疏漏。首先,政府層面沒有進行相關綠色節能設施以及技術的投資,也沒有安排相關的崗位來管理施工中的綠色節能問題。另外, 管理人員在進行現場管理時, 他們不注意將原材料等進行合理放置, 以至于造成資源浪費。最後, 施工人員缺乏綠色節能意識。由于很多施工工人是農民工,文化水平較低,時常會出現建築垃圾亂堆亂放、不關水龍頭的現象等。
來源/奇點研究院綠色商業研究中心
而對比以“綠色”聞名的新加坡,則又是另一番景象。
這個國土面積近719平方千米的小國,垂直綠化率已做到全球最高,很多國際知名的綠色建築也正誕生于此,如濱海灣花園、樟宜機場等。
新加坡建設局(BCA)數據顯示,截至 2018年3月31日,在引入綠色建築標志認證計劃後13年的時間裏,新加坡已擁有3,200個達標的建築項目,占整體建築面積的34%以上。此外,一項當地調查顯示,72% 的人更願意投資/購買綠色建築,而不是非綠色建築,並願意爲綠色建築多付 5% 的費用,其國民綠色環保素養可見一斑。
當然,這樣的比較疏于考慮各國地理情況與實際國情,但從這樣的視角中找到差距,或利于我們更好地找到前進方向。
據悉,爲鼓勵綠色開發,使其成爲主動選擇而不是被動爲之,BCA還使出了很多“妙招”,一位BCA工作人員表示,“若承諾以後建出的大樓能達到綠色認證標准,我們會考慮多給他2%的建築面積作爲獎勵。”
新加坡綠色商業基因,如何融入企業?
不遺余力打造綠色建築,並不只有社會責任的精神彰顯,更有落到實地的物質收益。
在美國,綠色購物中心每年每平方米的生産效益可提升1200元,商業租金可提升9%~10%。在澳大利亞,市場通過綠色商業可提升1.25%的生産力,每年每平方米的生産效益可提升190元~220元。
建設局和新加坡國立大學共同研究結果也表明,經綠色標准改造後,商用建築日常運營費用平均節約最高達13.5%,及可以增加其資本價值至多達2.7%,平均投資回收期限爲6.3年。
攜裹新加坡的綠色基因,以凱德爲代表的踐行者也把這樣的思維帶到中國。
以來福士、凱德Mall、凱德廣場、凱德夢之龍等項目爲商業産品線,截至2018年,凱德集團管理資産已達到1001億新元,提前達成2020年度目標。而其在中國的業務資産總值爲233億新元,占到總資産的36%。
圖/凱德集團資産分布
來源/凱德集團官方網站
2018年是凱德步入中國的第24個年頭。目前,集團已有超160多個綠色建築獎項,包括新加坡建設局BCA、美國LEED、英國BREEAM、日本CASBEE等。
作爲新加坡首批根據2009 年全球報告倡議 (GRI) 准則自願發布可持續發展報告的公司之一,凱德集團每年均會發布可持續發展報告。截至2018年底(對比2008年基准年),凱德集團碳排放減少29.8%,每平米節能17.6%,節水20.9%,從生活垃圾填埋場轉移管理的可回收廢物達6,000 噸。2009至2018年間,節約能耗費用達到1.7億新元,
圖/凱德集團2018年節能數據
來源/凱德2018可持續發展報告
環保活動已成爲凱德常態化運營的一部分。爲營造綠色氛圍,凱德不僅在全國推出“凱德綠色商店”,還通過舉辦野生動物藝術展、打造開心農場、連續11年發起地球一小時關燈儀式等活動,呼籲大衆提高環保意識,倡導人與動物、植物共享的生態環境。
以新加坡的綠色商業、凱德中國的踐行爲鏡,反觀我國商業地産格局,我們著實還有很長的路要走。當下,我國正投入數以萬億級的資金,讓經濟和社會前進可持續,讓低碳和清潔成爲真正的潮流,而每一個企業細胞,唯有真正行動起來,踐行綠色理念,才能推動國家整體的綠色進程,實現經濟發展模式的深切轉變。商業地産向著綠色前進,我們在路上!
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