今年是房地産裏程碑式的大年，轉折不亞于98房改，這一年的各種轉向，推翻了過去20年房地産發展的很多邏輯，也就是說過去很多東西，在未來不行了，這因爲基本面發生了變化，這篇文章的重點是未來哪些房産還會增值，哪些房産將進入橫盤慢漲，哪些房産將進入慢慢熊途。
過去20年最大的特點是房産普漲，從一二線到三四五六線，從豪宅到普宅，這個時間段的操作手法就是看透房産的本質，敢于買入，大膽買入，這個時代的受害者是一直質疑房産邏輯的人，有些道理用租售比去衡量房價是否科學，用收入比衡量房價是否有泡沫，對比國外房價，走了很多彎路，這個東西不能拿國外比，每個國家的國情不一樣，
說到這裏，就插播說一說這個話題，因爲經常聽到這種聲音，房地産不要比新加坡，不要比日本，不要比德國，國情不同，更不要比香港，香港是特殊曆史原因下特殊條件下的不健康産物，
我們國家所肩負的要比這些國家重太多。日本德國可以全國搞工業，新加坡香港可以全力搞金融，利用地理優勢抽過路費，大國的世界責任遠不是這些小國可比，我們需要全面發展，那個賽道都不能拉下，上到國家重器，下到大豆玉米，哪裏有短板，都會被卡脖子。
大國發展，需要犧牲一代人兩代人的幸福，不要和他們比住房福利，醫療福利，教育福利，現在比不起。
國家在搞基建，這是堅硬的基礎，國家的基建是建高鐵，機場，橋梁及城市，房地産是基建的重要組成部分和基建資金來源。
房地産包含住房，寫字樓及城市建設，這是重要的組成部分，國家的基建完成，老百姓的基建也會同期完成，快則十年，慢則二十年,我們在民生福利，教育醫療，生活消費等領域將是飛速提升。
也許，很多人還未明白，第一階段已經成爲曆史，第二階段來了。
過去很多人只要敢買，多買，就享受了這個時代發展的紅利，大城市的小戶型，核心區，名校房，海景房這些是快速增值，普宅增值幅度普遍超過豪宅，但是隨著轉化，這些邏輯開始變化了，我在兩篇文章中談過未來房地産的十個趨勢，其中就談到小戶型不吃香了，學區房跌落神壇，
這一年的轉折點，也標志著我們的房地産行業進入第二階段，首先要明白，第二階段要做什麽，
十九屆六中全會中，對房地産做了以下描述：
- 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，
- 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，
- 加大保障房建設投入力度，
- 城鄉居民住房條件明顯改善。
可以說爲以後的房地産定了方向，過去是城市化，需要推動進城買房，未來是加快多主體供給，多渠道保障，租購並舉的住房制度，加大保障房建設投入力度，
98房改之前，是房産分配化，將有限的房産資源統一調配，過去的二十年是房産商品化，加速城市建設和城市化進程。
未來是房産保障化，不能開曆史的倒車，不能再回到房産分配化的時代，要走更科學的房産體制，商品房加保障房雙輥制，將形成市場參與，政府幹預的保障體系。
那麽在這種模式下，那種房産更具備增值保值功能？
普宅將受到影響
在過去，普宅增值幅度超過豪宅，小戶型住宅和學區房增值幅度超過大市，因爲當時的環境是剛需基數太大，缺少保障，先上車，先入學，解決基本需要，而豪宅增值幅度明顯落後，
但是在以後，這些就變了，小戶型更是雞肋，占首套貸款名額，占購房指標，因爲一套小戶型失去了打新資質，
未來是加大保障房供應，以深圳今年三次集中土拍爲例，大戶型、低密度、高品質豪宅面臨斷供，存量豪宅將更加稀缺，普宅將面臨市場新房沖擊，
去打新普宅還是投資豪宅，在過去打到就賺的思路行不通了，與其接手你的二手高價普宅，去打新不香嗎？因爲未來是同質化保障房供應加大，既然你打的了新，同樣是剛需，我也打的了。
小戶型將成雞肋
過去的小戶型是需求極大的産品，過渡需要，入學需要，落戶需要，重點是過去10年前住宅尚未限購，最近幾年保障商品房供應不足，小戶型因爲總價低，
豪宅與公寓價值凸現
這兩種産品在過去增值幅度是跑輸大勢的，雖然豪宅的價格一直是制高點，但是增值比例並不是制高點，在同一個樓盤，大戶型增值比例低于小戶型是普遍存在，
公寓更是如此，因爲過去8年，公寓受制于集中放量供應，價格一直被壓制，這個局面將迎來最大轉機，在于這兩種産品面對的購房者購買力強于剛需，産品供應方面，豪宅比例將是大幅減少，而公寓更是停止批地成爲絕版，
普宅保障化，豪宅市場化，過去是走一條路，未來市場將走兩條路。豪宅的需求在逐年增加，而豪宅的供應在減少，價值將是凸現，而另外一個市場化的産品就是公寓。
有人說看不懂公寓的風口，這很正常，所有人都看懂就是風頭而不是風口，就像20年前看不懂住宅的風口一樣，曾經是送戶口，0首付，不是一樣大多數人無動于衷，等過了一個又一個風頭，終于看明白了，在去庫存的下半場匆忙上車，成爲接盤俠。
我們習慣了延續過去的思維模式，沉迷于過去領漲的産品，迷茫于過去表現不佳的産品，但是時代在改變，過去還計劃生育呢，現在要鼓勵三胎了，時代的基礎不同，路徑也不相同，從無到有是一個階段，從量到質是另外一個階段，
大方向是確定的，這個彎要轉，什麽樣的豪宅與什麽樣的公寓是未來的風口，這又是一個細分的路。
以宏觀爲方向，以實操爲基礎，堅持以價值爲出發點買房。