壓在咱們普通老百姓頭上有三座大山，醫療、教育，還有房子。這三座大山呢可以說是壓得我們好多人連氣兒都喘不上了。
但是政府啊其實也沒閑著，想方設法幫老百姓減輕三座大山帶來的壓力和負擔。
隨著近些年以來一系列政策的出台和我們每個人息息相關的醫療、教育，還有房地産領域都已經或者即將面臨重大的變革。
早在前兩年，醫療行業利空氣下呢就出現端倪。
國家醫保局明確藥品集中帶量采購制度改革，
導致相關的藥品和醫療耗材價格大幅下跌。
前些天呢又召開了全國醫改工作電視電話會議，
再次提到了藥品耗材的聯合限價采購，
這必然大大降低這個老百姓的看病就醫成本。
教育領域呢就更不用說了，
這幾天鬧得沸沸揚揚。
中央在七月二十四日發布了關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見。
文件一出來，
校外培訓就被錘得死死，
整個行業遭遇了滅頂之災。
教育和醫療一定程度上算是被限制住了，
唯獨剩下房價沒有出現根本性的下降。
甚至今年以來，
有些地方甚至出現了加速上漲的迹象。
一周前呢，
國務院副總理韓正提到，
加快發展保障性租賃住房，
進一步做好房地産市場調控有關工作。
緊接著第二天，住建部、發改委等八部門聯合發布關于持續整治規範房地産市場秩序的通知，
通知裏面提到，房價上漲過快的城市將被堅決問責。
其實朋友們都知道，
我們國家對房地産的調控，
不管從力度還是從次數上啊，
要遠遠大于醫療和教育。
今天呢我就跟大家聊聊這個事情，
爲什麽我們國家對房地産的調控似乎沒有醫療和教育領域來的那麽立竿見影。
這次的保障性租賃住房計劃啊會不會有明顯的效果？
今天我們主要講一講這個事兒。
首先我們得明白啊房地産的性質跟醫療教育是大不一樣的。
醫療和教育是什麽呢？
是生活生活的成本。
既然是成本，
那就沒有人希望這個成本比較高，
這跟貧富無關。
但是啊房地産發展了這麽多年，
已經不單單是生活成本，
已經變成了一個金融産品。
既然是金融産品，
那就有人希望它價格高，
有人希望它價格低。
屁股決定腦袋上了車的人呢爲了自己乘車舒服，
自然希望車票貴一點，
盡量讓沒上車的人繼續上不了車。
換種方式說啊，
房價不單單是人們生活的成本，
更是人們資産和財富的重要組成部分。
除了受到廣大中産和富裕階層的阻力之外啊，
打壓房價當然也和地方政府的利益不相符。
這個呢就不用我多說了。
但是我們看呢，
如果任由校外培訓機構肆無忌憚的生長，
醫藥費肆無忌憚的上漲，
那這個錢大部分是被民營企業賺走了，
跟地方有關系嗎？
其實也有，
比如說稅收，
但是地方啊賺不到直接的利益，
他賺不到大頭，
頂多算是跟著喝了口湯。
所以啊地方對打壓三座大山的積極性根本不在同一個層次上面。
所以從這個角度來說啊，
打壓房價和打壓醫療或者教育啊，
它根本就不是一回事兒。
說到這裏啊，
你可能會問他，
既然房地産的改革這麽難搞，
那麽以前的政策都收效甚微。
未來針對房地産的調控會有什麽效果嗎？
很多人呢說到房價，
單單喜歡從貨幣政策，
還有人口結構、經濟增長等這些因素進行分析。
其實這些西方經濟學的概念和理論呢，
有時候你聽聽就得了，
它有沒有用呢？
也有。
但是這些理論呢有一個前提，
那就是制度制度這個基礎的不同，
生搬硬套那些西方經濟學的概念呢完全沒有任何意義。
換句話說啊，
住房制度不發生改變，
那房價就不會發生根本性的逆轉。
在這個世界上啊，
簡單來說有兩種住房制度，
一種是以德國和新加坡爲代表的政府主導型的房地産市場。
其中最主要的一個特點呢就是政府主導興建保障性住宅來保障供給。
另外呢更常見的一種房地産市場制度啊，
則是大多數其他國家，
包括中國我在內的市場主導性有什麽樣的制度啊，
就有什麽樣的房價。
從上個世紀七十年代算起啊，
德國的平均房價只上漲了二點七倍，
大概這可是過了五十年了。
並且這五十年是人類曆史上印鈔啊最瘋狂的五十年。
同期英國、美國這些市場主導型的國家分別上漲了五十二點八倍和十二點五倍。
中國和中國香港就更不用說了啊，
說出來大家心裏更不平衡。
我們國家的住房制度啊正是源于香港地區。
那香港的土地制度是怎麽來的呢？
我之前講過一期視頻啊，
說的是我們國家的預售制和公攤面積，
其實也都來自于香港。
但實際上啊，
這都還是後來的事兒了。
香港住房制度的建立啊，
要從九七年回歸之前說起。
一九九七年之前呢，
香港的土地所有權歸英國所有。
那個時候，
但那個時候的英國啊，
早已經不能和百年前的日不落帝國相提並論了。
沒有那麽多財力投資他的衆多的殖民地。
于是英國政府啊就想了一招，
在香港呢他就想到了在香港賣地，
而且不賣所有權，
只賣使用權。
同時啊爲了實現賣地收入的最大化，
英國政府嚴格限制每年的土地供應量，
人爲制造土地的供需矛盾，
長期搞這種土地的饑餓營銷，
這還不算完。
一方面縮減土地供應量啊，
另一方面嚴格限購，
這樣就積累了大量的熱錢和需求，
市場供需關系嚴重錯配，
使得全社會都相信房子會繼續上漲。
那麽這個預期呢又進一步增加了投機的需求。
所以一直以來啊香港的地賣的再貴，
也有人要在這種模式之下保證性住房啊根本就無從談起這樣的模式啊，
導致了香港房地産市場過度繁榮，
房價泡沫急劇膨脹。
看到香港這個模式啊是不是有一股很熟悉的味道。
沒錯，
在房地産市場的特點上啊，
沒有其他地方學香港。
像我們大陸學的這麽像。
但是啊朋友們我要告訴你，
現在啊時代變了，
之前的調控是市場性的調節。
比如說最常見的限購政策，
試圖啊從需求上調節這種供求關系。
但結果啊大家也都看到了制約我們日本，
甚至就像剛才說的，
會進一步加劇房價的上漲。
但是現在啊不管是從內部矛盾還是從外部環境，
都要求我們國家會逐漸走向政府主導型的住房模式。
也就是我們要徹底抛棄香港房地産市場的那一套開頭說了，
高層開始重視保障性住房保障，
房上升爲國家意志，
正是表明我們要走德國和新加坡的模式。
德國與我們國家的文化差異比較大，
我們先不說它，
我們就先說說大家比較熟悉的新加坡新加坡的房地産市場啊，
其實它的模式有很多值得我們學習的地方。
我不知道大家有沒有聽說過祖巫的這個概念。
寸土寸金的新加坡，
依靠獨特的祖屋政策，
讓八成以上的國民以低廉的價格購買或者租賃，
實現真正的居者有其屋。
租屋是什麽呢？
其實就是由新加坡政府主導的房地産開發項目。
新加坡的國家直屬機構建屋發展局把房地産開發、施工、出租，
包括出售等多重職能啊，
全部承擔它的最重要的一個特點呢就是非盈利性。
此外，
新加坡國有土地占土地總數的百分之八十左右，
但和我們國家不同的是啊，
新加坡把土地收歸爲國有，
是爲了調節市場，
用類似于土地劃撥的形式啊，
保證了大規模建設租屋所需土地的低廉成本，
相當于國家補貼讓住不上房子的人有房子可住。
當然了，
主屋也不是你想買就可以買的。
在新加坡收入越低，
反而越早能買到這種主屋最好的制度啊，
當然也需要有好的法律來支持啊。
在新加坡，
一個家庭只能擁有一套組，
如果想鑽這種政策的控制啊，
想投機倒把，
那可是要判刑的。
這時候啊肯定有朋友要說，
我們和新加坡的國情不一樣，
我們國家即使采用了類似的政策，
也可能會有完全不一樣的結果。
朋友們呢當我們說到國情的時候啊，
這個概念最重要的一點其實就落在了制度上面。
國情不一樣，
其實就源于制度不一樣，
當制度一樣了。
那麽結果也就一樣了。
至于能不能達到新加坡的那種效果啊，
其實啊我們國家早就有了個活生生的例子擺在面前，
那就是重慶重慶的多層次住房保障與供應體系，
啊，
使得中高收入的家庭可以買得到房，
中低收入的家庭也能買得到房。
那他是怎麽做到的呢？
其實就是早在二零一一年的時候，
重慶市就加大了對保障安居工程的供應力度，
確保保障性住房建設用地的這種供應量。
當北上廣深每年的保障性住房加一塊才大概五萬套的時候啊，
重慶自己一年的這個數目就已經超過了七萬套。
重慶二零一零年到二零二零年這十年間，
平均每年常住人口的增量爲三十二點一萬，
人口增量排名全國第六。
絕對是一個人口淨流入的城市，
並且人口淨流入的水平明顯高于同爲直轄市的北京、上海和天津。
但是啊重慶在二零一零到二零二零年間呢，
房屋的均價年平均漲幅遠遠低于其他一二線城市。
如果這個時候我們在生搬硬套西方經濟學那一套理論呢是解釋不了的。
重慶模式啊實際上就是政府主導性的房地産發展模式。
在我國的實驗在十四五期間呢，
我們國家的目標是新增住房的總供應量占比力爭達到百分之三十以上。
那麽重慶模式啊一定會逐步向全國來推廣。
開頭說的高層會議決定加快發展保障性租賃住房。
也正是對這一點的印證。
那下面我們來說說接下來可能會發生的事情啊，
還有我們普通人可能在叢中有哪些機會可以把握所有政府主導型的房地産市場啊，
都會首先把土地供應來放開。
既然我們國家要走這條路，
那地方就不會再走。
人爲制造土地市場供需矛盾的這條路也沒必要再走了，
因爲房産稅收入馬上會替代政府的賣地收入。
這也是爲什麽高層定調房産稅也是十四五的重要目標之一。
但是土地供應開放啊絕對不代表擴大城市的面積。
再像以前那樣搞各種各樣的開發區，
十八億畝耕地紅線等限制條件呢，
不允許我們這麽做。
那未來我們國家的土地供應啊會以土地變性和産權耕地爲主要特點，
這就牽扯到了我們普通人可以把握的機會。
你比如說城鄉結合部，
城市中的這種閑置的工業廠房等等啊，
很可能會被鼓勵變更用途。
這些地方可能可能是將來升值潛力比較大的地方。
當然呢未來産權形態也會多種多樣，
比如說先租後售，
共有産權等政府讓利型的這種産權形態會得到鼓勵。
我們可能看到的另一個變化就是啊未來甚至可能會成立專門的機構進行保障房的融資開發，
包括土地收儲以及資産證券化。
同時呢向海外進行融資，
使得離岸人民幣多一條回流的通道，
而且是一個很粗很粗的通道。
連人民幣有上期的節目講過啊，
沒看的朋友可以到我的主頁去看一看。
其實很簡單，
中國這麽大保障房真的玩兒起來規模足夠消化掉海外離岸人民幣的投資需求，
這對人民幣國際化有很大的促進作用。
我們國家要實現內循環的最關鍵的一項就是必須提升全社會居民的購買力。
具體的做法就是想辦法提高居民的收入，
縮小社會的貧富差距。
不管是房價、教育還是醫療啊，
其實都是在爲我們國家的內循環戰略做准備。
特別是房地産高層已經承認裏面有巨大的泡沫，
甚至說它是中國經濟裏面最大的呃灰犀牛。
有這頭灰犀牛在啊放開人民幣管制啊，
就會投入機器。
那麽人民幣的國際化就不可能走的很順利。
最近上海又准備建設人民幣離岸金融中心，
開始局部試點人民幣的可自由兌換。
在這種情況之下，
更要把房地産市場的流動性鎖死，
特別是二手房市場直接卡死。
某些人，
想在房地産市場高位的時候套現出逃門都沒有。
另外一方面呢，
也是逼著存量房市場啊向長期租賃的方向去走。
如果新增保障性租賃住房占新房這種總供應量百分之三十以上的這種目標得到實現，
中國的房地産行業一定會從根本上被重塑。
因爲明白人都知道，
我們中國人並不缺房子住。
按照現在的數據，
平均每家每戶持有的房産超過一套。
但是我們也都知道啊，
在中國是不能談平均數的，
很多人是被平均的保障性住房。
如果真的達到了新增的三成以上啊，
絕對能很大程度緩解住房結構性問題。
雖然國家的調控對房價的影響啊，
到目前來看還沒有像教育和醫療一樣出現立竿見影的效果，
但是效果最終一定會顯現出來。
房地産和醫療教育大不一樣，
可能對于房地産市場來說啊，
我們唯一能做的就是時間換空間。
但是我相信呢十四五期間內啊，
房價的趨勢和人們對房價的這種信仰啊將會出現顯著的扭轉。
但是我不止一次說中國的房地産市場不會是一個整體分化呢，
會是未來的主基調。
每個城市都有自己的情況。
保障性租賃住房新增不達預期或者人口淨流入過快，
而繼續造成房子結構性短缺的城市的房子啊仍然會是不錯的資産配置選擇。
反之啊，某些城市的房價將會一文不值，這就更加考驗我們普通老百姓的眼光了。
好了，朋友們，今天我們就聊這麽多啊，你有什麽想說的，請給我留言，我們下期再見。
